Los rascacielos residenciales se ponen de moda

En un día claro, Tal Alexander puede ver a una distancia de nueve millas (14 kilómetros) hasta el aeropuerto LaGuardia desde su departamento en 432 Park Avenue de Manhattan,  el edificio residencial más alto del mundo con 425,5 metros.    "Tengo una vista clara de Central Park, y mirando hacia el oeste, miro directamente al penthouse del presidente Donald Trump [en Trump Tower]", dice Alexander, un agente de Douglas Elliman, que alquila una unidad en el piso 58.

Cuanto más alto sea en 432 Park, más desconectado se siente de las concurridas calles de abajo. Un departamento en el piso 95 -más de 30 unidades arriba de Alexander- se siente remoto, se eleva sobre un paisaje urbano  tan quieto y silencioso que podría ser una foto, observó Mansion Global en una visita reciente a la torre.

La privacidad y las comodidades tipo crucero -el edificio ofrece a los residentes un restaurante privado, gimnasio, sala de reuniones y teatro para 18 personas- hacen que Alexander sienta que está en el mar. "Lo único con que lo puedo comparar es con vivir en un barco", dijo.

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En los próximos cinco años, los desarrolladores de todo el mundo, especialmente en ciudades como Nueva York, Dubái y Bangkok, completarán unas 50 torres residenciales y parcialmente residenciales que tendrán alturas de al menos 300 metros (984 pies), cerca de tres campos de fútbol, y el mínimo para calificar como "super alto", según la autoridad líder en rascacielos, el Consejo de Edificios Altos y Habitat Urbano, con sede en Chicago. Eso es más del doble del número actual, un auge que subraya el deseo creciente entre los súper ricos del mundo de vivir por encima de todo.

A finales de este año, las megalópolis de China contarán con ocho rascacielos semi-residenciales con alturas de 300 metros o más. En Bangkok, que atrae a compradores adinerados de toda Asia, los desarrolladores están en camino de completar el primer edificio super alto estrictamente residencial de la ciudad, el Magnolias Waterfront Residences de 315 metros.

"Cuando hay una restricción en la tierra disponible, la única forma de avanzar es hacia arriba", dice Dan Safarik, editor del Consejo de Edificios Altos.

La ráfaga de la construcción de super altos que atiende a una clase en auge de asiáticos de muy alto patrimonio neto también se ha consolidado en Mumbai, Kuala Lumpur, Malasia y Seúl, según los datos del consejo.

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Ingeniería de alto nivel

Sin embargo, si no fuera por las proezas modernas en ingeniería, las altas velocidades del viento harían que los departamentos de los super altos parecieran más como atracciones de parque temático.

"En algún momento, las personas perciben movimiento bajo el viento", dice Robert Sinn, ingeniero principal de Thornton Tomasetti. "Eso tiene que minimizarse para que las personas no tengan miedo o se enfermen, o el movimiento se vuelve tan frecuente que se hace inaceptable".

La oficina de Sinn está supervisando la solidez estructural del rascacielos más alto en proceso en el mundo: Jeddah Tower, un rascacielos de oficinas, hoteles y condominios de uso mixto en Jeddah, Arabia Saudita, que tendrá una altura de más de 1.000 metros y 167 pisos cuando se complete en 2021.

Entre más altos y delgados son los edificios, más los puede golpear el viento y más arquitectos necesitan trabajar directamente con los ingenieros para asegurarse de que los residentes no sientan que están en un remolino, explica Sinn.

Los ingenieros han dedicado un tiempo considerable a probar una maqueta de la Torre Jeddah en un túnel de viento en Ontario, Canadá, dice Sinn. Es importante hacerlo bien, ya que el propio desarrollador del edificio, el multimillonario Prince Alwaleed bin Talal, de Kingdom Holding Company, será el propietario del penthouse más alto. "No puedo garantizar que él o su familia no sientan nada, pero será muy cómodo", dice Sinn.

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Los avances en la construcción de concreto también han permitido una mayor creatividad y esbeltez de diseño en los rascacielos, dice Sinn.

"El concreto, en general, se comportará un poco mejor que el acero, especialmente para la percepción del movimiento", dice Sinn. "Una losa de concreto de ocho pulgadas de espesor también es buena para los vecinos ruidosos".

En 432 Park en Manhattan, desarrollado por Macklowe Properties y CIM Group, los ingenieros colgaron dos enormes bloques de concreto, llamados amortiguadores de masa sintonizados y con un peso de 1.300 toneladas, en el piso mecánico 84. Sirven como un contrapeso contra el viento para que los residentes puedan alardear sobre las vistas de los aviones en el aeropuerto LaGuardia sin sentir que están en uno.

Mientras tanto, los ascensores en los super altos pueden ser extremadamente complicados. Jeddah Tower, por ejemplo, es tan alto que los residentes tendrán que viajar a sus departamentos por etapas, transfiriéndose a la mitad, explica Santeri Suoranta, jefe de tecnología para grandes proyectos en Kone, con sede en Finlandia, que proporciona ascensores y escaleras mecánicas allí.

Kone también ha desarrollado cables de elevador de fibra de carbono patentados que tienen una fracción del peso de los cables de acero estándar. Los cables livianos aseguran que los elevadores de Jeddah Tower sigan funcionando incluso bajo el influjo de velocidades del viento muy altas, dice Suoranta.

Los ingenieros han descubierto limitaciones en la velocidad de los ascensores: las personas pueden viajar cómodamente a más de 10 metros por segundo, pero cualquier velocidad superior a 10 metros por segundo puede causar un mal funcionamiento en una válvula entre el oído y la nariz.

"Para algunas personas puede ser bastante doloroso", dice.

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Precios de altura

El primer edificio residencial super alto de Manhattan, One57, tiene 75 pisos en el extremo sur de Central Park. Desde la ventana de una unidad de US$27 millones en el piso 61 se vislumbra la evidencia del auge de los super altos.

Varias cuadras hacia el este está 432 Park, que se eleva por encima de todo; más cerca están las grúas ocupadas erigiendo un condominio de 82 pisos en 53 West 53rd St., que se abrirá el próximo año, y el super alto (y muy delgado) Steinway Building en West 57th Street.

Directamente al oeste de One57, los pisos se amontonan en el condominio de 95 pisos Central Park Tower, que eclipsará 432 Park como el edificio residencial más alto de la ciudad de Nueva York cuando se complete en 2020 con 472,44 metros. En conjunto, los edificios crean una pared de rascacielos que muchos neoyorquinos temen que arroje largas sombras sobre su querido Central Park. En Nueva York y en la mayoría de las ciudades, solo los ultra ricos pueden permitirse vivir en esas alturas.

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El desarrollador Extell está apostando a que su Central Park Tower puede ser el primer edificio de la Gran Manzana en vender 20 unidades a US$60 millones o más.

El desarrollador ya tuvo cierto éxito en su otro super alto, One57. El presidente ejecutivo de Dell Technologies, Michael Dell, rompió el récord de precios de la ciudad cuando pagó US$100,47 millones por un dúplex en One57 de Extell en 2014, reveló The Wall Street Journal a principios de este año.

Además de la piscina y la sala privada de billar, los propietarios como Dell reciben servicios de conserjería a cualquier hora, para los cuales ninguna solicitud es demasiado extravagante, dice Sascha Torres, una gerente de Luxury Attache con sede en Nueva York, que presta servicios a One57 y Central Park Tower.

"Somos la gente a quien acudir para todo", dice Torres, "desde servicios en el hogar hasta la planificación de sus viajes para conseguir entradas para los Oscar o los Grammy".

El deseo de vivir en esas alturas no se limita a Nueva York. El Crown Sydney, que será el edificio más alto de Sídney a 271 metros, logró la venta de condominios más cara de Australia cuando el magnate de los casinos y el desarrollador del edificio, James Packer, compró el penthouse por 60 millones de dólares australianos.

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Mientras tanto, más de un tercio de todos los super altos residenciales y de uso mixto en el mundo se encuentran en Dubái, un refugio para la élite rica del Medio Oriente y cada vez más de India.

"Cuando uno está en un bosque de rascacielos, la mejor forma de obtener una buena vista es estar al frente de sus vecinos", dice Faisal Durrani, jefe de investigación de Cluttons, una consultora de propiedades con sede en Londres que se concentra en el Golfo Árabe.

La ciudad también cuenta con el edificio más alto del mundo, el Burj Khalifa, a 828 metros y 163 pisos, hogar de personas en el círculo interno de las familias gobernantes y otros ciudadanos de Emiratos Árabes adinerados que han comprado unidades en el reconocido edificio en un esfuerzo por mantenerse al nivel de la realeza.

"Las personas de alto patrimonio neto siempre sienten curiosidad por lo que otros están comprando", dice Durrani.

El futuro de los super altos 

En Los Ángeles, el deseo de vivir en las nubes está cambiando un mercado de lujo durante mucho tiempo basado en las megamansiones de Bel Air y Beverly Hills.

Los codesarrolladores The Peebles Corp., MacFarlane Partners y Claridge Properties están programados para completar el primer condominio hotelero super alto de la Costa Oeste para el año 2024. El proyecto de doble torre de uso mixto, conocido como Angels Landing, con una altura de 305 metros tendrá 125 unidades de condominio con un promedio de 2.500 pies cuadrados (232 metros cuadrados) cada una, de acuerdo con el desarrollador.

En 2017, Los Ángeles ocupó el primer lugar en EE.UU. en atraer inversión de capital extranjero, según un estudio de la consultora inmobiliaria CBRE. Pero el desarrollador de Angels Landing, Don Peebles, dice que espera que las unidades de lujo atraigan principalmente compradores del mercado de viviendas unifamiliares de alta gama de La La Land. "Hasta ahora, no hay nada que compita con viviendas unifamiliares".

Además de Angels Landing, los desarrolladores comenzarán a construir en 2020 en Figueroa Center, una torre de condominios hoteleros en el centro de Los Ángeles que se elevará a 297,2 metros, a solo tres metros del nivel de super alto.

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Angels Landing y el Figueroa Centre serán el tercer y cuarto edificios más altos de la ciudad cuando se completen para el 2024.

"Hay una demanda de una vida más eficiente en L.A.", dice Peebles. "El centro de Los Ángeles finalmente se volverá más como Manhattan por necesidad".

La vida eficiente no se limita a la generación de los milenarios. Los multimillonarios del mundo están comprando cada vez más casas en desarrollos de gran altura con servicios completos y comodidades en múltiples ciudades en lugar de extensas propiedades privadas, según Andrew Amoils, jefe de investigación de New World Wealth, un grupo de investigación de mercado global con sede en Sudáfrica.

"Tienen casas en dos o tres ciudades diferentes y tienen que tener personal para cada una. Hay un costo administrativo adjunto a eso", dice Amoils. "En nuestras conversaciones con los gerentes de patrimonio y las oficinas familiares, eso está llevando a las personas hacia una casa donde solo se le paga a una persona".

Los compradores adinerados de Asia respaldarán gran parte de la demanda de lujo en todo el mundo durante la próxima década. Se crearán 448 multimillonarios chinos durante ese tiempo, según el análisis de New World Wealth, y ya han mostrado un deseo de vivir en super altos.

Un multimillonario chino compró un penthouse de A$25 millones en el Australia 108 de Melbourne, que será la torre residencial más alta del país con 411,6 metros y 100 pisos cuando se complete en 2020, informó anteriormente Mansion Global.

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El año pasado, otro comprador chino supuestamente compró tres unidades de medio piso en 432 Park por US$91 millones, la transacción más grande de la ciudad de Nueva York en 2017.

Para algunos, el atractivo de estos edificios se reduce a simples derechos de fanfarronear, dice Alexander, quien no solo vive en 432 Park sino que también ha representado a vendedores allí.

"Este es el edificio residencial más alto de la ciudad hoy en día y con él vienen las mejores vistas", dice. "Hay mucho atractivo en eso".

Este artículo apareció por primera vez en la edición de junio de la revista Mansion Global.