从课程计划,到体育运动,再到实习经历,准大学生的父母需要考虑很多事情,从而为孩子的未来做出最好的投资选择。当然,房地产也是关键部分之一。

专家表示,在波士顿寻找优质的学生住房时,有几个重要因素应铭记于心。这座城市凭借数十所首屈一指的高等院校时常被冠以"美国大学之都“的称号。

目前,波士顿房地产市场正在经历近几十年来最为持久的上升时期。在这个教育、医疗和技术产业中心,住房需求非常旺盛,但库存水平有限,这也使其成为一个竞争异常激烈的卖方市场。

过去十年间,波士顿的房价增速超越全国平均水平,所以在这个学生和白领不断涌入的繁华都市投资置业是一个明智之举,但专家指出,您需要等待至少五年时间,以便让您的物业升值。就短期而言,租房可能更加划算。

无论您是买房、租房,还是选择相对省心的传统校园宿舍,不要忘记考虑作为学生的具体需求和偏好、居住时间和通勤时间等因素。与大多数市场一样,成本与便利性息息相关,您花费越多,就能住得离学校越近。

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校外买房能带来可观投资回报

据房地产代理公司Gibson Sotheby’s International Realty旗下子公司The Multu Group负责人兼置业顾问Gem Mutlu,自2010年前后、市场从衰退中复苏以来,在南端(South End)、后湾(Back Bay)、剑桥和最近大热的东波士顿等校外购房核心区域,房价的年度涨幅始终保持在8%到11%之间。

Multu说:"投资靠近富有的教育机构或行政中心的住宅物业是一笔稳赚不赔的买卖,特别是在许多财力雄厚的私立大学经常扩建的情况下。"当一座小城汇聚众多名校时,当地的人口和就业将持续增长。

然而,进入市场的主要障碍来自库存短缺,这也是房价逼近历史高位的原因所在。Multu称,根据社区的不同,房屋售价在每平方呎400美元到2500美元不等。例如,在炙手可热的南端,一套两卧单浴公寓可以卖到150万美元。他补充道,在一些小城市,3%或4%的首付比例完全合理,但在昵称"豆豆城”(Beantown)的波士顿,平均首付比例往往接近16%或更多。

由于负担不起首付,一些潜在买家被迫等待,在此期间只好让他们的子女租房居住或者前一两年住在学校宿舍。Multu表示,如果客户没有在子女上大一时购置校外住房,他会鼓励他们尽早采取行动,以便充分利用极具投资价值的波士顿房地产市场。

他说:"尽管无法保证房价一直上涨,但回顾波士顿楼市的历史表现时,我们发现从中长期来看,买家几乎总能获利。"他将中长期定义为五到十年。

资本管理公司Artemis Financial Advisors投资顾问Kathleen McQuiggan称,学生住房的经济收益因客户而异。

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她说:"我们同客户的谈话通常是,‘您愿意承担什么样的投资风险?考虑到当前的房价增速,您更愿意投资股市,还是倾向于房地产市场?’"

McQuiggan表示,潜在买家应将持有住房的相关费用计算在投资型物业的"机会成本"当中,包括过户费、水电费、房产税和管理费等,这几项相加可能高达每月数千美元。

如今,大批来自印度、中国和土耳其等国的留学生前往波士顿的一流院校攻读本科或研究生学位。对于他们的家长而言,购房流程可能更为复杂。现金交易能够简化流程,但申请贷款的海外买家必须支付更多的首付,而且贷方的选择受到限制。在某些情况下,外国公民还必须出示访问签证

此外,居住时间对置业决策起到关键作用。如果学生毕业后在波士顿找到一份工作并继续住在公寓,或者将其留给年幼的弟弟和妹妹以后上学使用,那么购房的长远利益可能抵消持有住房的高昂费用。

McQuiggan说:"我们会提醒客户,一定要提前想好退出策略。"

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校外租房和校内宿舍各有优势

专家表示,如果学生参加的是短期教育项目,或者父母对连涨八年的波士顿房地产市场深感担忧,校外租房和校园宿舍也能提供诸多选择。

房地产代理公司Boston Z Realty联合创始人、总裁兼经纪人Dillon Currier表示,仅凭持续走高的市场表现,就建议家长为读大学的子女在波士顿购置住房,这种做法"极其不负责任"。

Currier说:"从历史数据来看,房价很少会像2010年以来那样不断上涨,所以这种局面能否持续9年、10年、11年或12年,目前还有待商榷。"

他表示,尽管校外租房的费用不菲,但与校园宿舍的价格大体相当。在传教士(Mission Hill)和牙买加平原(Jamaica Plain)等相对远离市中心的社区,两卧单元的月租在2200美元年左右。相比之下,在靠近主要枢纽的芬威(Fenway)和南端,同类物业的租金至少为每月2700美元。

Currier指出,今年夏天房屋租赁市场的反常表现令他感到意外。Boston Z Realty的数据库显示,截至8月中旬,市场上约有4000套出租物业,而这一数字在往年同期要少得多。去年8月,市场上的可租房源仅有1500套左右。

他说:"在我从业的这些年,我不确定是否见过像今年这样如此大幅的数据波动。"但他对房东会采取哪些应对措施不置可否。

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Currier预测,"9月1日之后,空置率的变化趋势可能脱离长期以来的轨迹,这预示着波士顿飙升的租金水平将大幅下滑。"随着房东意识到他们已经将潜在租客逼到绝境,最终会进行价格调整。

与此同时,大学四年校园住宿的累计成本通常相当于整整一年的学费,当然这取决于宿舍的大小和私密性,以及用餐要求。

部分大学会要求在校住宿的学生选择一份用餐计划,四年下来他们要为此支付上万美元。

以东北大学(Northeastern University)为例,本科生可以选择"经济实惠的四人间"到私人单卧公寓等多种不同的住宿条件,每年的费用从6620美元到1万5110美元不等。在麻省理工学院,四人间和单人间的费用分别为每年7810美元和1万1180美元。

校园宿舍和公寓配备全套家具和设施,能为学生提供一种与日常学习无缝衔接的便捷生活,而且方便其用餐,参加辅导和社交活动等。

马萨诸塞大学(University of Massachusetts)主管学生事务的副校长Gail DiSabatino称,研究表明学生越融入校园环境,就越有可能在日后取得成功,而且在校期间能取得更好的成绩和更大的留校机会。

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DiSabatino说:"这一整体投资理念对家庭而言至关重要,因为当您把孩子送到大学深造时,实际上您是在对他们的未来进行投资。"她补充道,"确保投资得到充分利用的最佳方式之一便是让孩子住在学校,如此一来,他们有更多的机会与其他同学、老师和教职工接触。"

DiSabatino称,麻省大学波士顿分校(UMass Boston)此前是一所走读学校,但计划于今年秋季开放第一栋学生宿舍,为大一新生和部分大二学生提供1077个床位。收费标准为四人间每人8703美元,附带私人浴室的宽敞单人间则需1万2213美元。

McQuiggan建议家长和学生认真考虑大学生活的精神层面因素,因为这可能决定这段人生历程的关键。

她说:"宿舍生活环境有助于结交朋友,增进人际关系。"她指出,经常有客户分享他们从几十年前开始与大学室友之间建立的深厚友情。