美国封闭小区:售价略高 中国买家青睐

了解美国封闭式住宅小区的现状、管理方式及升值前景。

中国政府近日公布一份有关城市规划发展的重磅文件,指出未来将在全国范围内推广 “街区制”, 要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。” 这一举措引起广泛争议。

在美国,封闭社区有多普遍?又是如何管理的呢?寰域居近日采访了法律专家和地产业内人士,帮助您走进美国封闭式社区“栅栏后”的生活。

纽约上州Silverberg & Zalantis律师事务所合伙人Steven Silverberg说:“中国似乎在做出一个重大的政策调整。” 他指出, 美国封闭社区开发商只要获得适当的、合法的营建许可,政府无权反过来要求拆除围墙。即使当地的区划法作出修改,房地产商仍可以维持现状,只有在未来需要扩张或改变用途时,才必须遵循新的区划法。

他同时指出,中美两国国情不同,封闭社区的分布状况、管理方式也不尽相同。

美国的封闭社区(Gated Communities or Secured Communities)通常是指有围墙或警卫、严格控制行人车辆通行的住宅开发区。据人口普查局住房调查(American Housing Survey)最新数据显示, 美国有1075万户家庭居住在封闭社区。

来自美国人口普查局的数据显示,全美有超过1000万个家庭居住在封闭式小区中。(图片来源:Rich Legg\/E+\/Getty Images)

来自美国人口普查局的数据显示,全美有超过1000万个家庭居住在封闭式小区中。
(图片来源:Rich Legg/E+/Getty Images)

Realtor.com截至2月份的住房上市资料显示,封闭社区占所有房源的3.5%,约有5万4000栋。亚利桑那州凤凰城、佛罗里达奥兰多、迈阿密、北港-萨拉索塔、加州的洛杉矶、河边、德州的休斯顿、乔治亚州的亚特兰大以及纽约州的纽约市等十个大都会地区封闭社区房源占全美的三分之二。

(Realtor.com和寰域居同属新闻集团,分别为其子公司Move Inc.和道琼斯所有。)

对于在中国争议激烈的封闭社区的道路是否应专供小区居民使用,Silverberg律师说不能一概而论,美国大多数封闭社区有门卫安保或安装监控措施,住户或他们的客人需要用卡、密码或登记才能进入,这些社区的道路不对公众开放。

不过一些封闭社区虽然道路属私有,由小区业主委员会(Home Owners’ Association)或公寓管理委员会负责维护,但这些道路可能全部或部分向公众开放。例如他本人所居住的纽约白原镇(White Plains)的一个封闭社区,白天对外开放, 晚上则关门谢客。

许多在美国购房的中国买家比较青睐封闭社区,这些社区房价略高。据Realtor.com数据,全美封闭社区中位房价为34万美元,是所有挂牌房屋中位价的1.5倍。

数据显示,全美封闭式小区内房产中位价为34万美元,其中最昂贵的几个社区集中在加州。图为加州埃尔多拉多丘陵的一处封闭式小区。点击链接查看这处在寰域居挂牌的待售房产。(图片来源:Coldwell Banker Residential Brokerage)

数据显示,全美封闭式小区内房产中位价为34万美元,其中最昂贵的几个社区集中在加州。图为加州埃尔多拉多丘陵的一处封闭式小区。点击链接查看这处在寰域居挂牌的待售房产。
(图片来源:Coldwell Banker Residential Brokerage)

道格拉斯∙艾利曼地产公司(Douglas Elliman)经纪Edith Yang有多年投行经验,她指出,封闭社区房价仍有升值空间。她本人三年前在纽约长岛的曼哈塞特(Manhasset)一个封闭社区花200万美元购买一套住房,目前估价280万。

Yang表示,在她的中国客户中,许多人喜欢纽约大颈(Great Neck)、曼哈塞特以及新泽西州一些封闭社区,主要原因有以下几点。首先,封闭社区大多是过去10年、20年前开发的,房屋、设施新。其次,来自一、二线城市的中国买家大都习惯公寓楼居住环境,对单独住房除草、铲雪等房屋维护感到棘手,而封闭社区则有专人负责,只需缴纳管理费即可。第三,封闭社区通常设有游泳池、网球场、健身俱乐部等,独户住房不一定附带这些设施。另外,许多中国家庭中,父亲留在中国打理生意, 母亲单独带着子女住在美国,封闭社区提供24小时保安,为身处异国他乡的住户带来更多一层安全感。

Realtor.com资料,加州集中了全美最贵的封闭社区,在房价最高的前十大封闭社区中占据七席,并囊括前五名。这些社区分别为:洛杉矶的Brentwood Circle, Bel Air-Beverly Crest;马里布的Western Malibu;杜阿尔特的Bradbury;拉古纳海滩的Three Arch Bay。小区内的平均房价在400万到1050万美元之间。

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