Ha habido mucha expectativa en torno al mercado de bienes raíces de lujo de Washington, D.C. últimamente.
Señalado como uno de los principales mercados de EE.UU. en 2018 en la encuesta anual número 39 de Tendencias Emergentes en bienes raíces, emitida por PricewaterhouseCoopers y el Urban Land Institute, los expertos dicen que D.C. es un lugar atractivo para comprar, ya que es probable que haya altos retornos futuros para inversionistas inmobiliarios de lujo.
Redfin encontró que el precio promedio de una propiedad de lujo en D.C. aumentó el año pasado en más del 32%, con el precio de venta promedio en el 5% superior del mercado en US$2,708 millones.
D.C. ocupa el segundo lugar entre las ciudades de la costa este en cuanto a ventas de viviendas de un millón de dólares, con 2.759 cierres en los últimos tres años, de acuerdo con PropertyShark. Por otro lado, Zillow encontró que más de una cuarta parte de las casas de D.C. se vendieron por más de su precio de cotización en 2017, lo que sugiere que la competencia en precios es cada vez más común.
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Koitz atribuyó el aumento de la competencia a un cambio radical en el carácter general de la ciudad.
"Lo que sucedió en los últimos años es que D.C. se ha transformado en una ciudad que no es solo una 'ciudad del gobierno'", dijo. "Es el hogar de importantes firmas de abogados y empresas de tecnología, así como también de desarrolladores, constructores y firmas financieras".
Una animada escena de entretenimiento y gastronomía atrae aún más a los compradores de casas, desde parejas sin hijos que regresan a la ciudad después de años en los suburbios, a familias jóvenes atraídas por oportunidades educativas, hasta inversionistas extranjeros, agregó Koitz.
Dicho esto, existe una variación significativa en la fortaleza del mercado de lujo en toda el área metropolitana de D.C., que también incluye las ciudades vecinas de Arlington y Alexandria, Virginia.
"D.C. es uno de los mercados de lujo de más rápido movimiento", dijo Javier Vivas, director de Investigación Económica en Realtor.com. "Todavía demora un promedio de 125 días cerrar un trato en ese nivel de precio, pero es relativamente rápido para la región".
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El cambio de cara de D.C.
"No era una ciudad que se levantaba por la noche", dijo Koitz, que creció en Washington, D.C. "Pero comenzó a cambiar. Lo que sucedió es que una mayor parte de la ciudad se abrió y se convirtió en zonas más deseables para vivir".
La afluencia de compañías de tecnología a la región parece ser uno de los factores principales que alimenta este cambio. El año pasado, Cushman & Wakefield clasificó a Washington, D.C. en el tercer lugar entre las principales ciudades tecnológicas del país, con muchas empresas que han sido atraídas por sus suburbios, donde pueden evitar los impuestos a las ganancias de capital. El corredor tecnológico Dulles, por ejemplo, cerca del aeropuerto internacional Dulles en el norte de Virginia, a unas 25 millas (40 kilómetros) de D.C., se ha convertido en un importante centro tecnológico.
"Hay mucha gente de tecnología que viene y quiere estar en la ciudad", dijo Patrick Chauvin, agente de Compass. "Y con todo eso vienen cabilderos de varias corporaciones, que generalmente entran y gastan grandes sumas en propiedades".
La administración de Obama también trajo consigo una avalancha de compradores que buscaban un estilo de vida particular, lo que ayudó a dar vida nueva a varios barrios de D.C.
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"Las personas que llegaron al área, en comparación con las presidencias anteriores, eran mucho más jóvenes", dijo Dan Galloway, un agente de Redfin. "Esto sucedió cuando la economía cambió y la gente comenzó a regresar a la ciudad. Ya había una tendencia nacional hacia la urbanización y luego entró un presidente joven y realmente ayudó a revitalizar la ciudad".
Estos cambios en la cultura de D.C. han significado aumentos dramáticos en la demanda de bienes inmuebles y los desarrolladores han tomado nota.
"La demanda llegó primero y luego los desarrolladores se dieron cuenta", dijo Koitz. "Y como las parejas sin hijos dejan casas de 5.000 pies cuadrados (460 metros cuadrados) en los suburbios, no quieren un departamento de 950 pies cuadrados (88 metros cuadrados). Quieren algo más grande, y ahí es donde comenzó el desarrollo del lujo".
Las regulaciones de tamaño y zonificación relativamente pequeñas de D.C. ponen límites a la cantidad de desarrollo de alta densidad que se puede realizar, pero algunos barrios han experimentado transformaciones dramáticas en los últimos años.
"El litoral suroeste ha explotado recientemente con condominios. Los inversionistas también están entrando y tomando propiedades unifamiliares y convirtiéndolas en viviendas multifamiliares", dijo Boomer Foster, presidente de Long & Foster Real Estate. "Es un lugar ordenado porque está a lo largo del río Potomac y tiene gran potencial de desarrollo. Ahora están llegando proyectos de venta minorista, oficinas y condominios".
The Wharf, por ejemplo, es un nuevo desarrollo de una milla de largo (1,6 kilómetros) que trajo residencias, restaurantes y tiendas minoristas a la zona ribereña, junto con un aumento espectacular de los precios de las viviendas en el suroeste de D.C., dijo Galloway. También hay un desarrollo en marcha en el barrio sureste de Navy Yard, con la vanguardia de The Yards, que comprende tres millones de pies cuadrados (279.000 metros cuadrados) de espacio de uso mixto, programado para el próximo año.
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La oferta limitada de vivienda impulsa el mercado
Dejando a un lado los grandes proyectos de la costa, los desarrolladores se enfrentan a desafíos significativos cuando se trata de construir en D.C. La Ley de Altura de 1910 impide la construcción de edificios de más de 12 y 13 pisos, y los límites de la ciudad son bastante rígidos.
"Somos por ley federal una entidad de 60 millas cuadradas (155 kilómetros cuadrados). Nunca vamos a ser más grandes", dijo Galloway. "Y en los últimos años, llegaron 1.000 nuevos residentes por mes. No podemos enfrentar el aumento de la demanda de viviendas tan ágilmente como lo hacen otras ciudades, porque tenemos una densidad limitada".
Y la oferta limitada resultante de viviendas significa que ciertos barrios se han vuelto muy demandados.
"Logan Circle y sus zonas circundantes probablemente hayan cambiado más: se han vuelto extremadamente urbanas", dijo Chauvin. "Y en el extremo oeste, Georgetown y Foggy Bottom tienen un mercado de condominios de lujo de gama alta. El Ritz Carlton está allí ahora".
También señaló a Kalorama Heights como un vecindario que tenía algunas de las ventas más importantes últimamente. "Hemos visto que el vecindario se recuperó debido a la administración Obama, y aún es demandado", dijo. Los Obama poseen una casa de 8.200 pies cuadrados (762 metros cuadrados) en el vecindario. Además, Ivanka Trump y Jared Kushner alquilan cerca también, de acuerdo con el Washington Post.
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Las propiedades inmobiliarias de lujo en estos vecindarios ahora están atrayendo el interés tanto de cerca como de lejos, de parejas sin hijos, jóvenes profesionales y compradores extranjeros que compiten por las propiedades.
"[D.C.] es una inversión inteligente porque la población sigue creciendo, y la cantidad de metros cuadrados es limitada en la ciudad", dijo Koitz. "La demanda seguirá siendo más alta que la oferta, y ahora estamos viendo que la cantidad de inversionistas internacionales continúa aumentando".
Foster señaló que la escasez de viviendas es un buen augurio para la apreciación del valor de las propiedades en el extremo superior, con un fuerte potencial de flujo de efectivo en caso de que los inversionistas opten por alquilar sus casas en D.C.
"Es una oportunidad fabulosa para las personas preocupadas por la volatilidad en el mercado bursátil de diversificar sus carteras en algo que sea más seguro", dijo.
Entre las mayores ventas en el distrito en 2017 se encuentran una mansión de siete dormitorios, que se vendió por US$14 millones y una casa de nueve dormitorios que se vendió por más de US$12 millones, ambas en Woodley Park, así como una casa de ocho dormitorios cerca de Embassy Row por US$7,785 millones, de acuerdo con la información de venta y los registros de propiedad.
Pero los compradores generalmente pueden esperar un desembolso de efectivo menor de lo que se necesitaría para invertir en ciudades como Nueva York, Miami o San Francisco.
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"Para el mercado de lujo, el 5% superior de las casas en el distrito tiene un precio de cerca de US$3 millones, lo que podría significar cualquier cosa desde una casa adosada de cinco a seis dormitorios en Logan Circle, Dupont Circle, Georgetown o Kalorama Heights", dijo Galloway. "Los ultra ricos tienden a ser más recatados y prudentes aquí. Y hay menos riesgo de invertir en una casa de US$2 millones en D.C. que de US$4 o US$5 millones en Nueva York o Miami, ya que está gastando la mitad".
Perspectivas de la capital
Los expertos en bienes raíces ven una demanda continua de bienes raíces en D.C. en los próximos años, con más residentes que buscan un regreso a la ciudad y jóvenes profesionales atraídos por las oportunidades tecnológicas de la región.
D.C. ahora se considera el favorito para el HQ2 de Amazon (la segunda sede principal de la empresa en EE.UU). El fundador de Amazon y propietario del Washington Post, Jeff Bezos, compró una mansión en Kalorama por US$23 millones el año pasado.
"Si HQ2 termina aquí, veremos un crecimiento aún más explosivo", dijo Galloway. "Vamos a continuar en el camino que estamos ahora, con el desarrollo avanzando hacia el este y los precios subiendo en los vecindarios en la parte superior del noroeste. Espero más de lo mismo en los próximos cinco años".
Chauvin dijo que anticipa que el mercado de bienes raíces se mantendrá algo consistente, debido en parte a las grandes tendencias hacia la urbanización.
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"No vamos a exagerar, pero estamos viendo un éxodo masivo de los suburbios a la ciudad, y eso mantendrá fuerte al mercado", dijo. "La gente quiere la comodidad en sus manos, salir por la puerta y estar en Whole Foods, Trader Joe's o el Kennedy Center. Estamos viendo eso mucho más en D.C.
Foster describió D.C. como "a prueba de recesión", y señaló que, durante la Gran Recesión, el distrito se mantuvo relativamente estable, en comparación con otras ciudades, con valores de vivienda que permanecen estables en lugar de depreciarse.
Y el desarrollo continuará siempre que sea posible bajo las estrictas leyes de densidad de la ciudad, predijo Koitz.
"El ritmo acelerado del cambio continuará", dijo. "Si un terreno no está en obra, está en proceso de ser aprobado".
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