南佛州豪宅供应过剩 购房者选择空间增大
今年春季的众多新楼盘将进一步加剧市场的去库存压力。
目前，迈阿密及南佛罗里达州其他地区的房地产市场亟需消化最新一轮豪宅项目带来的过剩库存，但随着大批富人从高税收地区向税率较低的佛罗里达州迁移，这种情况可能在未来几个月发生变化。
总部位于迈阿密的房地产代理公司EWM Realty International总裁罗恩·谢菲尔德(Ron Shuffield)说：“过去三年，迈阿密-戴德县的市场上涌现出大量豪华物业。据统计，标价200万美元及以上的待售房源约有5000处，其中1900处为独户住宅，另外3100处为共管公寓。”
他解释道，“我们从月供应量的角度来衡量库存水平。在正常情况下，迈阿密-戴德县百万美元及以上的住房存量需要12到18个月消化。”
根据谢菲尔德提供给环域居的统计数据，今年1月，该地区售价超过100万美元的独户住宅库存需要32个月才能化解，而同一价格区间的共管公寓库存的消化周期长达76个月。他说：“当务之急是要想方设法再度实现供需关系的平衡。”
谢菲尔德说：“好消息是，市场需求开始回升。我们发现，越来越多的国内买家涌入佛罗里达州寻觅主要居所或第二住房。”
2015年至2017年，佛罗里达州100万美元及以上的房屋销量逐年递减，但这一局面在去年有所好转，主要原因在于大批居民开始逃离高税收地区。根据2017年获美国国会通过并从去年正式实施的联邦新税法，州和地方所得税（俗称SALT）的抵扣额度不得超过1万美元。
他表示，今年以来，高税收地区富裕买家的购房兴趣激增，特别是当他们收到新税单后发现州和地方所得税的扣除大幅减少，很可能会采取一些应对措施。
谢菲尔德称，近年来，海外买家贡献了迈阿密-戴德县40%以上的房地产交易，但由于巴西、委内瑞拉和墨西哥等拉丁美洲和南美洲国家的货币贬值和政局动荡，外国购房者所占的份额已经降至30%到40%之间。
他说：“如今，国内买家接过大旗，成为佛罗里达州的购房主力军。”
房地产开发及营销公司 Fortune International Group总裁兼首席执行官埃德加多·迪弗图纳(Edgardo Defortuna)对此表示同意。他说：“在劳德代尔堡，国内买家和外国买家分别占据85%和15%。”
他补充道，“国内买家主要来自东北部地区和加利福尼亚州。如今，买家愈发精明理性，他们会事先做功课，并花更长的时间来做决策。”
迪弗图纳认为，迈阿密-南佛罗里达州豪宅市场日趋稳定和成熟，不再像2015年和2016年那样狂热。当初，一个楼盘上市不到一年便能售罄。
他说：“在戴德县北部的阳光岛海滩，房地产市场非常活跃。目前，当地有五、六个高端住宅项目正在加紧建设，其中大多数已经售出60%到80%的单元，前景十分乐观。”
在更靠近南部的北迈阿密海滩和南海滩，海滨建设用地极度紧缺，几乎找不到任何空地。房地产开发商只能购买老旧建筑物然后逐一将其拆除，以便建造新屋。
迪弗图纳说：“迈阿密海滩的可建设用地有限。”
由于南部地区土地匮乏，开发商正将目光瞄准北部，并逐渐向北转移。
事实上，2019年前两个季度上市的许多新开发项目均位于迈阿密以北，包括西棕榈滩和博卡拉顿。下文带您浏览其中几个亮点楼盘。
图片来源：The Ritz-Carlton Residences, Miami Beach
图片来源：The Ritz-Carlton Residences, Miami Beach
迈阿密海滩 | 丽思卡尔顿住宅项目 | The Ritz-Carlton Residences, Miami Beach, 4701 Meridian Ave., Miami Beach
迈阿密海滩丽思卡尔顿住宅项目坐落于迈阿密海滩首屈一指的高档社区Mid-Beach的核心地段，由享誉国际的意大利建筑大师皮埃尔•里梭尼操刀设计。其中，Villa Collection由15栋双层独立别墅组成，共有五款不同户型可供买家挑选，预计于今年第二季度公开发售。别墅的室内和室外空间均由里梭尼一手打造，包含提供全景视野的落地大窗、定制设计的Boffi厨房和浴室、宽敞的私人露天平台、双车位车库、私人无边际游泳池，以及精心修剪的热带景观绿化等。八栋独立海滨别墅均附带私人船坞，七栋花园别墅可饱览园林美景。
图片来源：The Ritz-Carlton Residences, Miami Beach
住宅数量：八栋独立海滨别墅和七栋花园别墅
价格范围：470万美元到820万美元
开发商/建筑设计/室内设计：Lionheart Capital/Piero Lissoni/Piero Lissoni
房屋面积：3704平方呎到5200平方呎
配套设施：业主享有五星级酒店水准的豪华设施和贴心服务，包括艺术工作室、造价250万美元的华丽大堂（其中楼梯的成本高达50万美元）、海上停机坪、与私人医疗机构The Agatston Center for Private Medicine合作推出的特约医疗服务、36个私人船坞、配备专业船长的日租游艇、附设私人小屋的半英亩屋顶泳池平台、宠物美容店、露天瑜伽练习区、影院风格的放映室和安宁静谧的冥想花园等。
图片来源：The Ritz-Carlton Residences, Miami Beach
图片来源：The Ritz-Carlton Residences, Miami Beach
Villa Valencia
Villa Valencia
Villa Valencia
Villa Valencia
科勒尔盖布尔斯 | Villa Valencia, 515 Valencia Ave., Coral Gables
这栋包含39套超豪华共管公寓的13层精品住宅楼坐落于迈阿密富裕郊区科勒尔盖不尔斯，已于今年2月初委托房地产公司ONE Sotheby’s International Realty代为销售。该项目预计于2021年正式竣工，所有单元均至少包含一个转角采光面，为住户提供领略城市风光、迷人海景和高尔夫球场的绝佳角度。
Villa Valencia
单元数量：39
价格范围：165万美元到1050万美元
开发商/建筑设计/室内设计：Location Ventures/ Hamed Rodriguez Architects/CMA Design Studio
公寓户型：三卧和四卧单元的建筑面积为2800平方呎到3276平方呎；两个五卧单元共享12层，建筑面积分别为4211平方呎和4267平方呎，并附带超过2000平方呎的带顶和露天平台；六卧顶楼单元占据整个13层，拥有6263平方呎的居住空间，以及私人电梯、游泳池、10呎挑高天花板和4600平方呎的超大室外平台。所有单元均采用开放式平面布局并附带宽阔露台。
配套设施：包含理疗室、土耳其浴室/蒸汽房、男女独立桑拿房、涡流按摩池的水疗保健中心；健身器材、代客停车场、公共意式厨房、遛狗公园、配备视频会议系统的行政套房；附设夏季厨房和休闲日晒床的度假风格游泳池；配备台球桌、高尔夫和驾驶模拟器的娱乐室。
官方网站： villavalencia.com
Antonio Citterio
Antonio Citterio
瑟夫赛德 | Arte by Antonio Citterio, 8955 Collins Ave., Surfside, Florida
这栋12层共管公寓楼坐落于迈阿密海滩和巴尔港之间的高档社区瑟夫赛德(Surfside)，占地超过一英亩，预计于2019年第一季度上市。作为意大利国宝级设计师安东尼奥·奇特里奥(Antonio Citterio)在美国的“处女作”，该楼盘由其与建筑事务所KKAID携手打造，包含16套超豪华海滨公寓，有望于2019年底竣工。奇特里奥被誉为五星级酒店的御用设计师，迪拜、伦敦、米兰和巴厘岛的宝格丽酒店以及米兰的文华东方酒店均出自他手。
Antonio Citterio
单元数量：16
价格范围：略高于1000万美元到4000万美元
开发商/建筑设计/室内设计：Sapir Corp Ltd. led by Alex Sapir, in partnership with Giovanni Fasciano and Özlem Önal/Antonio Citterio (in collaboration with KKAID)/Antonio Citterio
公寓户型：各个单元的居住面积从3150平方呎到7523平方呎不等，而且买家可完全根据自身喜好设计室内空间，并定制衣柜和壁橱。
配套设施：楼内配备室外游泳池、小型室内游泳池、水疗区和健身房等设施。另设有仅向业主开放的休闲会所，内设屋顶网球场、休息室和多功能房。每个单元均附带装有空调系统的私人停车位。
官方网站: www.artesurfside.com
Antonio Citterio
Antonio Citterio
Monaco Yacht Club & Residences
Monaco Yacht Club & Residences
Monaco Yacht Club & Residences
Monaco Yacht Club & Residences
迈阿密海滩 | Monaco Yacht Club & Residences, 6800 Indian Creek Drive, Miami Beach
Monaco Yacht Club & Residences由房地产开发公司Optimum Development USA携手蜚声设计界的室内设计师皮埃尔•里梭尼和国际建筑事务所Arquitectonica联袂呈现，坐落于当地为数不多的稀缺滨水地段之一。
这个亲海主题的12层高端住宅项目内设39套由里梭尼精心打造的现代海滨公寓，所有单元在交付时均包含全套装修并选用欧洲进口定制实木地板。宽阔的环绕式观景露台带有地板、天花板和户外炊具，同时坐拥一览无余的比斯坎湾、大西洋和迈阿密城市风光。其他高端配套包含私人入户电梯、落地玻璃大窗、采用优质石材台面的Boffi现代意式厨房、10呎和11呎挑高天花板、超大步入式衣帽间、Crestron家庭自动化系统、意大利进口理石地砖、大泡澡浴缸和配备Fantini花洒的无边框玻璃淋浴间等。
房地产营销公司Fortune Development Sales已于今年1月底启动楼盘销售。目前，场地施工已经开始，预计于未来三个月进行楼体建造，并计划在两年左右全部完工。
Monaco Yacht Club & Residences
单元数量：39
价格范围：110万美元起
开发商/建筑设计/室内设计：Optimum Development USA LLC/Arquitectonica/Piero Lissoni
公寓户型：所有单元分为单卧至四卧户型，建筑面积从918平方呎到近5000平方呎。另有两个附带私人露台的顶层单元。
配套设施：该项目配备立式单桨冲浪板、皮划艇、可停靠55呎长大型船只的12泊位码头和游艇维修服务站等海滨设施，并提供游艇包租服务，业主可乘船到附近的巴哈马群岛或佛罗里达群岛进行一日航行和海钓活动。其他配套设施包括附设图书角和早餐吧的业主休息室、俯瞰比斯坎湾美景的健身中心，以及带有游泳池、按摩浴缸和休闲凉棚的屋顶观景平台。
ARX Solutions
ARX Solutions
博卡拉顿 | Boca Beach House, 725 S Ocean Blvd., Boca Raton
Boca Beach House Luxury Residences and Marina坐落于博卡拉顿东部地区最后一批可开发海滨地块之一，包含32套价值数百万美元的豪华公寓，并被占地超过三英亩、由知名景观建筑师雷蒙德·江格斯(Raymond Jungles)倾力打造的热带园景所环绕。该项目配备的24小时安保人员，安全无忧的地下停车场及私人车库能在最大程度上保护业主隐私。所有公寓均采用10呎挑高天花板、MiaCucina意式橱柜和Gaggenau电器，并享有超大阳台、夏季厨房和私人入户电梯等设施，部分单元还附带设有私人泳池的宽敞露台。精心设施的优美热带景观以缤纷植物园为亮点，里面种植着50多种争奇斗艳的外来植物。楼盘销售预定于2019年第一季度启动。
单元数量：32
价格范围：起价约为250万美元
开发商/建筑设计/室内设计：Key International and Integra Investments/Sieger Suarez/Linda Ruderman Interiors
公寓面积：3402平方呎到5928平方呎
配套设施：私人码头、健身中心、礼宾服务部、附设蒸汽房和理疗室的水疗区、休闲日晒平台、配备全方位服务和坐卧两用长椅的泳池平台，以及包含厨房、小酒吧和电视的凉亭
官方网站： BBHresidences.com
Engel & Völkers
Engel & Völkers
迈阿密 | Villa Leone, 2100-2140 South Miami Ave., Miami
Villa Leone坐落于黄金地段南迈阿密大道，距离活力四射的布里克尔社区和金融区仅几步之遥。这条绿树成荫的街道是迈阿密最早的百万富豪聚居地之一，并于1977年被列入历史街区。该项目造价2000万美元，由房地产开发公司LOL Development携手知名建筑师Reinaldo Borges倾力打造，包含五栋三层独立别墅，预计于2019年第一季度开盘。所有别墅均采用明亮通透的开放式布局、引人注目的现代装饰和视野极佳的落地大窗，并附带可饱览城市天际线的屋顶露台。
1号别墅已于今年1月建成，2号和3号别墅将于第三季度动工，并预计在2020年夏季完工。
Engel & Völkers
住宅数量：5
价格范围：350万美元到420万美元
开发商/建筑设计：LOL Development/Reinaldo Borges
房屋面积：5354平方呎到7716平方呎
配套设施：附设夏季厨房和带顶用餐露台的私人泳池区、葡萄酒贮藏室、电梯、步入式淋浴间
官方网站： villaleonebrickell.com
Engel & Völkers
Engel & Völkers
图片来源：El Ad Group
图片来源：El Ad Group
图片来源：El Ad Group
图片来源：El Ad Group
博卡拉顿 | ALINA Residences Boca Raton, 200 Southeast Mizner Blvd., Boca Raton
这个占地八英亩的综合住宅项目坐落于博卡拉顿市中心的米兹纳大道(Mizner Boulevard)，比邻汇聚众多商铺、餐厅、艺术画廊和文娱场所的城市商圈米兹纳公园(Mizner Park)。
ALINA由总部设在佛罗里达州的房地产开发商El-Ad National Properties出品，并委托建筑设计公司Garcia Stromberg/GS4 Studios担纲设计，距离博卡拉顿度假村及俱乐部(Boca Raton Resort and Club)的锦标赛高尔夫球场和海滩仅几分钟路程。
住户可饱览城市风光和球场景致，并享有绿意盎然的居住环境。高端厨房配备Miele电器、天然石材台面、中岛、冷酒器和时尚灯具。豪华浴室包含淋浴间、独立式泡澡浴缸和双洗手盆盥洗台；精选住宅的主浴室内设男女专用卫生间。
目前，开发商正在出售总计九层、121个单元（包括12个顶层单元）的一号公寓楼。另外还规划有七栋附带宽敞凉廊和私人花园的独栋别墅。
该项目已于今年1月开盘，并计划于3月破土动工。二期工程现已获批，包含263套高档住宅。
图片来源：El Ad Group
单元数量：121
价格范围：公寓售价为近100万美元到600多万美元；独立别墅售价为140万美元到350万美元
开发商/建筑设计/室内设计： El-Ad National Properties, Elad Group Co.GarciaStromberg/GS4Studios
公寓户型：单卧至四卧单元，建筑面积为近1400平方呎到超过4800平方呎
配套设施：住户享有3万2000平方呎的室内外休闲设施，包括户外用餐及娱乐区、景观绿地、适合冥想的雕塑花园、户外瑜伽练习区、遛狗公园、俱乐部房、游戏室、健身中心、瑜伽房、附设休息区和小屋的男女独立水疗区及屋顶泳池平台、智能家居系统，以及24小时安保、代客泊车和礼宾服务等。
官方网站： alinabocaraton.com
西棕榈滩 | La Clara, 200 Arkona Court, West Palm Beach, FL 33401
这幢25层豪华住宅楼包含83套售价从200万美元到500多万美元的两卧和三卧公寓。所有单元均附带宽阔的私人露台，由此可俯瞰近岸内航道和大西洋的绮丽风光。柔和的浅色建筑外墙融合了白色灰泥、罗马石灰华、珊瑚石和花岗岩等多种优质材料，并辅以铜质装饰元素。
楼盘营销交由Douglas Elliman Development Marketing负责。
该项目于今年3月动工，并于2021年底交付。售楼处已于1月末开放。
Great Gulf
单元数量：83
价格范围：200万美元到500多万美元
开发商/建筑设计/室内设计：Great Gulf/Hariri Pontarini Architects/Hariri Pontarini Architects
公寓户型：两卧和三卧单元，建筑面积从1516平方呎到3000多平方呎
配套设施：24小时礼宾和安保服务、代客泊车服务、大堂休息室、底层室外游泳池、比邻泳池的露天休息区和用餐区、附带露台的专属休息室和派对房、私人餐厅和厨房、娱乐室/影院、健身中心、瑜伽练习室、景观花园
官方网站：laclarapalmbeach.com
Great Gulf
Great Gulf
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