新冠大流行期间，居家办公已然成为众多美国人所面临的新常态，这一趋势促使人们向生活成本和人口密度更低、更能亲近大自然的地区迁移，佛罗里达州正是其中最大的赢家。
但很多人并未将目光投向迈阿密和棕榈滩等佛州东海岸的一线市场。
根据《华尔街日报》和房地产门户网站Realtor.com联合发布的2021年第四季度新兴房地产市场指数(Emerging Housing Markets Index)，那不勒斯登顶豪宅市场排行榜首位。这个地处佛罗里达州西南海岸的小城能让富裕买家享受到轻松愉悦的高端生活。
道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)驻那不勒斯经纪人Terri Moellers说：“超高净值人士可以搭乘私人飞机前来，然后直奔他们的游艇，或者返回私人别墅或公寓，路上只需不到15分钟。这真是一种简单惬意的生活方式。”
2021年，那不勒斯在WSJ/Realtor.com的指数排行榜上一路高歌猛进，排名从第二季度的第17位跃升至第三季度的第五位。除了悠闲的氛围，这座拥有约2万2000名居民的城市还能提供便利的用餐和购物体验，更不必提佛罗里达州向来为人称道的优质海滩、低税收政策和温暖气候。
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Moellers说：“这些并非新涌现的吸引力因素，只不过在疫情之下变得愈发重要。”
新兴房地产市场指数的豪宅市场部分涵盖了60个都会区中售价排在前1%的超高端住宅，通过计算各项指标的加权总和，得出热度最高的市场排名。
该指数以2021年12月的住房数据和第四季度的其他经济指标为基础，从一系列衡量因素来综合评估房地产市场的繁荣程度，其中包括住房供求增长、挂牌价格中位数、失业率、工资水平、生活成本、小型企业发展、本地房产税和配套设施，以及对地区经济活力和多样性做出贡献的外国出生居民占比等。
盘点排名前十豪宅市场
除了包含伊莫卡利镇(Immokalee)和马可岛(Marco Island)在内的那不勒斯都会区，佛罗里达州墨西哥湾沿岸的其他三个地区也跻身了豪宅市场排行榜的前十位。
萨拉索塔——包含北港(North Port)和布雷登顿(Bradenton)位居次席，那不勒斯以北约42英里的开普科勒尔(Cape Coral)和迈尔斯堡(Fort Myers)地区排名第五。萨拉索塔以北的坦帕(Tampa)、圣彼得斯堡(St. Petersburg)和克利尔沃特(Clearwater)地区排在第十位。
佛州中部大西洋沿岸的维罗海滩(Vero Beach)和塞巴斯蒂安(Sebastian)地区是东海岸唯一迈入前十位的市场，位于其以南约32英里的圣露西港(Port St. Lucie)位列第13名。
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即使是在佛罗里达州以外的豪宅市场，那些拥有温暖气候和迷人海滩的地区也能收获好的名次，部分原因在于，冬季来临寒冷地区的市场活动有所减弱。
与此同时，加州的四个地区在豪宅市场前十位中占有一席之地。值得注意的是，第二季度和第三季度稳坐头把交椅的圣玛丽亚(Santa Maria)和圣巴巴拉(Santa Barbara)地区却滑落至第15位。
地处加州中部海岸的圣路易斯-奥比斯波(San Luis Obispo)、帕索罗布尔斯(Paso Robles)和大阿罗约(Arroyo Grande)都会区位列第三，紧随其后的是硅谷的圣荷西(San Jose)、森尼韦尔(Sunnyvale)和圣克拉拉(Santa Clara)地区。
同样位于加州中部海岸的圣塔克鲁兹(Santa Cruz)和沃森维尔(Watsonville)地区以及洛杉矶以西约60英里的奥克斯纳德(Oxnard)、千橡(Thousand Oaks)和文图拉(Ventura)地区分列榜单第八和第九位。
夏威夷州茂宜岛上的卡互陆伊(Kahului)、怀卢库(Wailuku)和拉海纳(Lahaina)地区排名第七。
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海外买家回归影响显现
数据显示，在该指数的普通住宅市场排名中，那不勒斯和萨拉索塔同样包揽前两位。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)告诉环域居，“整体上，第四季度的普通市场与豪宅市场排名非常相近，二者有很多重叠。”
诚然，豪宅市场前十位中有六个地区同样是普通住宅市场的佼佼者。继那不勒斯和萨拉索塔之后，茂宜岛、圣路易斯-奥比斯波、圣荷西和迈尔斯堡也在榜单上名列前茅。
黑尔指出，两项排名的相似度如此之高的原因之一可能是，海外买家开始重返高端市场。
她说：“其中一些置业目的地对国内买家和海外购房者同样具有吸引力。排名高度重叠能在一定程度上表明，世界正在恢复正常秩序，人们也开始跨境旅行。”
黑尔补充道，部分高净值人士可能对震荡剧烈的股市忧心忡忡，因此寻求将部分资产转移到房地产市场，以降低股市回调的风险。此外，近在眼前的利率调整或许也促使买家在上个季度做出置业决策。
她说：“高端市场表现如此出色的一个原因可能是，人们试图赶在利率上调之前敲定交易。”
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墨西哥湾市场热度飙升
Moellers称，南佛罗里达的房地产市场一直深受富裕买家的欢迎，如今许多准退休人士在佛州西海岸寻觅安宁平和的生活方式。但同时，他们也不希望自己的居住地太过寂静无趣。
她说：“在这里，划船、垂钓、高尔夫等各种休闲活动应有尽有。作为富豪聚居地，那不勒斯的配套设施堪称一流，比如恢弘的表演艺术中心、高雅的美术馆、百老汇巡演等等。人们既然对休闲娱乐有需求，自然愿意为此慷慨解囊。”
整个佛罗里达州都受益于疫情引发的人口迁移热潮，房价持续走高、库存日渐枯竭，那不勒斯也不例外。
根据道格拉斯艾丽曼地产公司在上周发布的新年首期市场报告，2021年第四季度，那不勒斯的房价中位数为62万5000美元，同比上涨22.5%。同时，待售房源库存较上年同期骤降24.3%。
房地产经纪人称，不少年轻的家庭选择迁居那不勒斯，因为当地拥有优良的教育体系。
Moellers最近接待了一个来自科罗拉多州波德的家庭，他们正考虑搬到其他地方居住。他们在全国各地拥有多处商业地产，希望寻觅一处适合过冬的住所。虽然他们对那不勒斯心有独钟，但库存匮乏确实带来挑战。
她说：“我估计，他们走前已经相中了那不勒斯，但坦白讲，我手中只有四套房源可供他们参观考察。”
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那不勒斯北部的萨拉索塔与之情况类似，当地拥有充满活力的文化生活、良好的学校和医疗服务，以及众多水上运动场所。
房地产代理公司Premier Sotheby’s International Realty经纪人Judie Berger说：“它既给人以一种小城镇的温馨，又不乏大城市的精致格调和文化底蕴，而且随处都能看到令人惊叹的景观。”
据Berger，萨拉索塔的房地产市场直到2019年才完全从大衰退中复苏，而后一场新冠疫情使其发生巨变。
她说：“我们从一个稳固的买方市场，过渡到双方均衡的局面，然后几乎在一夜之间转变成卖方市场。2020年市场表现良好，但到了2021年就陷入了狂热状态，买家需求呈现井喷式增长。”
Berger称，萨拉索塔近期涌现出一批来自西雅图、加州和蒙大拿州等西部地区的新买家群体，在此之前她的客户几乎都是中西部人。
她补充道，这无疑会推高房价。根据Realtor.com提供的数据，截至去年12月，萨拉索塔待售房源的挂牌价格中位数为45万9000美元，同比上涨18%。
Berger说：“我们开始迎来一种新常态。然而，住房存量仍处于低点，但这并不意味着没有库存，只不过房源一经上市就立刻被消化。我们经常能看到多位买家为一处房源展开竞价大战。”
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