Los precios de la vivienda en las ciudades alemanas están subiendo, según muestran informes recientes, con varios aumentos de precios de dos dígitos debido al aumento de la demanda y la disminución de la oferta. Los inversionistas han estado participando en acuerdos en el país durante algún tiempo, pero ahora, con precios tan altos, el potencial de inversión podría ser limitado, dijeron los expertos.
La economía competitiva de Alemania y su probada capacidad de adaptación en un entorno que cambia rápidamente hacen que el mercado de vivienda sea atractivo en este momento, dijo Thomas Veraguth, director de informática de estrategia global de bienes raíces y Suiza en UBS Switzerland AG.
Berlín, Fráncfort, Munich y Hamburgo, todos se encuentran entre las 10 mejores ciudades europeas para invertir en bienes raíces, de acuerdo con el informe de Tendencias Emergentes en Bienes Raíces producido anualmente por Urban Land Institute y PwC. Y parece que tanto el crecimiento de los precios como la estabilidad general de las ciudades alemanas han atraído a inversionistas extranjeros en los últimos años, según Bianca Passlack, analista senior de marketing de Jones Lang LaSalle Residential Development en Berlín.
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Sin embargo, Veraguth cree que la perspectiva a largo plazo es mixta.
A pesar de que los precios de las viviendas siguen subiendo, las tasas de crecimiento de los precios probablemente alcanzaron su punto máximo a principios de 2015 y se han estado debilitando progresivamente desde entonces, según un informe de UBS sobre el país en el que Veraguth es coautor. Entonces, aunque los precios de la vivienda todavía tienen espacio para crecer, es probable que lo hagan a un ritmo más lento y los inversionistas deberían ser selectivos en esta etapa del ciclo. Las condiciones económicas en el área de Alemania son fuertes, pero el panorama está "cambiando rápidamente" y sus responsabilidades dentro de la zona euro podrían generar cambios en la economía del país.
Veraguth también señaló que ahora es "bastante tarde" en el prolongado ciclo inmobiliario de la vivienda en Alemania, que comenzó en 2008 y ganó más fuerza en 2010.
"Entrar en el mercado ahora no es atractivo para un período corto de inversión de menos de 10 años", dijo.
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Auge de precios en 2017
Por el momento, las ciudades alemanas tienen buen desempeño. Berlín lideró el Índice Global de Ciudades Residenciales de Knight Frank para 2017, registrando un crecimiento de 20,5% anual en los precios de la vivienda. Otras tres ciudades alemanas quedaron en las primeras 10: Hamburgo y Munich ocuparon el séptimo y el octavo puesto de la lista, con crecimientos de 14,1% y 13,8% frente al año anterior, respectivamente, y Fráncfort se ubicó en el décimo lugar con un aumento del 13,4%.
Fue la primera vez que cualquiera de las ciudades alemanas entró a la lista, que hace el seguimiento de todo el mercado de la vivienda, desde su lanzamiento en 2015, según Knight Frank. Eso se debe a que el país ha tenido "bastante falta de transparencia en términos del mercado inmobiliario", dijo Kate Everett-Allen, socia a cargo de la investigación residencial en Knight Frank y autora del informe.
Las ventas de casas de lujo se han registrado mejor, lo que en los últimos años ha colocado a Berlín cerca del primer lugar del Índice de Lujo Global de Ciudades de Knight Frank, que incluye solo viviendas con precios en el 5% superior del mercado, dijo Everett-Allen. La capital alemana ocupa el cuarto lugar en el último índice para el primer trimestre de 2018, con un crecimiento anual del precio del 10,9%.
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"Berlín se ha convertido en un refugio seguro para los inversionistas globales", dijo.
Everett-Allen cita los precios competitivos del mercado residencial de lujo, en comparación con otras ciudades de entrada en Europa, como uno de los atractivos de la ciudad. Y para aquellos que buscan alquilar su propiedad: la baja tasa de propiedad de la vivienda, solo alrededor del 15%, y la fuerte demanda de los inquilinos son atracciones adicionales.
Escasez desarrollos nuevos
El desarrollo, sin embargo, no ha seguido el ritmo de la demanda.
"Hay una demanda en expansión y un suministro cada vez menor", dijo Everett-Allen, quien agregó que espera que el crecimiento de los precios se mantenga consistente durante los próximos años.
Según un informe de mayo de la firma alemana Engel & Völkers, el precio promedio de venta de un departamento en Berlín subió más del 13% en 2017. Y el mayor crecimiento se registró en algunos de los barrios más caros de la ciudad, con un aumento de precios promedio en Prenzlauer Berg de hasta un 16% en 2017 a €338.000 (US$401.020); Wilmersdorf alcanzó €401.400 (US$476.114), un aumento del 11%; y los departamentos en Zehlendorf ahora cuestan alrededor de €367.300 (US$435.667), un aumento del 10%. Mitte, donde los precios subieron un 2% en 2017, es el barrio más caro de Berlín, según el informe.
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Por el lado de la oferta, Berlín mostró reticencia en lo que respecta al desarrollo. El gobierno ha introducido topes de alquiler para mantener a raya la especulación, así como otras medidas que podrían impedir a los desarrolladores.
"Zonas de protección del vecindario, derechos de compra preferentes del sector público, contratos de construcción urbana: todos estos y muchos más dificultan la compra de propiedades en la capital", dijo Michael Voigtländer, quien encabeza la unidad de investigación para mercados financieros e inmobiliarios en el Instituto de Colonia para la Investigación Económica, en el informe de Condominios de Berlín 2017/2018, también producido por Knight Frank.
Voigtländer sugirió que las restricciones de construcción podrían ser el mayor obstáculo para los grandes inversionistas, "pero aún así, el inversionista a largo plazo sobrevivirá a los ciclos políticos".
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Otras ciudades alemanas que florecen
Berlín no es la única ciudad en el centro de atención. Fráncfort fue la ciudad de mayor puntaje en el Índice Global de Lujo e Knight Frank, con un cuarto lugar en la lista y un crecimiento de 12,9%. Según Everett-Allen, una mayor demanda y una oferta moderada también son factores en el crecimiento de los precios.
Fráncfort es la capital financiera de Alemania, con más de 250 bancos, señaló Passlack, añadiendo que se está convirtiendo en "una ubicación más preferida especialmente para las instituciones financieras hoy en día debido al efecto Brexit". También tiene uno de los aeropuertos más grandes del país, y una tasa de vacantes muy baja.
Hamburgo, el puerto de Alemania, "está moviendo el mercado", según Passlack. La arquitectura y la escena artística de la ciudad, incluida la nueva sala de conciertos diseñada por Herzog y de Meuron, el Elbphilharmonie, son algunas de las razones de su atractivo, dijo. Munich siempre ha sido una ciudad de alto rendimiento, y tenía una tasa de vacantes cercana al 0%, agregó.
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El tiempo se agota para los aumentos de precios
Aunque el clima actual en Alemania es sólido, algunos dicen que no puede durar.
La ZIA German Property Federation, una asociación profesional con sede en Berlín y el grupo de interés de políticas regulatorias y de política económica para la industria inmobiliaria de Alemania, pronostica que los precios se estabilizarán pronto. En su informe de primavera, ZIA dijo que los precios se han inflado hasta en un 30% y que la tendencia no continuará. Se verá una corrección en lugares como Munich y Berlín, según el informe, y los precios podrían caer "entre un cuarto o un tercio en términos de dinero real". La perspectiva para Hamburgo es mixta, como lo es para Fráncfort, ya que "las ramificaciones del Brexit jugarán un papel clave".
El informe sugiere mirar "más allá de las metrópolis alemanas" a las ciudades medianas del país, que también ofrecen oportunidades para inversiones inmobiliarias rentables.
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"Con sus altos rendimientos iniciales netos y su fuerte demanda de nuevas construcciones en el segmento de viviendas multifamiliares, las ciudades de Flensburg y Fulda se destacan como destinos de inversión particularmente interesantes", dijo el informe. Flensburg se encuentra en el norte de Alemania, cerca de su frontera con Dinamarca, a unos 438 kilómetros (272 millas) de Berlín, mientras que Fulda se encuentra en el centro de Alemania, a unos 463 kilómetros (288 millas) de la capital.
En el caso de una crisis económica mundial, los expertos coinciden en que es probable que Alemania enfrente la tormenta mejor que la mayoría de los países.
"Alemania tiene una oportunidad comparativamente buena de recuperarse [de una crisis económica mundial] debido a su competitividad relativamente fuerte, que a su vez protege el valor inmobiliario a largo plazo", dijo Veraguth.