Una casa de vacaciones para los compradores de lujo es mucho más que una inversión

Hay varios destinos de vacaciones en EE.UU. a los que acuden individuos de alto patrimonio todos los veranos, incluidos los Hamptons en la punta de Long Island, Nueva York; Nantucket, Massachusetts; Aspen, Colorado y Lake Tahoe, que se extiende a lo largo de Nevada y California.

Cada vez más, muchos de estos lugares también son populares durante el invierno, ya sea para esquiar en algún lugar como Jackson Hole, Wyoming, ir a la playa en Hawái, o relajarse durante la temporada baja en Cape Cod, Massachusetts.

Mientras que muchas familias alquilan una casa unifamiliar para vacaciones, pagando US$10.000 o más por semana durante la temporada alta, cada año algunos decidirán echar raíces y comprar una propiedad. Dependiendo de la ubicación, estas casas de vacaciones, a menudo la tercera o cuarta propiedad en la cartera de un comprador, comienzan en alrededor de US$5 millones y van mucho más allá de los US$40 millones.

Lo que a menudo impulsa la decisión de compra es el deseo de crear un retiro familiar que pueda usarse por generaciones, no un plan calculado relacionado con la apreciación de la riqueza o compra por el potencial de inversión, dicen los expertos.

"Las compras de casas de vacaciones no son para obtener ingresos de renta o un activo apreciable", dijo Brittanie Rockhill, una agente de Douglas Elliman con sede en Aspen, "sino que se trata de factores no monetarios, como no tener que empacar o administrar logística cuando uno viaja."

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Estos compradores quieren decir, "vamos a tener un poco de tiempo con la familia este fin de semana", y estar en su casa en cualquier momento, continuó. "El tiempo es siempre su recurso más importante".

Además de comprar una propiedad de vacaciones como retiro familiar que pueden visitar cuando lo deseen, elegir un destino donde puedan vivir una parte importante de cada año después de la jubilación es otro factor que empuja a los posibles compradores a comprar esa casa de vacaciones en lugar de seguir alquilando.

Estas dos motivaciones no son solo específicas para individuos de alto patrimonio. De acuerdo con la Encuesta de compradores de viviendas y casas de vacaciones de 2017 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, que incluye todas las 721.000 casas de vacaciones compradas en 2016, el 42% de los compradores de casas de vacaciones compraron una propiedad como retiro familiar, mientras que el 18% compraron su futura jubilación.

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Encontrar la propiedad perfecta en el lugar correcto

Independientemente del mercado, la mayoría de los compradores de casas de vacaciones necesitan dedicar un tiempo para encontrar la ubicación adecuada para ellos, ya sea una ciudad, un barrio o una comunidad turística. Si no han estado visitando un destino de vacaciones durante muchos años, esto podría tomar varias temporadas, dicen los expertos.

"Incluso si le encanta una zona", dijo Tom Evans, agente asociado de Jackson Hole Sotheby's International Realty, "siempre es mejor alquilar primero y asegurarse de saber exactamente dónde se está mudando".

En los Hamptons, el agente del Grupo Corcoran, Peter Huffine, dijo que a menudo ayuda a los compradores a seleccionar sus ubicaciones de destino en función de dónde se encuentra su residencia principal.

Por ejemplo, si viven en un departamento de Manhattan, probablemente querrán un hogar con un terreno y una piscina, y tal vez incluso canchas de tenis o algún lugar para guardar caballos, dijo Huffine. Esto hace que Bridgehampton o Water Mill sean buenas opciones, donde se puede encontrar una casa que complemente el estilo de vida de su ciudad.

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En cambio, otros compradores que ya tienen una casa grande y una propiedad en el condado de Westchester o Connecticut pueden querer una propiedad frente al mar en Montauk o Amagansett.

"Todos parecen tener su ciudad favorita", dijo Huffine, agregando que donde compran depende de cómo esa área y la propiedad contrastan con lo que ya poseen.

En la región de Cape Cod de Massachusetts, donde hay casas en más de una docena de ciudades frente al mar, como Provincetown, Chatham, Hyannis y Falmouth, así como mercados totalmente separados en las cercanas islas de Nantucket (consideradas más playeras y más relajantes) y Martha's Vineyard (más silvestres y más presidenciales), los agentes locales dicen que la mayoría de los clientes saben exactamente dónde quieren estar antes de decidirse a comprar.

En Cape Cod, se encuentra mucha gente que quiere estar cerca del agua y tener esa experiencia "estilo Kennedy" con paseos en bote y barbacoa, dijo Jonathan Matel, presidente de una firma inmobiliaria de Cape Cod llamada The Matel Group en William Raveis R.E., pero que también tienen obligaciones en el continente y no quieren quedarse estancada en una isla. Además, muchos de estos compradores desean usar su casa durante todo el año en lugar de solo durante la temporada alta de verano.

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Cuando se trata de comunidades en islas, "o le encanta Nantucket o le encanta Martha's Vineyard," dijo Steve DiFrancesco, un agente principal de Hunter, Reed and Company en Nantucket, señalando que en todos sus años de ser propietario de una propiedad en Nantucket, solo ha estado una vez en Vineyard, a solo 30 millas (48 kilómetros) al otro lado del Nantucket Sound.

"Si es relativamente nuevo en la isla y no ha estado yendo por generaciones, alquilar en diferentes lugares brinda a las personas una gran oportunidad de probar estas áreas", dijo DiFrancesco de Hunter, Reed and Company , señalando que en agosto, una casa con valor de US$10 millones se alquilará por US$20.000 a US$25.000 por semana.

En la Isla Grande de Hawái, Harold Clarke, el propietario y agente principal de Luxury Big Island by Harold Clarke, dijo que las personas de alto patrimonio neto se sienten cada vez más atraídas por la belleza natural y el entorno natural no desarrollado que es más difícil de encontrar en otras islas como Kauai y Oahu. Los compradores deben decidir en qué complejo de las varias opciones se sienten más cómodos.

Por ejemplo, Hualalai tiene un Four Seasons, donde los propietarios pueden disfrutar de las comodidades, mientras que Kukio es mucho más tranquilo y privado y no tiene ese componente de hotel. "Cada complejo tiene su propia personalidad", dijo Clarke.

Una vez que se hayan decidido por la ubicación y el tipo de propiedad que desean, Clarke dijo que los compradores de la Isla Grande hacen una compra de inmediato. "Estos compradores quieren la comodidad de poder subirse al avión y tener su casa lista, de no preocuparse por el alquiler", dijo, y señaló que esas propiedades de alquiler pueden costar hasta US$10.000 por noche.

Pero en otros mercados, esperar que la casa adecuada salga a la venta puede llevar algo de tiempo, especialmente si el comprador está buscando la ubicación más popular en la costa, como suele ser el caso, o una obra maestra lista para mudarse al precio correcto.

En los Hamptons, Huffine dijo que los compradores están "siempre buscando algo que es cada vez más difícil de encontrar".

Quieren algo que esté inmaculado y nuevo, dijo, y a menudo están felices de alquilar hasta que encuentren exactamente lo que están buscando.

En Cape Cod, Matel dijo que está asesorando a muchos de estos compradores para que consideren comprar una propiedad que necesita algunas renovaciones en lugar de pagar de más por algo llave en mano.

"La mayoría de la gente está buscando una propiedad generacional", dijo, y agregó que la renovación de una propiedad en el lugar perfecto va a ser más apreciada y demostrará ser una mejor inversión. "Mucho de mi negocio ahora está en ayudar a facilitar estos acuerdos y llevarlos a buen término", dijo.

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La mayoría de los compradores pagan en efectivo y no alquilan

Debido a que la mayoría de estos compradores pagan en efectivo por su casa de vacaciones y solo usan financiamiento si tiene sentido desde el punto de vista del ahorro fiscal, algunos deben esperar un evento de liquidez, como vender su negocio o cobrar algunas opciones sobre acciones para realizar una compra,dijo DiFrancesco en Nantucket.

Otros calculan cuidadosamente su compra para aprovechar los incentivos fiscales que podrían obtener con una próxima jubilación.

Por ejemplo, en Jackson Hole, muchos compradores deciden comprar uno o dos años antes de retirarse para poder aprovechar el "gran clima impositivo", dijo Evans.

"En Wyoming, no hay impuesto estatal sobre el ingreso, ni impuesto a las ganancias corporativas, ni impuestos sobre las ganancias de capital en las carteras de valores, y somos uno de una media docena de estados en los que puede establecer un fideicomiso de dinastía", continuó. "Si quiere proteger lo que ha ganado en su vida, mudarse aquí es una buena opción".

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Tampoco hay impuesto de transferencia cuando se compra una casa, dijo Jake Kilgrow, agente asociado en Jackson Hole Sotheby's International Realty, mientras que en otros destinos donde la gente va para esquiar en invierno y relajarse al aire libre en verano, como Telluride o Aspen, ese impuesto es el 3% del precio de compra. Y los impuestos a la propiedad son bastante bajos en comparación con Nueva York o California.

Nevada, como Wyoming, también tiene algunos de estos incentivos fiscales, dijo David Gemme, agente asociado con base en Lake Tahoe de Oliver Luxury Real Estate, por lo que muchos compradores en edad de jubilarse tienden a congregarse en el lado de Nevada, en lugar del lado de California de la zona.

Y una vez que han comprado la casa de sus sueños, la mayoría de estos compradores de alto patrimonio deciden no alquilar, y más bien pagan por un administrador de la propiedad para que se ocupe de ella cuando no están allí, para que puedan visitar en cualquier momento, incluso en el último minuto.

Sin embargo, si deciden alquilar sus casas, muchas de estas áreas tienen mercados sólidos en los que los propietarios pueden pagar sus costos anuales de mantenimiento, incluidos los honorarios de mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguros, en uno o dos meses, y disfrutar de su hogar para los otros 10 meses del año, dijo DiFrancesco.

En Aspen, los propietarios a menudo prefieren alquileres semanales, dijo Rockhill, a menudo porque no quieren renunciar a sus propiedades durante todo un mes. Aunque los inquilinos frecuentemente quieren ese alquiler de un mes porque cualquier propiedad alquilada durante 30 días no tiene ningún impuesto, mientras que los alquileres a corto plazo tienen impuestos tanto de la ciudad de Aspen como del Estado de Colorado, que suman un 11,3%. "Esa es siempre la dinámica de dar y recibir de las ofertas que yo negocio", dijo.

Otro factor que los propietarios de propiedades de Aspen podrían considerar es que las rentas fluctúan enormemente de mes a mes, cayendo precipitadamente fuera de temporada y luego aumentando los fines de semana festivos, cuando la mayoría de la gente quiere usar sus propiedades. Esta dinámica también existe en muchos de los otros mercados estacionales, donde hay poca demanda fuera de una corta temporada alta.

Esto significa que es posible que no obtenga un rendimiento fantástico de su inversión de los ingresos por alquiler, dijo Rockhill, pero que la apreciación de la propiedad durante muchos años o décadas probablemente seguirá siendo sólida.