寰域大学城置业指南:墨尔本大学篇

透视中国留学生海外购房置业现象,解析热门大学周边热点地区的租售情况,为有意以房养学的中国买家提供详细攻略。

系列导语

春季以来,又有不少中国学生获得海外高校的录取通知,即将踏上赴异国求学的征途。日益庞大的中国留学生为全球各大高校带来滚滚财源。与此同时,他们超强的消费能力也对校园周边的商业、地产等各方面带来深远影响。

寰域居在全球范围内选取中国学生最多的留学目的地,通过系列深度报道透视留学生购房置业现象,解析热门社区地产的租售情况,并为有意以房养学的学子和家长们提供详细买家攻略。

此系列报道自2015年12月陆续推出。本期关注澳大利亚的墨尔本大学。点击查看前三期报道:

纽约大学篇
南加大篇
伊大—芝加哥

墨尔本大学——南半球首屈一指的学术要地

(图片来源:Nina Dermawan/Getty Images)

澳大利亚中国留学生概况

据澳大利亚教育和培训部数据显示,2015年在澳大利亚留学的国际学生达到49万8155人,其中中国学生占所有国际学生人数的27.3%,约有13万6000人,为最大的国际学生群体。另外,来自香港的留学生达1万2864人,占留学生总数的2.6%。

(数据来源:澳大利亚教育和培训部    制图:李淼)

(数据来源:澳大利亚教育和培训部    制图:李淼)

中国留学生分布最集中的地区为澳洲东南部的新南威尔斯州和维多利亚州,约八成的中国留学生注册就读于这两个州。位于维多利亚州的墨尔本大学是吸引中国留学生最多的大学之一。

墨尔本大学简介

墨尔本大学(The University of Melbourne,简称UM)座落在有“澳大利亚文化之都”之称的墨尔本市的市中心, 占地22.5公顷,校园里随处可见美丽的花园和古老的建筑。墨尔本大学建校于1853年,被公认为澳洲最卓越的研究性学府之一,也是全澳第二所历史最悠久的大学。

墨尔本大学是八校集团(由澳洲最好的八所高校组成,也被称为澳洲的常春藤盟校)的顶尖成员,目前在读学生超过4.2万名,其中中国留学生近6800人。

墨尔本大学普通本科学费每年约为6256澳元到1万440澳元,国际学生每年学费约为2万6000澳元到4万8000澳元。

相关链接:
墨尔本大学
墨尔本大学中国学生学者联谊会
墨尔本市简介

“墨尔本中国留学生和家长的购房热点在哪里?”
“出租收益率对比何处最高?”
“当地学生公寓短缺,专家是否建议投资?”

寰域居采访多位澳洲房地产分析专家、墨尔本地区资深经纪人,为学子和家长详细解答以上疑问。

(图片来源:Fairfax Media/Getty Images)

中国留学生和家长投资热点

综合房地产门户网站“澳洲房产网(myfun.com)”以及最大的中文地产门户网站“澳洲家园网(ACproperty.com.au)”提供的数据,以及根据当地众多经纪的推荐,墨尔本大学周边最受中国学生和家长青睐的房产投资区域包括墨尔本市中心商业区(CBD)、格林威福利(Glen Waverley)和巴利(Balwyn)—博士山(Box Hill)—唐卡斯特(Doncaster)所构成的三角地带。(“澳洲房产网”与寰域居分属新闻集团旗下不同的子公司。)

(数据来源:realestate.com.au    制图:李淼)

(数据来源:realestate.com.au    制图:李淼)

墨尔本房地产经纪公司360˚ Property Group执行总监John Meagher指出,墨尔本是澳大利发展最快的城市,拥有丰富的教育和就业机会、优美的自然景观以及多元化的文化氛围,被公认为最适宜居住的城市。墨尔本市中心交通发达,商业繁荣,有着数不尽的饭店、酒吧、特色咖啡馆、电影节、维多利亚式建筑、古迹、商店等,同时,这里也是墨尔本皇家理工学院、墨尔本大学、维多利亚艺术学院等高等学府的所在地。

格莱威福利被称为“华人的宇宙中心”,这里有大量香港和马来西亚的早期移民,但来自中国大陆的移民近年来逐渐涌入。房地产经纪公司Ray White Glen Waverley的执行总监Domian Moore说,格莱威福利距离墨尔本市中心约22公里,公共交通方便,公路四通八达,而且,这里拥有墨尔本数一数二的公立和私立高中,吸引大量中国买家。为了迎合这一趋势,他的公司目前雇用40名会讲中文的房产经纪。

格莱威福利是墨尔本亚裔聚居的成熟社区。(图片来源:Harcourts Judd White Glen Waverley)

格莱威福利是墨尔本亚裔聚居的成熟社区。
(图片来源:Harcourts Judd White Glen Waverley)

房地产经纪公司Harcourts Judd White的华人经纪卢慧玲表示,格莱威福利吸引大量中国移民的原因,首先是华裔社区的认同感,这里有许多中餐馆和超市,而且,其它商店、银行、饭店、教会等也提供中文服务。此外,许多投资买家看中好学区房产的升值潜力,即使送子女就读私立学校,也愿意在此投资买房。

巴利—博士山—唐卡斯特三角地带是另一个华人买家集中的地区。这三个区距离墨尔本市中心只有十几公里的距离,而且附近有多个公园,适合家庭活动。房地产经纪公司Fletchers Real Estate的总监Jason Salan说, 巴利有许多宽敞、独特的房屋,从爱德华时期的住宅到年代更近的仿格鲁吉亚风格的住房应有尽有。街道两旁绿树成荫,但这里房源供应紧缺,加上巴利高中(Balwyn High School)也是维多利亚州顶尖的公立高中,房价比邻近社区高出10%-20%。

博士山近年也吸引中国家庭迁入,大有形成 “新中国城”之势,这里是墨尔本东郊的交通枢纽, 而唐卡斯特有许多历史建筑,更以拥有澳大利亚最大的购物中心而出名。

(图片来源:Peninsula | Sotheby's International Realty )

投资回报哪里更划算?

地产经纪们指出,相比人口更加密集的悉尼,墨尔本市郊的房价仍算合理。但华人买家集中的三大地区,近几年房价都出现大幅度增长。

“澳洲房产网”提供的数据显示,墨尔本市中心去年公寓楼中位价为45万澳元,比五年前增长8.4%,年均复合增长率为1.6%。墨尔本市中心的房源很少有独户或联栋房屋。而近郊的几个区中,平均房价最高的为博士山,但增幅最快的是格莱威福利。格莱威福利2015年房价中位值为128.3万澳元,比五年前增长73.4%,年均复合增长率为11.6%。博士山去年房价中位值为138万澳元,比五年前增长66.3%,年均复合增长率为10.7%。

另外,巴利去年房价中位值为220万澳元,比五年前增长46.7%,年均复合增长率为8.0%。唐卡斯特去年房价中位值为124.05万澳元,比五年前增长59.0%,年均复合增长率为9.7%。

对于投资买家而言,比房价更重要的可能是出租收益率(rental yield,也称租金回报率),是指出租收入占房价的比率。在墨尔本市中心,公寓出租收益率较高,为5.4%。而其他华人买家青睐的社区,由于独户房屋价位偏高,出租收益明显低于同一地区的公寓。譬如,格莱威福利独户房屋出租收益为1.9%;而公寓单元出租收益为2.8%。去年该地区公寓中位价为83万澳元。巴利、博士山、唐卡斯特地区独户房屋出租收益分别为1.4%、1.7%和2.0%,相比之下,公寓出租收益分别为2.6%、3.8%和3.7%。

由于公寓楼投资回报颇具吸引力,房地产商也纷纷将视线转入市郊高楼的开发。在格莱威福利开发了几处独户和联栋房屋的Splendor Homes总监Nisha Bajaj表示,她下一步的目标是开发公寓楼,“为小规模的核心家庭、学生以及无法负担独户房屋的买家提供替代选择。”她补充说,随着人口的增加,学区房的需求将继续保持强劲。

(图片来源:Krzysztof Dydynski/Getty Images)

学生公寓市场火爆

实际上,以墨尔本市为主,澳大利亚整体上的学生公寓市场的投资前景相当可观。据《华尔街日报》报道,来自全球的房地产开发商都在关注澳大利亚学生公寓市场。

第一太平戴维斯的数据显示,澳大利亚学生公寓的收益率为7%,在留学生集中的国家中排名第一。美国和英国分别为5.75%和5%。美、英、澳分列全球留学目的地前三名。目前,美国学生住房市场是全球最成熟的市场,一些投资者认为该市场已趋饱和,而澳大利亚学生公寓价格相对较低,且为特定目的建造的学生公寓供应短缺。

(数据来源:第一太平戴维斯   制图:李淼)

(数据来源:第一太平戴维斯   制图:李淼)

随着近期澳元下跌,来自迪拜、中国和南非等国家的公司正在澳大利亚大举收购土地或高楼,这些高楼加以改建后能满足在校大学生的需求。总部位于迪拜的房地产开发商GSA近日表示,该公司将以2100万澳元收购私人持股的Campus Estates。学生公寓开发商Campus Estates正在澳大利亚墨尔本市中心建设一个包含350个床位的学生公寓。

而去年11月,中国工商银行在澳大利亚房地产市场进行了有史以来最大的一笔投资,向其与英国学生公寓运营集团Scape Student Living和荷兰养老基金APG Asset Management建立的一家合资公司注资约1亿澳元。该合资公司计划在墨尔本皇家理工大学附近建造一座50层的高楼。

当然,投资学生公寓需要有相当雄厚的财务实力。John Meagher说,学生公寓虽然深受留学生欢迎,但目前并非最热的地产投资类别。总体来说,学生公寓的资金回报率相对偏低,投资此类资产很难获得银行贷款。

但“澳洲家园网”的总监杨善媜说,这种状况近期内可能发生改观。墨尔本的中国学生数量在迅猛增加,学生公寓楼出租市场火爆,特别是每年2月份开学前,该网站查询学生公寓的流量不断刷新纪录,可以说,学生公寓市场行情看涨。

(图片来源:travelgame/Getty Images)

墨尔本大学周边房产投资攻略

(图片来源:Peninsula | Sotheby's International Realty

在墨尔本大学校园周边购买、投资房地产应注意哪些问题? 地产经纪分享了以下投资要诀:

🔑 位置仍是黄金准则。卢慧玲说,购买房产最好避免靠近电力设施或高速公路,但要靠近公共交通。另外,学区好坏至关重要。

🔑熟悉房产拍卖程序。Jason Salan说,墨尔本大多数房地产是通过拍卖(auction)进行交易。地产通常在四周或一定时期内挂牌上市,买家被邀参加到期时的拍卖会进行竞标,出价最高的买家只要达到卖主的最低价即可成为新房主。

🔑做好市场和经纪研究。Salan说,买家可以对感兴趣的房地产市场进行研究,并雇用熟悉当地行情、能够提供最佳服务的地产经纪。

🔑获得外国投资委员会审批。Domian Moore说,海外投资人应了解最新的外国投资委员会的新规。从2015年12月1日起,购买100万澳元以下的海外投资人,需要缴纳5000澳元的申请费;100-200澳万房产的则需缴纳1万澳元的申请费;价值200万澳元以上的价值每增加100万元,则相应地需多缴1万澳元的申请费。

🔑签约前了解银行贷款规定。John Meagher提醒,如果需要申请澳大利亚银行按揭贷款,在签署房屋购买合约前要了解贷款条件,因为不同的银行提供不同的按揭贷款。

🔑公寓面积和视线不容小觑。Meagher说,过去十年,墨尔本市中心的公寓平均面积越来越小,投资买家应考虑狭小的公寓转售和盈利的难度。另外,由于楼盘密集开发,重视房间视线的买家最好选择 Spring街、Flinders街、Spencer街和 Victoria街四条街之内的地产。

🔑调查房产商的信誉。Meagher也指出,不熟悉墨尔本市中心开发状况的大型投资人,在新项目的建筑和设计上可能出现瑕疵,要对开发商的背景进行充分调查。

🔑估算建筑许可申请时间。对于想要投资房地产项目者,建筑设计师李忝鸿建议,除了地产的规模之外,投资人要了解土地划区、用途、建筑密度等个方面的要求,比较复杂的项目,需要通过城市规划局、交通局、土地局等政府机构的许可,可寻求专业建筑设计师的帮助,以顺利获得营建许可。

热门地区房源评鉴

针对经验买家和地产专家推荐的的部分地区,寰域居搜集了三条正在市场上挂牌出售的房源信息, 协助潜在买家更加直观地了解、对比市场行情。

点击房源地点可查看房产详情。

墨尔本市中心|豪华在建公寓Avant
售价:39万2000澳元起(约合295万美元)
面积:一至三卧不同房型,面积约47至98平方米
物业费:每月平均约400澳元
每平米单价:平均1万1500澳元

Avant项目效果图。(图片来源:360˚ Property Group)

Avant项目效果图。
(图片来源:360˚ Property Group)

公寓内部效果图。(图片来源:360˚ Property Group)

公寓内部效果图。
(图片来源:360˚ Property Group)

卧室窗景效果图。(图片来源:360˚ Property Group)

卧室窗景效果图。
(图片来源:360˚ Property Group)

物业亮点
★ 公寓位于墨尔本市中心心脏位置。距离墨尔本皇家理工大学(RMIT)步行三分钟,墨尔本大学步行15分钟。
★ 大楼内共有456套公寓,预计2018年底竣工。
★ 周边公交发达、店铺林立,消费便利。
★ 公寓多为一、二居室灵活小户型,附有多样针对年轻一族的生活设施。
★ 项目为新建住宅,适合海外投资者购买。


巴利|优质学区的的潜力独栋住宅
售价:179万澳元(约合135万美元)
面积:三卧、两浴,占地面积609平方米,内部面积200平方米。

房屋位于街区转角,占地609平方米。(图片来源:Jack Peng)


房屋位于街区转角,占地609平方米。
(图片来源:Jack Peng)

据经纪人介绍,房屋目前出租给一家英国籍住客,每周租金收入700澳元。(图片来源:Jack Peng)

据经纪人介绍,房屋目前出租给一家英国籍住客,每周租金收入700澳元。
(图片来源:Jack Peng)

物业亮点
★ 房屋位于墨尔本知名的优质学区。
★ 根据代理销售的Fletchers地产公司经纪人、资格拍卖师彭杰(Jack Peng)介绍,在同一区域内、占地面积相同的新屋平均标价约在400万澳元,而平均新建屋的成本仅为100万澳元左右。
★ 彭杰表示这处房产适合新移民购买及新建房开发。外国人购买需经外国投资委员会审批。


格林威福利|联排别墅期房
售价:约90万澳元(约合68万美元)
面积:平均面积200平方米,带独立后院。
物业费:每年1000澳元左右(含房屋保险)

据经纪人Jiang介绍,这一地区同类房屋平均租金为每周700澳元,出租收益率在5%左右。图为别墅外观效果图。(图片来源:Kiki Jiang)


据经纪人Jiang介绍,这一地区同类房屋平均租金为每周700澳元,出租收益率在5%左右。图为别墅外观效果图。
(图片来源:Kiki Jiang)

内部客厅效果图。(图片来源:Kiki Jiang)


内部客厅效果图。
(图片来源:Kiki Jiang)

浴室效果图。(图片来源:Kiki Jiang)

浴室效果图。
(图片来源:Kiki Jiang)

物业亮点
★ 该联排别墅开发项目位于墨尔本东南区知名亚裔成熟社区格林威福利,周边华人商户遍布,生活便利。
★ 项目为新建住宅,适合海外投资者购买。
★ 据代理销售的Globe Real Estate PTY地产公司经纪人Kiki Jiang介绍,该地区房源抢手,以这个项目为例,目前已经几近售罄。

感谢关注《寰域大学城置业指南》系列报道。下期我们将走进加拿大,了解顶尖人才辈出的不列颠哥伦比亚大学周边房产,报道将于2016年5月推出,敬请留意。

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