动荡时期创造投资良机，这一点适用于股票市场，房地产市场同样如此。
回顾以往，美国房地产市场几乎没有像上个月那样历经突如其来的普遍震荡。随着各地政府竭力遏制新冠病毒的扩散传播，在短短几天时间里，学校关闭、餐厅歇业，纷至沓来的“居家令”从沿海地区延伸至内陆。受此影响，房地产经纪人不得不取消开放参观活动，大批卖家决定将他们的房源从市场上撤回。与此同时，许多买家暂缓了寻觅房源的脚步，即使在加州旧金山和南卡查尔斯顿等一些全美最热门的房地产市场也不例外。
虽然美国国土安全部和加州等地最近发布的指导文件明确提出，在危机期间，房地产与垃圾处理和邮件快递一样同属于“必不可少的关键服务行业”，但此举很难真正刺激房地产经纪人和他们的客户甘愿冒着被感染的风险去从事房产交易活动。
在大多数州，民众通常选择待在家中避免外出，要么是为了安全和谨慎起见，要么是为了响应当地的行政命令，因为违规者可能被处以罚款，甚至在有些情况下，地方政府不会考虑联邦法规而直接吊销其工作执照。更重要的是，上周大批美股以有史以来最糟糕的季度表现惨淡收官，导致股民的财富蒸发了数十亿美元。
这种不确定性很难让人联想到任何好处，但不可否认，机会主义投资者和自住型买家都有可能从中受益。正如一位经纪人所言，借助于一些巧妙的手段和专业人士的资源，这两类买家可以利用市场活动的突然停滞，为自己争取到理想的折扣，并趁着竞争者大幅减少之际敲定划算的房产交易。
危机中寻找投资机会
总部位于迈阿密的房地产公司Cervera Real Estate管理合伙人 Alicia Cervera说：“很明显，有些卖家急于达成交易，他们不会要求成交价与要价之间分毫不差，所以你可以在价格方面获得更大的灵活性。”
近期的房产交易表明，部分卖家急需流动资金，而且愿意就价格进行协商。
作为美国新冠肺炎疫情爆发的中心，截至目前纽约市已报告确诊病例超过4万5000例，民众被要求严格遵守行政命令待在家中。受此影响，在3月23日至29日的一周内，仅有两处豪华房产成功售出。根据豪宅中介机构Olshan Realty发布的最新市场报告，这两笔交易的平均挂牌折扣为33%。该报告统计了每周成交价在400万美元及以上的豪宅交易。
根据报告，其中一处是一套位于曼哈顿时尚街区切尔西、经过全面翻修的五卧复式公寓，要价1125万美元；另一处是上东区的一套四卧公寓，要价525万美元，买家并不住在市内，打算将其用于租赁投资。
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由于大批卖家决定取消或推迟房源上市，以等待危机结束后再做打算，全美各地的待售房屋库存急剧下降。例如，房地产服务公司UrbanDigs提供的数据显示，在3月份第四周（即“居家令”实施的首周），曼哈顿仅有63处新房源挂牌上市，与去年同期的411处相比暴跌85%。
该公司创始人Noah Rosenblatt在一份周报中称，有事实证据表明，投机型买家已经开始关注剩余库存以便从中寻觅划算交易。
Rosenblatt说：“那么，接下来的问题是，哪些卖家愿意拍板成交或者被迫妥协让步？”他补充道，到目前为止，据他所知更多的卖家宁愿耐心等待时机，也不愿接受过低的报价。
据房地产代理公司Warburg Realty驻纽约经纪人Joel Moss介绍，她代理的一套位于默里山社区的单卧公寓最近接到了一份低于要价33%的报价。这位潜在买家认为，当前的市场形势与2012年楼市崩盘时大体相当，所以该报价合情合理。
Moss说：“可想而知，房主表示拒绝。实际上，她觉得有人在趁火打劫。”
在这种情况下，买家应该如何出价才能避免被拒之于千里之外呢？
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她指出，首先，买家不妨与卖方经纪人进行一次开诚布公的谈话，从而了解房主的积极性。再者，聘请一位人脉广泛、资源雄厚的买方经纪人，有助于引导投资者发掘潜在的划算交易。例如，在市场尤其疲软的曼哈顿西村，即使是令人梦寐以求的联排别墅，也不得不与附近大量涌现的新开发项目竞争，资深经纪人则更有可能掌握质优价廉的房源。
Moss说：“当地的卖家开始对他们的预期价格做出调整。”
她补充道，“每位卖家都希望获得报价，但前提是价格要处于合理的范围内。”
火热楼市骤然降温
大幅折扣只是当前市场行情的一个缩影。随着销售活动明显放缓，全美一些最炙手可热的房地产市场骤然降温，为买家开启了机会窗口。仅仅两个月前，他们还不得不面对与多位意向买家一较高下的激烈竞争。
房地产代理公司Redfin驻湾区经纪人Kalena Masching称，以加州硅谷为例，就在不久之前，一套普通“起步房”的成交价仍在200万美元到300万美元之间，而且通常要高于要价。
她说：“今年2月，我们迎来了一个异常繁忙的春季销售旺季，令人回想起2017-18年的强劲市场表现。当时，房屋售价能比要价高出10%左右。然而，由于3月中旬加州各地开始执行‘居家避难’的行政命令，加之湾区居民赖以赚取首付款的美股市场遭遇史诗级暴跌，房屋交易活动近乎停滞。”
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如今，市场形势急转直下，待售房屋纷纷给出至少5万美元的惊人折扣。
Masching说：“这无疑为投资者提供了一个绝佳的机会，尤其是对于那些打算拆除现有房屋进行重建的买家。”
她解释道，在这种情况下，他们几乎不需要到现场看房和实地考察。
总部位于南卡查尔斯顿的房地产代理公司Maison Real Estate联合创始人Mary Lou Wertz称，充满不确定性的市场氛围扭转了买卖双方在议价上的主动权，有些买家甚至在交易正式达成的最后一刻还要求降价。
Wertz说：“我以前从未见过这种状况。卖家之所以勉强同意，主要是因为他们害怕买家会一走了之。”
多位房地产经纪人表示，除了大幅杀价的趋利型投资者，疲软的市场也促使部分买家下定决心购入心仪已久的理想住宅，他们此前可能出于各种原因迟迟未能将自己的置业计划付诸实践。
Cervera举例称，在佛罗里达州，她从买家身上看到了似曾相识的急迫感，与历经9/11事件后纽约买家和三州地区其他买家所表现出的如出一辙。
她说：“人们说这是我早已制定好的计划。他们不再徘徊观望，而是采取行动实现自己的梦想。”