美房产分析专家：收集中国买家数据“只能连蒙带猜”

中国买家在北美各地抢购房产、推高房价的话题不断见诸于媒体报道，但在美国、加拿大的中国买家到底有多少？投资规模有多大？而又在多大程度上影响到当地房地产市场？

与多数欧洲国家不同，美加两国政府对外国买家均未进行官方统计，而商业机构很难获得权威、精准的外国买家的市场数据，再加入壳公司交易、商业地产和住宅、开发商与个人投资等变数，情况则变得更为棘手。

但不同的房地产公司、研究机构在试图通过各种可能的途径追踪中国的买家数据，从根据买家的姓名判断到对房地产经纪进行问卷调查等等，方法不一，得到的结果也可能存在巨大偏颇。

加拿大学者 按姓名推断买家

去年，加拿大不列颠哥伦比亚大学(University of British Columbia)兼职规划学教授Alan Yan公布一份研究报告显示， 温哥华三个较为高档社区66%的独户住宅由中国新移民买家购得。据《环球邮报》(The Globe and Mail) 报道，该教授分析了2014年8月至2015年2月期间温哥华西区三大社区172笔购房交易，从中筛选出非英语化的中文名，以此推断买家为中国人或新移民。

这种用姓名推断的方法在效率和科学性上显然受到质疑，但不少研究人员和房地产业界专家指出，对中国买家的分析只能“连蒙带猜”。

专业咨询公司 大手笔投入综合报告

罗森咨询公司 (Rosen Consulting Group)合伙人Arthur Margon说：“要收集房地产交易的数据很难，牵涉外国买家卖家的更难，牵涉中国买家卖家的则是难上加难。”他指出，其中一个原因是中国买家比较低调，即使成为一个大规模项目的合作方，也不愿意公开宣布。

罗森咨询公司与亚洲协会合作，从去年开始收集中国人在美国房地产投资方面的数据，最终报告预计将于今年5月发表。作为主导这项市场研究的Margon说：“这将是最全面、权威的一份中国人在美房地产投资的报告。”该报告不仅包括目前中国人在美国购买住房交易，也涉及办公楼、酒店等收入性地产(income-producing properties)投资，此外报告还涉及中资银行地产贷款等，并将对未来10年的趋势作出预测。

Margon说，报告的数据来源有许多方面，有从像联邦政府 EB-5投资移民项目收集的数据，也有通过与可靠的商业机构合作获得的数据，再通过第一手的访谈、对中英文媒体报道的分析等手段进行核实。

房地产商协会 依托经纪人问卷推算

“截至2015年3月31日的一年内，中国买家在美国投资房地产总额超过286亿美元”，这一经常被媒体引用的数据出自全美房地产商协会(National Association of Realtors)。从2009开始，全美房地产商协会开始针对外国人投资房产年度调查，最新的年度调查预计今年7月公布。

该协会研究经济学家Gay Cororaton指出，中国买家投资总额包括在美居住两年以下、持有非移民签证的中国人的房产交易数据。该协会每年从100多万会员中抽样选取15万人进行问卷调查，另外每月还选取5万名地产经纪进行问卷调查，综合两份调查得出中国买家所占的比例，再根据一定的经济模型推算中中国买家总的投资额。

房产搜索引擎 零点击望“墙”兴叹

房产搜索引擎Realtor.com对外国买家的统计主要体现在潜在买家对其网站访问量，并进行每月统计，其首席经济学家Jonathan Smoke指出，该公司系统显示来自中国的访问量为零。“就我理解，中国使用防火墙，因此我们很难像统计其他国家来源来统计中国的访问量”。

（Realtor.com和寰域居同属新闻集团，分别为其子公司Move Inc.和道琼斯所有。）

会计师事务所 专注机构投资

全球著名的会计事务所毕马威于2014年开始，每半年发布一份“中国赴美房地产投资”的报告。2015年下半年的研究报告显示，2015年上半年，中国企业在美国总共有88笔直接投资交易，投资额近64亿美元，创上半年投资的最高纪录。房地产和酒店业仍然是最大的投资热点，占上半年房地产投资的65％。

该报告主要负责人、审计总监蔡雪莉说，毕马威只跟踪商业机构投资，并且与绝大多数的投资机构有合作关系，因此能够及时获得第一手的数据。毕马威最新报告也将于5月份发表。

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