目前,由于面临税收优惠逐年递减、能效新规出台和中介费即将取消这三重威胁,英国房东开始重新审视手中的租赁物业,使得该国的租赁市场处于不确定时期。

一连串的变革让英国各地的出租物业投资者不禁思考,在持有成本日益增加的情况下,到底应该尽快出售手中的物业,还是继续持有静观其变。但对于伦敦房东而言,后者似乎是更好的选择。

房地产经纪公司Strutt & Parker全国租赁业务负责人Kate Eales说:"对于房东来说,眼下的状况无疑更加艰难。然而,他们在伦敦市中心购房并非为了短期收益,而是追求长期回报。"

她说:"房东应该继续持有手中的物业,这便是我们给出的建议。"

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三大变化影响房东收益

2017年4月,英国政府通过逐步取消出租物业的贷款利息减免,大幅提高了租赁房屋业主的税负。该类物业的贷款利息减免将每年降低25%,直至2020年完全取消。

除了增加税负以外,《最低能效标准》(Minimum Energy Efficiency Standards)于今年4月1日起正式实施。该标准将物业能效等级划分为A到G级,要求出租物业最低须满足E级的能效评级。其中,获得A级能效评级的物业最为环保。

根据该标准,在签订新租约之前,房东必须获得认证评估员颁发的相应能效等级证书,而现有的出租房屋须在2020年4月1日之前完成评级。

据住宅业主协会(Residential Landlords Association),未达到上述标准的房屋不得对外出租,而不遵守该项规定的房东恐将面临高达4000英镑(折合5143美元)的罚款。尽管如此,从积极的角度来看,随着房屋变得更加节能,业主承担的水电费将有所降低。

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此外,《租户费用法案》(Tenant Fees Bill)将于2019年4月在英格兰全境生效,为租赁物业市场带来另一重要变化。该法案将禁止房屋中介机构向租户收取管理费和信用评估费等各种非退还费用。但问题是,若租户不再支付这些费用,则将由房东自行承担。

房地产专家告诉环域居,这些举措是英国政府为整顿租赁行业和响应市场需求变化所做的积极尝试。

房地产代理公司Hamptons International租赁业务负责人Catherine Westerling说:"但从全国范围来看,部分房东可能决定退出租赁行业,事实上,很多人已经离开。"

英国皇家测量师协会(Royal Institute of Chartered Surveyors)最近的一项调查显示,今年7月新出租物业的数量有所下降。业内人士指出,其中部分原因在于近期赋税增加。

在租赁市场不断恶化的同时,英国住宅市场也面临着供应短缺的问题,待售房屋库存正处于历史最低点。

Westerling说:"但一般而言,伦敦市中心的业主大都是主动选择卖房,并非出于急切的需求。"她补充道,"他们是被迫退出竞争吗?不,我们尚未发现大批房东黯然离开租赁市场。"

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房地产服务公司B N Investment Ltd.董事总经理Tom Dogger表示,正在考虑将手中物业挂牌出售的投资者应谨记:由于印花税政策在2016年进行了调整——包括对非自住物业加征3%的附加印花税(Stamp Duty Land Tax),比如贡献了伦敦大部分房地产交易的出租物业和第二住房等——目前无法保证物业一经挂牌就一定有人接手。与此同时,伦敦住宅销售的低迷表现可能导致投资者遭遇资本损失。

由于印花税上调,外加英国脱欧引发的不确定性,自2014年以来伦敦房屋销售市场始终萎靡不振。

但就目前表现来看,这一低迷态势已经告一段落。根据房地产数据提供商Hometrack的最新报告,虽然今年7月伦敦住宅价格微跌0.1%至48万3800英镑(折合62万2607美元),但较前一季度上涨1.2%。

Dogger称,随着英国宣布退欧后,该国的政治和经济逐渐趋于稳定,无论最终结果如何, “在这个阶段,不要急于做出重大决定,而应耐心等待静观其变。除非你不得不卖掉房屋,以解燃眉之急。”

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租赁市场保持健康态势

Westerling说:"只要你采取长期持有的策略,房地产向来都是一项不错的投资选择。在长达十年的周期内,高峰和低谷都将趋于平稳。"

她表示,如果房东不确定如何处理手中物业,不妨寻求专业的财务建议,从而确保最大限度地减轻加税所带来的影响,并确保在中长期内做出正确的投资决策。她指出,只有最佳投资才能带来最高回报。

对房东而言,仅有的利好消息是:专家预测随着印花税上调,越来越多的业主将退出租赁市场,同时房地产投资者开始谨慎行事,这将导致房屋供应持续减少。面对这一状况,房东们会很快上调租金。

Dogger说:"总体而言,租赁市场非常健康,租户对房屋的需求十分旺盛。"

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总部设在英国的房屋租赁保险公司HomeLet于8月份公布的租赁指数显示,今年7月大伦敦地区的平均租金环比上涨3.3%至1615英镑(折合2079美元)。

按照该公司所提供的数据时间范围,当月的租赁价值创下过去两年的最高水平。

与去年7月相比,英国全境的租金水平同比上涨1.3%。目前,平均租金为每月937英镑(折合1206美元)。

Dogger补充道,"随着房屋库存日益减少,租金将不可避免地上涨。"

此外,取消中介费也可能会推高租金,但这一举措不一定能为房东带来"意外之财"。如果租户不再支付委托代理费,房东需自行承担这笔费用。Dogger说:"毫无疑问,相应的费用将会以更高的租金形式转嫁到租户头上。总之,肯定要有人为此买单。"