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Ubicación y demanda es lo que impulsa los precios de propiedades en Nueva York, Londres o Sídney

A pesar del entorno local, los mercados mundiales utilizan estrategias de precios similares

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Este penthouse de 5.188 pies cuadrados (482 metros cuadrados) en lo más alto de The Kent, un edificio nuevo en el Upper East Side de Manhattan, está en venta actualmente por US$19,5 millones y alrededor de $ 3.758 por pie cuadrado (US$40.436 por metro cuadrado).

WILLIAMS NEW YORK
Este penthouse de 5.188 pies cuadrados (482 metros cuadrados) en lo más alto de The Kent, un edificio nuevo en el Upper East Side de Manhattan, está en venta actualmente por US$19,5 millones y alrededor de $ 3.758 por pie cuadrado (US$40.436 por metro cuadrado).
WILLIAMS NEW YORK

Imagine que hay tres edificios de lujo idénticos que se construyen, cada uno con 10 pisos, 50 unidades y las mismas comodidades de gama alta. Uno se está desarrollando a pocas cuadras hacia el interior del río Hudson, en el barrio Tribeca de Manhattan; el segundo se está construyendo con vistas a Hyde Park en el barrio Mayfair de Londres; y el tercero se está construyendo en Milsons Point, al otro lado del puente del puerto de Sídney desde el distrito de negocios central de la ciudad.

A pesar de que este proyecto ficticio se está desarrollando en tres ciudades globales diferentes, cada una con sus propias variaciones en el mercado de lujo, determinar el precio unitario adecuado se reduce a los mismos dos factores: la ubicación y la demanda de lo que se está construyendo.

En cada mercado, por supuesto, hay puntos de referencia de precio por pie cuadrado (o metro cuadrado) que separan las propiedades súper lujosas de las ofertas de lujo más típicas, dicen los expertos. Pero son casi idénticos en estas localidades.

También hay un puñado de otras consideraciones que se tienen en cuenta en los precios de nuevos desarrollos, como la mezcla de unidades, las tasas de absorción, el paquete de servicios y la inversión del desarrollador o el punto en el que se obtiene utilidad.

Pero como ocurre con casi todo en bienes raíces, "la ubicación es siempre el principal motor del precio", dijo Simon Barry, director de desarrollo de Harrods Estates en Londres.

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Nueva York: una ciudad con muchas ubicaciones deseadas

Cerca de 100 años atrás, cada familia rica de Manhattan vivía en la misma zona general, dijo Andrew Wachtfogel, jefe de investigación de Douglas Elliman Development Marketing, refiriéndose al Upper East Side a lo largo de la Quinta Avenida. Pero eso obviamente ha cambiado. "Hoy en día, los desarrollos de lujo se encuentran en toda la ciudad", dijo Wachtfogel, "lo que hace que fijar los precios sea interesante".

Los agentes con sede en Nueva York generalmente están de acuerdo en que los dólares por pie cuadrado siguen siendo la moneda de Nueva York, donde más de US$3.000 por pie cuadrado (US$32.280 por metro cuadrado) es un buen punto de partida para valorar una propiedad de lujo.

Donna Olshan, la presidenta de Olshan Realty, que compila información semanal del mercado de lujo de Manhattan, respaldó esto con datos y explicó que el precio promedio de un condominio de lujo en Manhattan en 2017 (que incluye propiedades de reventa a menudo menos costosas) es de US$7,5 millones y alrededor de US$2.811 por pie cuadrado (US$30.246 por metro cuadrado).

Llegar a una cifra más específica que la de US$3.000 por pie cuadrado se reduce a considerar varias variables.

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La primera es la ubicación. En Manhattan, los desarrollos en East Village, Harlem y en el Lower East Side, van a ser inferiores a US$3.000 por pie cuadrado, dijo Dolly Lenz, fundadora de Dolly Lenz Real Estate, mientras que las nuevas ofertas en "Billionaires Row"a lo largo de la calle 57 van a ser mucho más altas, superando alrededor de US$7.000 por pie cuadrado (US$75.320 por metro cuadrado). Desarrollos en Tribeca, el Upper East Side o Greenwich Village está probablemente justo en ese nivel.

Dentro de estos barrios, la ubicación del desarrollo y si está en un lote de la esquina (más deseable debido a la mejor luz, las vistas y la calidad del aire) o una calle transitada (menos deseable) también van a tenerse en cuenta, dijo Wachtfogel. Y también la proximidad del desarrollo a parques, restaurantes y lugares de entretenimiento; transporte dentro de la ciudad y fuera de la ciudad y la proximidad a las escuelas y universidades públicas y privadas, agregó.

Otros factores que se consideran incluyen si hay vista de puntos icónicos; espacio exterior privado y los servicios del edificio, como espacios de salud y bienestar, salones y áreas exteriores compartidas, todos los cuales son específicamente importantes en el mercado actual, dijo Wachtfogel.

Pero mientras que el precio por pie cuadrado puede ser la clave que usan los agentes, el problema es que no es así como la gente compra propiedades, dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de valoración Miller Samuel. "Los compradores compran por precio", dijo, señalando que incluso si un edificio tiene un precio más bajo por pie cuadrado que la competencia, el precio unitario podría ser demasiado alto debido al tamaño del condominio individual. "Ahora mismo", añadió, "tenemos un superávit de propiedades con precios superiores a US$5 millones".

Tal vez el factor más importante en la fijación de precios de un nuevo desarrollo y el que puede afectar la capacidad de negociar para satisfacer el mercado, es cuántas unidades necesita vender el desarrollador para tener utilidad, dijo Lenz.

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"El desarrollador podría decirnos que pagó US$100 millones por el edificio y quiere US$130 millones", dijo. "Calculamos lo que se descompone por pie cuadrado y nos ponemos a trabajar para determinar cómo fijar el precio de las unidades individuales".

Por ejemplo, dijo ella, si las unidades se tienen que vender por un promedio de US$3.000 por pie cuadrado (US$32.280 por metro cuadrado), los penthouses podrían tener un precio de US$5.000 por pie cuadrado (US$53.800 por metro cuadrado), mientras que las unidades menos deseables en el segundo piso estarían en US$2.000 por pie cuadrado (US$21.520 por metro cuadrado). Si hay una vista en el quinto piso, donde la gente de repente puede ver el río Hudson desde sus ventanas, eso va a elevar el precio de ese piso en adelante. Las unidades con terrazas privadas también reciben un gran aumento de precios, dijo, porque están en demanda y son escasas.

En el mercado de hoy, Lenz dijo que los agentes están realizando las negociaciones sobre la fijación de precios unitarios. "En el mercado que acabamos de salir, habríamos valorado nuevos desarrollos con base en lo que queríamos conseguir", dijo, "pero debido a que el mercado es cada vez de más de negociación, eso lo consideramos cuando se estima el precio de venta".

Este "mercado de negociación", en el que muchos nuevos inventarios son "muy caros y demasiado caros", dijo Olshan, va a generar muchos ganadores y perdedores.

Los desarrolladores que compraron tierras cuando era más barato, o las mantuvieron durante décadas antes de decidir construir un nuevo edificio pueden tener muy buenos resultados, dijo.

Pero otros que pagaron una prima en los años dorados entre 2013 y 2015, probablemente no pueden ajustar su precio unitario por lo mucho que gastaron en la tierra y la construcción. "Ellos pueden encontrar que no hay mercado para su producto", dijo Olshan.

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Londres:auge de demanda de propiedades de lujo por interés de extranjeros

En Londres, las libras por pie cuadrado están determinadas de forma similar en gran parte por la ubicación de un nuevo desarrollo, dijo Barry de Harrods.

La proximidad a Hyde Park en el centro de la ciudad, o Green Park justo al lado, es el principal marcador geográfico que dicta el precio, dijo. En los alrededores de Hyde Park, los barrios de Knightsbridge y Mayfair son los más caros, con unidades de precio de alrededor de £5.000 (US$ 6.700) por pie cuadrado (US$72.092 por metro cuadrado) y más. Algunas propiedades de reventa en el desarrollo de One Hyde Park, que se completó hace unos cinco años, todavía están logrando más de £5.000 por pie cuadrado (£53.800 por metro cuadrado) y un desarrollo más reciente en 77 South Audley St. vendió su penthouse por £7.500 por pie cuadrado (£80.700 por metro cuadrado).

El extremo de Kensington de Hyde Park tiene un precio de £4.000 por pie cuadrado (£43.040 por metro cuadrado), dijo Barry, mientras que el lado norte del parque en Bayswater está más cerca de £3.000 por pie cuadrado (US$5.400 y US$4.000 respectivamente) (US$58.104 y US$43.040 por metro cuadrado).

"En Londres, es la misma historia de siempre: no hay mucho espacio para construir en las áreas centrales", dijo, así que lo que existe siempre se negocia con una prima enorme, incluso en un mercado menos fuerte.

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Las zonas maduras para el desarrollo, donde hay más tierra disponible o bodegas para convertirse, incluyen lotes a lo largo del río Támesis, donde los precios oscilan entre £1.500 (US$2.000) por pie cuadrado (US$21.520 por metro cuadrado) en el sur de Battersea, hasta £2.750 (US$3.700) por pie cuadrado (US$39.812 por metro cuadrado) en el lado norte del río, más cercano a Westminster.

Incluso las zonas que serían típicamente menos costosas, como Nine Elms, donde se está construyendo la nueva embajada americana, tienen nuevos desarrollos con unidades valoradas en £1.250 (US$1.677) (US$18.044 por metro cuadrado) y más. Esto se debe en parte a que han establecido una masa crítica de 300 a 500 unidades e incluyen instalaciones de salud y entretenimiento, como teatros, piscinas y gimnasios, lo que les permite crear su propio nivel de precios.

La gran historia en Londres, como en muchas otras ciudades globales en este momento, es la necesidad de viviendas "asequibles", dijo Barry, que comenzaría por debajo de 1.000 libras esterlinas (US$1.342) por pie cuadrado (US$14.439 por metro cuadrado). Pero en este punto, es imposible construir en cualquier lugar en lo que él llamó "Zona 1", lo que significa los lugares más centrales que corresponden a parte del mapa de la Zona 1 en el sistema de transporte subterráneo.

"No se pueden construir viviendas asequibles en las tierras más caras de las ciudades más caras del mundo", dijo. "Simplemente no es comercialmente viable".

Además, continuó, hay un interés renovado en el extremo superior del mercado, impulsado por un montón de compradores extranjeros que están viendo valor en Londres en este momento. "Algunos nuevos desarrollos todavía están fijando precios récord", dijo, "pero esos precios récord no son tan locos como podrían haber sido si la fuerte alza de precios que vimos alrededor de 2014 hubiera continuado".

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Sídney: La cercanía al puente Harbour y al Opera House es la clave

En comparación con Nueva York y Londres, donde ha habido un exceso de oferta, el mercado de lujo de Sídney está en auge.

"En 2017, hemos visto más ventas por encima de A$5 millones (US$ 3,9 millones) que en cualquier momento del pasado", dijo Peter Chittenden, el jefe nacional de del sector residencial en Colliers International.

Y los precios siguen subiendo. "Si usted compró una nueva propiedad sobre planos hace dos años", dijo Chittenden, "ahora vale un 50% más que el precio de compra".

Pero al igual que en Nueva York y Londres, la ubicación lo es todo. Y en Sídney, se trata de lo cerca que está el desarrollo del puente Harbour y la Ópera de Sídney, dijo Ken Jacobs, director de Christie's International Real Estate Australia.

"La localización súper privilegiada todavía está alrededor de la calle Macquarie cerca del puerto y de Circular Quay", dijo Jacobs, señalando que algunas propiedades en esta área pueden costar desde A$60.000 por metro cuadrado (US$4.380 por pie cuadrado) hasta A$100.000 por metro cuadrado (US$7.300 por pie cuadrado). Aunque las propiedades de lujo típicamente comienzan alrededor de A$40.000 por metro cuadrado (US$2.920 por pie cuadrado), dijo Chittenden.

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Debido a que hay una oferta extremadamente limitada cerca de la Casa de la Ópera, y no hay tierra de alto nivel disponible para construir, a menos que un desarrollador primero compre y demuela un edificio comercial en la zona, los nuevos desarrollos de lujo están proliferando en otras zonas en los suburbios y en el norte, donde los precios siguen subiendo.

Uno de estos desarrollos llamado Newmarket Randwick, se encuentra a unos 10 kilómetros de la Casa de la Ópera, en un terreno histórico con higuera centenaria y mucho espacio verde, dijo Chittenden. Cuando abrió la oficina de ventas la semana pasada de los primeros 124 departamentos (de los más de 650 planeados en más de 17 edificios), tomó 113 depósitos con un precio promedio de A$18.000 por metro cuadrado, o poco más de US$1.300 por pie cuadrado.

Representación de Newmarket Randwick en Sídney, un nuevo desarrollo a cerca de 10 kilómetros de la Casa de la Ópera

newmarketrandwick.com

En otro proyecto en Bondi Junction a cerca de 3 kilómetros de la playa de Bondi llamado Archibald Residences, 83 de los 92 apartamentos vendidos en el primer día fueron puestos en venta en un promedio de A$23.000 por metro cuadrado, alrededor de US$1.700 por pie cuadrado. Hace dos años, otro proyecto en la misma ubicación se vendió por A$15.000 por metro cuadrado, lo que demuestra un crecimiento de más del 50%.

Y en Milsons Point, frente al distrito central de negocios de Sídney, el proyecto Aqualuna, que está por comenzar la construcción, se vendió a un promedio de A$34.000 por metro cuadrado, un poco menos de US$2.500 por pie cuadrado.

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Hace quince años, Jacobs estableció un récord vendiendo una propiedad por A$30.000 por metro cuadrado. Ese precio se convirtió en el punto de referencia para el lujo hasta alrededor de 2012, momento en el que los precios comenzaron a subir. El mercado actual podría soportar un penthouse de A$100.000 por metro cuadrado (US$7.300 por pie cuadrado) en un nuevo proyecto de desarrollo de Wanda Development.

"Este es un producto que es igualmente atractivo para el mercado internacional y para el mercado local y es limitado", dijo Jacobs, señalando que Sídney pronto puede esperar ver un "súper penthouse con un súper precio", hasta de A$100 millones.