去年秋季,在纽约上州从事房地产经纪的许田颖发现一处优质学区房,即将通过无底价竞拍而寻求买主。此处豪宅完全符合她的一位中国客户的需求,于是,她立即咨询地产律师,排除疑惑,熟悉拍卖规则,并代表客户参与竞拍,最终成功为客户"捡到一块宝"。

在澳大利亚和新西兰等国家和地区,房产交易通常都是以拍卖方式进行,豪华房产当然也不例外。而在欧美地区的主要国家,不少人一提到房产拍卖就会联想到由银行主持、多面对中低端市场的"法拍屋"。然而,如同艺术品、古董、名车一样,拍卖正逐渐成为豪华房地产交易的"正确打开方式"。

从新建大宅到名人房产,甚至是具有重要历史和建筑意义的古迹城堡近几年陆续投入拍卖交易平台,使得豪宅拍卖风生水起。虽然目前专注豪宅拍卖的经纪行仍无法与传统老牌经纪行分庭抗礼,但其所经手豪宅的数量以及成交总额的规模已然不可小觑。

其中,据总部位于纽约但活跃于全球豪华房地产市场的Concierge Auctions总裁 Laura Brady称,该经纪行过去几年曾成功拍卖喜剧演员乌比·戈德堡(Whoopi Goldberg)、影坛和歌坛双栖明星雪儿(Cher)等多位名人的房产以及西班牙一座具有200多年历史的别墅。

而董事长 Chad Roffers介绍说,公司从2008年成立到2016年的八年间已经拍卖总价值超过10亿美元(约折合人民币68亿元)的豪宅,拍卖业务遍及美国33个州以及全球15个国家。今年内,该行预计将拍卖150处高端地产,照此速度,预计未来两年内将再谱写另一个拍卖10亿美元豪宅的神话。

豪宅拍卖如此火爆的背后,到底有哪些深层次的原因呢?综合起来看,大致可以归结为以下五点:

一、供过于求 豪宅市场竞争烈

顾名思义,豪华房产不属于大众消费范畴,买家面相对狭窄。过去几年,特别是美国传统的豪宅市场如纽约、洛杉矶和迈阿密,呈现新豪宅开发过度、供大于求的状况。而全球政治和经济的不稳定性同时带来豪宅市场的相对疲软,使得二手豪宅卖家不得不借助拍卖这种非传统的营销方式来吸引大量买家的关注。

正如美国房地产评估和咨询公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)所言:"豪华地产卖家面临的竞争日趋激烈。业主转而寻找其他的出售手段,而拍卖不失为一种高效的营销模式。"

二、房产独特 富豪卖家作价难

众所周知,传统方式出售房产时,通常会比照市场上同类房源平均每平方呎的价位定价,再根据特定房产所关联的特色装潢、服务设施、甚至卖家的声誉进行一定的溢价。但许多豪华房产与艺术品和古董有着相同的独特性,很难估价,成为富豪卖家"甜蜜的烦恼",他们往往寻求通过拍卖获得比较公平的市场价位。

Brady说:"我们的高端地产客户群熟悉其他奢侈品拍卖市场,他们理解高端住宅与艺术品、文物一样,拍卖能最大程度实现物业的价值。"

同时,拍卖行通过网上或手机应用程序允许全球范围的潜在买家参与,更多买家竞标通常能够将竞价推高。

三、竞标透明 买家出手有把握

通过竞拍购买豪宅,对于买家最大的优惠当属有机会"淘宝"。据许田颖透露,当时客户看中的学区同类房产大都作价500万美元左右,而最后加上家具、拍卖手续费等,客户以330万美元购得钟意的房产。她说:"买家和经纪事先做好功课,就能够在拍卖市场上找到货真价实的豪宅。而且,无底价竞标充满惊险刺激,但同时能够知晓其他买家的竞标价,知己知彼。"

豪宅竞拍的透明性不仅反映在所有出价均公开透明,而且与"法拍屋"买家无法事先查看房屋状况而不同,拍卖豪宅有一定的公展期。

拍卖流程通常开始于卖家和他们的经纪人联系拍卖行,或者拍卖行主动与他们接洽。确定房产适合拍卖后,拍卖行负责密集市场推广,并且会有一个30天的开放公展期。意向买家可以在拍卖日期前投标。与此同时,所有投标人(希望隐藏身份的买家也可使用有限责任公司的名义进行)需要填写相应的文件,并且在投标前交付押金。取决于不同的物业,押金为10万美元到50万美元不等。如果投标人未能中标,这笔款项将被返还。拍卖可以现场或者在线进行。最高出价者中标,成交价一般在30天后房屋过户时公布。

四、一锤定音 财务生活早规划

毋庸置疑,通过传统经纪人挂牌-等待买主的方式有时会导致房产长时间无人问津。确实,Concierge Auctions最近公布对美国27个豪宅市场最贵的10处房产分析表明,豪宅交易往往出现两个极端:一是挂牌后在两个月到半年内以接近要价成交,这些交易占不到四成;另一种状况则是上市三、五年都受到冷落,屋主频频降价后才能脱手,这样的豪宅占到六成以上。

Brady 女士说:"价位越高,房产越独特,通过传统方式出售房产的不确定性越高,而许多高净值人士需要及时调整资产配置和生活方式,豪宅拍卖能够为他们提供确切的时间表。"

许女士补充说,拍卖交易的"短平快、稳准狠"也令买家受益。她说:"豪宅所有的手续、产权报告都是提前厘清才能拍卖,而且买卖流程时间短,合同简单清晰,不附带商讨条款,能够避免中途变卦。"

五、全球房源 为买家精挑细选

虽然不少豪宅拍卖经纪行专注于特定市场,但Concierge Auctions的触角则伸向全球,其拍卖的高端房产覆盖世界各地的门户城市或热门度假区,高净值客户可以将潜在房源一网打尽。

Brady女士指出,像佛罗里达的海景房就颇受富豪们的青睐,拍卖市场比较活跃,过去两周就有数笔500万元至1000万元的豪宅通过拍卖易主。该拍卖经纪行还定期举办"精品房源拍卖",譬如去年冬天在纽约集中拍卖来自美国、波多黎各、英国、以色列、英国等国家的十几处豪宅。

今年夏天,该行将为中国高净值客户搜集来自美国、英国、德国、加拿大、西班牙等国家和地区的高端物业,针对中国买家对地理位置、品牌、风水、装饰、价位等方面的特殊喜好,对房源精心筛选,并将拍卖活动延伸至香港、上海北京和广州,方便中国富裕买家不用踏出国门,便能实现"全球豪宅血拼之旅"。

以下为六处将于Concierge Auctions中国6月拍卖专场亮相的全球豪宅,供环域居读者先睹为快。您也可以登陆网站ConciergePortfolioSale.com 查看此次拍卖的所有精品房源

那沃多湾(Navodo Bay)

位置:斐济瓦努瓦岛(Vanua Levu, Fiji)

起价:无保留售予最高标的


Concierge Auctions

那沃多湾占地150英亩,生存环境自成一体,是现主人、也是其唯一业主梦想与心血的结晶。而且,这片绿洲拥有白色水晶细沙海滩,以及斐济特有的郁葱植被,设计上则尊重原生自然景观和土著生活方式。配套休闲娱乐设施包括无与伦比的冲浪、深海捕鱼、潜水,以及斐济当地的文化体验。另外,从洛杉矶、旧金山和北京均有直航通达。


冠军城堡(Champ d’Or)

位置:美国德州达拉斯-沃思堡地区(Turbeville Road, Hickory Creek, Texas)

起价:无保留售予最高标的


Concierge Auctions

在以大型牧场为主的得克萨斯州北部,这座法式豪宅脱颖而出。从门口精雕细琢的"冠军城堡(Champ d'Or)"一直延伸至内,其设计灵感可追溯至巴黎近郊的子爵城堡(Chateau de Vaux-le-Vicomte)。豪宅居住面积超过4万8000平方呎,占地面积则高达40英亩,环境静谧幽美,但同时邻近达拉斯大都会地区,是用作私人宅邸、企业商务休闲或者旅店婚庆等活动的理想场所。


马塔纳庄园(Matana Plantation)

位置:斐济科罗岛(Koro Island, Fiji)

起价无保留售予最高标的


Concierge Auctions

马塔纳庄园位于科罗岛西北端,历史悠久,宁静自然。该种植园拥有超过800亩产权自主、繁盛茂密的热带景观,四英里长的白沙滩,可享有无穷无尽的海景、日落和信风。


贝拉米别墅Casa Bellamar)

位置:墨西哥洛斯卡沃斯(Los Cabos, Mexico)

起价:无保留售予最高标的


Concierge Auctions

贝拉米别墅位于世界上最珍稀的海滩度假胜地之一,东角(East Cape)的普拉亚托尔图加(Playa Tortuga),提供绝对隐密,而同时距离洛斯卡沃斯小镇仅几分钟的车程,可享受现代生活的便利。无与伦比的海滩海景,加上室内室外奢华设计,使得此处物业恰似人间天堂。


安娜贝拉别墅(Villa Annabella)

位置:牙买加(Tryall Club, Jamaica)

起价:无保留售予最高标的


Concierge Auctions

安娜贝拉别墅位于牙买加著名的Tryall俱乐部,占地超过6英亩,风景优美,享有全景海景和一流的设施。别墅目前室内外居住面积超过1万5000平方呎,全新装修,可立即入住或出租。Tryall俱乐部设施包括白沙滩,世界一流的网球场和高尔夫球道等。


丽思-卡尔顿顶层公寓(Penthouse 2C at The Ritz-Carlton Residences)

位置:美国纽约曼哈顿西街(West Street, New York, New York)

起价:无保留售予最高标的


Concierge Auctions

该顶层公寓位于纽约曼哈顿丽思-卡尔顿酒店公寓楼,有四卧、五浴,公寓特色包括高11呎的天花板、落地玻璃窗、巴西樱桃木硬地板以及超大露台,享有哈德逊河、自由女神和炮台公园的无敌景观。丽思-卡尔顿酒店品牌提供的优质服务和设施包括门卫、待客停车、五星级饭店和健身俱乐部。此外,该公寓靠近主要地铁线,住户可以尽享"大苹果"提供的丰富多彩的文娱和社交活动。

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