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2022年香港楼市有望向买家敞开机会之窗

业内人士对今年的房价预测莫衷一是,但大多数分析师认为,价格增长将有所放缓,甚至出现下跌的可能性。

与其他许多高密度城市一样,2021年香港房地产市场受疫情影响增长速度放缓。

Ines Lee Photos / Getty Images
与其他许多高密度城市一样,2021年香港房地产市场受疫情影响增长速度放缓。
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香港经常被贴上“全球最贵住宅市场”的标签,但据当地一些业内人士,2022年房价预计将略有下跌。因此,对于手握资金的富裕买家和投资者而言,这座国际大都市的豪宅市场可能蕴藏着有利可图的交易机会。

根据全球金融服务公司摩根士丹利(Morgan Stanley)最近发布的一份研究报告,今年香港住宅价格预计将下跌2%。这一结果与其他房地产专家预测的房价涨幅达3%到10%的意见相左。倘若房价下跌成为现实,这将标志着香港房地产市场长达13年的上涨行情宣告终结。

香港差饷物业估价署(Rating and Valuation Department)提供的数据显示,仅在2021年前十个月,香港住宅价格上涨了3.9%,当前平均价格为每平方呎1万6239港元(折合2082美元)。

摩根士丹利的研究员指出,去年下半年,香港证券交易所的蓝筹股基准指数恒生指数(Hang Seng Index)暴跌18%,这对投资者造成了“负财富效应”。

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该公司股票分析师Praveen Choudhary在2021年12月15日发布的报告中写道,2022年香港成屋销量可能下降多达15%,与去年前11个月29%的增幅形成鲜明对比。该报告还预测,今年新建住宅的交易量可能下降5%,而2021年录得的增长率达24%。

Choudhary称,从历史表现来看,股市下跌激起的“负财富效应”会导致房价下跌。摩根士丹利随后将其对香港房地产业的评级展望从“吸引”下调至“审慎”。

不管你支持何方观点——小幅下跌或温和增长,都不得不承认香港房价增长已进入“慢车道”,这意味着2022年市场有望向买家敞开机会之窗。

在《国际住房负担能力调查报告》(Demographia International Housing Affordability)中,香港连续11年被评为全球可负担性最低的房地产市场。但近期的数据表明,这座城邦的住房可负担性可能正处于十多年来的最高水平。

然而,香港的跨境旅行政策将成为影响房价走势的一大不可预测因素。尽管香港与中国大陆重新开放通关的大部分准备工作已在有序进行中,但北京方面尚未决定何时解除限制。由于香港目前受到中国的“疫情动态清零”策略(Covid-zero strategy)管控,国际边境何时重新开放仍是一个未知数。自2020年2月以来,边境已对大多数旅客关闭。

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房价仍具上涨空间

不同于摩根士丹利给出的房价下跌预测,其他房地产分析师仍坚持房价正增长的观点。

其中,莱坊国际预测今年香港住宅价格将上涨3%,仲量联行报告称涨幅最高可达5%。

莱坊国际大中华区研究及咨询部主管王兆麒(Martin Wong)称,虽然业界有不同的声音,但他们仍维持对2022年香港房价走势的最初预测,并表示供应紧张是推动价格正增长的主因之一。

他说:“我们预测,普通住宅价格将上涨0%到3%,豪宅价格涨幅将达到3%到5%。”

他补充道,“市场上仍有许多积极因素支撑房价上涨,其中包括低利率环境和适度经济增长,以及未来一段时间的住房供应短缺等。”

与其他许多高密度城市一样,2021年香港房地产市场受疫情影响增长速度放缓。

王解释称,“由于住宅价格徘徊在历史高点附近,买家信心普遍有所减弱,而且他们需要更长的时间才能做出置业决策。此外,当前由疫情主导的大环境也会延缓房地产开发商推出新楼盘的步伐。”

他指出,在新冠大流行引发隔离封锁之后,这座拥有近750万居民的城市与中国大陆之间的重新通关备受期待,此举无疑会推高住房销售和价格。

他说:“与中国大陆重新开放边境将进一步提振整体市场的交易量,同时考虑到豪宅市场的大部分购买力来自内地,高端住宅价格预计将继续走高。”

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加息举措影响有限

从理论上讲,利率上调最终会抑制房价上涨,但房地产专家表示,潜在买家对价格下跌抱有长期观望的态度并不可取。

王解释称,“我们认为,2022年香港不会出现两次及以上的利率上调,因为当地的经济状况暂无采取多番加息的必要,而且通货膨胀率预计仍将保持在温和的区间。”

香港房地产代理公司Habitat Property董事总经理Victoria Allen表示,即使利率在年内上调,较低的起点也会给资金充裕的买家留有足够的回旋余地。

Allen说:“即便在未来12至18个月内加息一至两次,我们的利率仍处于相对较低的水平,但此举可能会打压买家信心,尤其是在香港迟迟无法开放边境的情况下。随着越来越多的中国大陆居民寻求到香港安家落户、投资置业,这对香港住宅价格应当能起到积极的推动作用。”

她认为,由于业主对利率上调的反应变得更加谨慎,中低端住宅的价格可能小幅回落或者与此前持平,但豪宅市场的表现也许会不尽相同。

她说:“我认为,高端住宅市场对加息的适应能力更强,所受的影响微乎其微。实际上,在这一市场区间,我们有可能看到通货膨胀拉动价格上涨。”

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高端住宅继续升值

Allen称,虽然业界对价格预测众说纷纭,但2022年香港豪宅市场能为购房者和投资者提供巨大机遇。

她说:“香港的土地有限,所以供应紧张的局面短期内难以缓解。与此同时,由于粤港澳大湾区政策推动城市发展,加上越来越多的公司选择赴港上市,香港的房屋需求将继续保持旺盛。”

但Allen提醒道,今后买家在做购房调研时应当意识到,香港房地产的各个细分市场并非保持一致步调。

她说:“当谈论香港房地产市场时,应当按价格区间进行划分。总体上,房价可能小幅下滑,特别是在普通住宅市场。这部分市场相对容易受到人口外迁现象和疫情防控的影响,持续的抗疫措施会导致买家信心和价格增长减弱,并使很多人的就业充满不确定性。”

她补充道,“但我仍然相信,如果新冠疫情得以平息,边境重新开放,今年高端二级市场可能迎来5%的增幅,甚至更多。这部分市场享有大量流动性和低利率优势,而且可能从通胀压力中受益。”

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投资机会有待挖掘 

据房地产经纪公司Nest Property创始人兼董事总经理Naomi Budden,2022年香港房价可能适度下跌,有望为高端买家带来绝佳的入手机会。她说:“香港固然是全球最昂贵的住宅市场之一,但你也要承认,它拥有世界上最具竞争力的税收制度之一,同时是繁荣的商业金融中心,所以一切都是相对的。这座城市仍然处处蕴藏投资机会。”

Budden补充道,“我甚至会说,当前的动荡创造了一定的流动性。在疫情爆发后,我们确实看到一股显而易见的人口外迁热潮,更不必提那些从殖民地时期便定居香港的外籍人士的离开。他们已经受够了日趋严苛的疫情防控措施,于是下定决心返回英国和澳大利亚等地,但正是这种人口迁移促使市场重新焕发活力。”她本人也认同摩根士丹利对香港房价下跌的预测。

她说:“但反过来,我不认为这是一件坏事。二手房的销量会有所增加,卖家对他们给出的定价和想要达成的目标也更加务实理智。如今,我们看到二手房市场上涌现出不少华美雅致且独具特色的房源,这在过去20多年里从未有过。”