洛杉矶有史以来最为昂贵的地块于上周挂牌上市,叫价10亿美元,提供了一个不可多得的豪宅项目开发机遇。但业内人士表示,为了让投资有所回报,开发商不仅需要雄厚的财力,还要做到精打细算。

这处居高临下的山顶地块被称作"The Mountain",位于洛杉矶县数一数二的90210邮编区,总面积达157英亩。多位开发商和当地房地产专家指出,要想将这块土地打造成一个只有亿万富翁才能负担得起的超级豪宅社区,有几种可行的办法。但根据目前的分区规划和城市记录,前几次不成功的尝试揭示了其中存在的巨大困难。

您驾车沿着Tower Grove Drive行驶,直至看到一排排米色外墙的现代别墅(售价在400万到600万美元不等)。穿过别墅尽头的大门,经由一条两侧均可欣赏陡峭峡谷和迷人风光的私人道路继续向前,就能进入一条绿树成荫的小道,最终便可抵达山顶。在这片平整开阔的土地上,您很容易联想到一个由极尽奢华的顶级住宅组成的高档社区。

整个土地被细分成17个地块,其中只有六个地块被划为住宅用地。根据物业记录,在这片157英亩的土地,建设开发用地约为26英亩,仅占总面积的16%。

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房地产投资商、加州大学洛杉矶分校教授保罗•哈比比(Paul Habibi)表示,即便是在最乐观的假设情况下,这个开发项目的住宅物业必须以打破全市纪录的超高价格进行出售,才能为开发商带来可观的投资回报。

哈比比说:"开发商可以试图变更这块土地的区划。目前,有很多方法能够改变规划条例。"他补充道,虽然手握17个地块,但为了收回土地成本,开发商仍需在法律允许的范围内,尽可能地修建符合规定的大面积住宅。

他指出,按照这一假设,开发商可能会打造17套面积达5万平方呎的超级豪宅,并搭配顶级设施、家具和装潢,而每平方呎的建造成本预计为1000美元。

据其估算,对于开发商而言,每套住宅的成本将达到5000万美元。如果考虑土地费用和建造费用,整个开发项目的预算将高达18亿5000万美元。粗略地计算一下,这意味着每套豪宅的售价必须远超1亿美元才能获利。

哈比比说:"虽然开发商想要获得可观的利润,但问题是能找到17位愿意豪掷1亿多美元购房的富豪买家吗?"

他补充道,"一方面,你建造了一个由上亿美元豪宅组成的高档住宅区;另一方面,这样的超级豪宅又多达17套,要想消化全部房源可谓难上加难。"

截至目前,洛杉矶的最高售价纪录为1亿1000万美元,于今年4月份诞生。

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来自公众舆论的压力

对于是在这块土地上修建一个豪华住宅区,还是打造一座无与伦比的私人庄园,前几位业主进行过多番尝试。

根据城市规划委员会提供的文件,上世纪90年代初,当时的土地所有者、电视制片人兼主持人梅夫·格里芬(Merv Griffin)曾向市政提交了在此建造6套独户住宅的计划。该计划获得了批准,但条件是必须在项目周围的陡峭荒山上修建公共步行道。

然而,该计划最终未能实施。后来,格里芬将土地出售给了康宝莱已故创始人马克·休斯(Mark Hughes)。休斯随即于1998年向市政府提交了文件,申请修建一座面积达4万5000平方呎古典风格豪宅,并附带一个高65呎的穹顶。

在1998年9月举行的项目公开听证会上,数十名当地居民对其发表了反对意见。根据会议纪要,他们抱怨这处超级豪宅的面积过大,违反了旨在防止"豪宅化"的山地适用条例。

总之,这些城市记录突显出下一位业主将要面临的一个难以逾越的障碍,即来自洛杉矶当地民众的舆论压力,而且与20年前相比,他们现在可能对"豪宅化"更加敏感。

休斯来不及实施他的计划便于2000年逝世。在他逝世后,这块土地以2375万美元转售,由现任所有者、慈善家Victorino Noval之子Victor Franco Noval管理的公司接手。

负责销售这块土地的太平洋联合国际地产(Pacific Union International)著名经纪人Aaron Kirman表示,考虑到开发商所要克服的种种来自财务和政府方面的困难,这块土地很有可能被一位有意修建一座私人宅邸的超级富豪收入囊中。

Kirman在一封邮件中告诉环域居,"这处名为‘The Mountain ’的优质地块可俯瞰比弗利公园(Beverly Park),迄今为止这座公园仍被认为是比弗利山庄首屈一指的黄金地段。"

他补充道,"在这块土地上,买家有机会建造世界上最为独特、最不受限制的开发项目。此外,所建住宅的高度可达48呎,比现行规定还要高出12呎。总之,这是一次绝无仅有的投资机会,您可以将绝佳的视野、私密的环境和平整的土地一网打尽。"

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房地产公司The Agency负责人Billy Rose从一位经纪人成功转型为开发商。他曾实地考察过该物业,按照他的构想,这块土地最终可能由来自湾区的六位志同道合的亿万富翁购得,或是被一个拥有多位亿万富翁的大家族买下。

Rose说:"他们可以建造一个超豪华的封闭式社区。"

他补充道,"在古罗马和古希腊时代,这就好比领主在自己的山上建造私人城堡一样。对于那些财力雄厚的超级富豪而言,这无疑是一个不错的选择。"

亿元级别的豪宅市场

过去几年里,洛杉矶房地产市场惊喜连连。2016年,休·海夫纳(Hugh Hefner)的"花花公子豪宅"以1亿美元成交,成为该市第一笔上亿美元的房地产交易。今年4月,硬石餐厅餐厅创始人彼得•莫顿(Peter Morton)以1亿1000万美元的价格出售了其位于马里布(Malibu)的海滨豪宅,再度刷新全市的最高售价纪录。

此后,洛杉矶的豪宅开发商展开了一场大规模竞赛,试图将这一纪录翻番。先是高端物业开发商布鲁斯·马科夫斯基(Bruce Makowsky)开价2亿5000万美元,为其在贝莱尔地区打造的一处超级大宅寻找买主,该物业附带直升机停机坪和糖果背景墙等一众豪华设施。

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这处超级豪宅由房地产代理公司Nest Seekers International经纪人Shawn Elliott负责销售,目前售价已降至1亿8800万美元。Elliott表示,他曾在六、七年前与"The Mountain"的所有者有过一次会面。

他说:"其中一位业主走进了我位于纽约的办公室,并告诉我他是那块位于比弗利山庄的土地的主人。当时,他打算以三、四亿美元的价格出售土地。"

Elliott称,"The Mountain"是洛杉矶最优质的一块土地,而且该市的住宅价格已大幅上涨,因此该物业的售价自然水涨船高。

他表示,从比弗利山庄华尔道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)的屋顶望去,你能观赏到土地的全貌。

他说:"这块山顶土地非常平坦干净,令人赞叹不已,而且它的面积是迪士尼乐园的两倍。总之,该物业堪称精品中的精品。但即便如此,我不认为它会以10亿美元的价格成交。"