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Los Pros (y los contras) de comprar en un edificio reconstruido

Reconstruir características de un edificio histórico con frecuencia es muy costoso

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The Austin Nichols House, construido en 1915, está siendo renovado para convertirlo en condominios de lujo.

AUSTIN NICHOLS HOUSE
The Austin Nichols House, construido en 1915, está siendo renovado para convertirlo en condominios de lujo.
AUSTIN NICHOLS HOUSE

Mientras que la construcción nueva domina en muchas ciudades con robustos mercados de lujo, también hay un montón de renovaciones estructurales en Nueva York y Londres, lo que resulta en ventas de condominios de gama alta en edificios históricos.

Entonces, ¿cuál tiene el mejor valor?

"Fundamentalmente, no hay ninguna razón por la cual una renovación integral no debería competir técnicamente con una construcción nueva", dijo Ian Marris, jefe de desarrollo residencial en Knight Frank de Londres. "Pero la realidad a menudo puede ser muy diferente, y en muchos casos, favorecer a la construcción nueva."

Aunque hay una percepción de que iniciar de una estructura existente es más rápido y más fácil de completar, a menudo lo contrario es cierto.

"A pesar de que el edificio ya existe físicamente en restauraciones históricas, a menudo hay condiciones que los desarrolladores no pueden anticipar que hacen que las renovaciones estructurales sean más difíciles de completar", dijo Angela Ferrara, vicepresidenta ejecutiva de ventas y arrendamiento en The Marketing Directors, compañía que vende unidades en un nuevo proyecto de restauración en 49 Chambers en el bajo Manhattan.

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Marris estuvo de acuerdo, señalando que la construcción nueva proporciona a un desarrollador una pizarra limpia y una plantilla abierta para construir algo de alta calidad, moderno y apto para su mercado objetivo.

"Cuando se tienen restricciones relacionadas con la protección histórica, ya sea el impacto de la estructura u otras características, pueden impedir que un desarrollador logre el diseño óptimo", dijo.

Las renovaciones estructurales tienen la historia a su favor

Hay un área en la que las construcciones nuevas nunca podrán competir con las renovaciones estructurales: la historia.

Cuando se trata de elementos históricos y características que atraen a los compradores, un impresionante exterior que nunca se construiría hoy en día frecuentemente es una gran ventaja. Por ejemplo, en 49 Chambers, una estructura de estilo Beaux-Arts de 17 pisos construida en 1912 para el Emigrant Industrial Savings Bank tiene una singular forma en H que permite que la luz en los espacios interiores sea lo más atractivo, dijo Ferrara.

La fachada de estilo Beaux-Arts en el 49 Chambers

Williams New York

"Sería demasiado costoso construir este edificio en la actualidad", dijo Ferrara del proyecto, que tendrá 99 condominios de uno a tres dormitorios cuando esté terminado el próximo verano "y nunca encontraría este tipo de fachada hermosa en ningún proyecto nuevo de construcción".

El 171 Columbia Heights en el Brooklyn Heights Promenade es otro edificio histórico de estilo Beaux-Arts. Construido en 1903 como el Standish Arms Hotel, y más recientemente ofrecido como 100 unidades de alquiler, hoy, DDG, una empresa de inversión, diseño, desarrollo y construcción y Westbrook Partners, una firma de capital privado con sede en Nueva York, están reimaginando y renovando el Edificio como 29 condominios de lujo llamado The Standish.

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Lo que es singular del edificio es su altura de 12 pisos en estructuras de cuatro y cinco pisos, lo que significa vistas despejadas del Puerto de Nueva York, la Estatua de la Libertad y el Puente Verrazano-Narrows, dijo Joe McMillan, gerente general y presidente de DDG.

El exterior hermoso, con su mezcla de ladrillo, terracota y piedra caliza, también se destaca frente a otros edificios del barrio, al igual que los elementos de diseño de época en el interior que no es probable encontrar en la construcción nueva, como columnas de acero y chimeneas de ladrillo original, que servirán ahora como atractivo principal de muchas unidades.

Una representación de The Standish

Familiar Control

"La belleza de restaurar una estructura antigua es que realmente se puede sacar a relucir su carácter y utilizar las cualidades que siempre han estado allí", dijo McMillan, señalando que los edificios históricos como este son casi imposibles de encontrar en otros mercados, y es por eso que se aferra a la construcción nueva en San Francisco y Palm Beach, donde DDG también tiene oficinas. "Con un proyecto de restauración, el objetivo es aprovechar y acentuar lo que se concibió por primera vez hace más de 100 años".

En la zona frente al agua de East River en 184 Kent Ave. está Austin Nichols House en Williamsburg, Brooklyn. Cuando fue construida en 1915, ésta bodega de concreto armado, de poca altura, diseñada por el famoso arquitecto Cass Gilbert en el estilo Revivalist egipcio, fue sede de un almacén importante de la ciudad de Nueva York. El edificio más tarde recibió el estatus de emblemático, se añadió al Registro Nacional de Lugares Históricos y se convirtió en departamentos de alquiler en 2008.

Representación del interior de Austin Nichols House en Williamsburg, Brooklyn

Austin Nichols House

Hace unos años, LIVWRK, una empresa de desarrollo con sede en Brooklyn, comenzó a restaurar el edificio y convertir sus unidades de alquiler en condominios de lujo, destacando las vigas expuestas, techos de 12 pies (4 metros) y ventanas que traen la luz natural y el aire de la costa. Hasta el momento, se han vendido cerca de 100 de las 160 unidades en venta, la primera de las cuales se está cerrando ahora.

"Acentuamos el edificio y rendimos homenaje a su historia, pero realmente elevamos la estética y los interiores", dijo Asher Abehsera, fundador de LIVWRK.

"Cuando se renueva un edificio como este, hay un tipo de comprador que está esperando que algo así llegue al mercado y por lo general no comparan las restauraciones históricas con las nuevas torres de vidrio".

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Preservar la historia puede tener costos imprevistos

En muchos casos, sin embargo, las características históricas que atraen a los desarrolladores para asumir una restauración son las mismas cosas que hacen que el proyecto sea difícil de manejar.

"Cuando usted está haciendo una construcción nueva, usted tiene un lienzo limpio, y puede tomar un proyecto en cualquier dirección que quiera," dijo McMillan. "Pero cuando se está haciendo una restauración o renovación de un edificio existente, se está trabajando con un lienzo que fue creado hace muchos, muchos años".

Eso podría significar habitaciones pequeñas, un diseño extraño, u otras peculiaridades que hacen imposible construir lo que los desarrolladores originalmente tenían en mente. "De muchas maneras, es más difícil volver a algo que estaba allí originalmente que empezar de cero", dijo McMillan.

Una restauración también puede llegar a ser mucho más costosa de emprender de lo que un desarrollador originalmente pensó que sería cuando la construcción muestra innumerables imprevistos y desafíos de diseño que afectan los costos.

"Aunque se puede presupuestar lo conocido, no se puede presupuestar lo desconocido", dijo Marris. "Esto hace que la complejidad de la renovación sea infinitamente mayor".

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El desafío de las comodidades

Los compradores de lujo más exigentes hoy en día esperan comodidades de hotel en cualquier edificio que consideren. Pero a menudo, las cosas como piscinas, gimnasios de gama alta, terrazas al aire libre, subterráneos y servicio de estacionamiento pueden ser difíciles y hasta imposibles de lograr en las restauraciones. Al final esto significa que las restauraciones históricas pueden tener una reducción de precio.

En Londres, por ejemplo, dos estructuras en Regent's Park,una restauración histórica y la otra una construcción nueva con un exterior que recrea lo que parecía la estructura histórica anterior, ilustran perfectamente este punto y muestran el aumento de costos que las comodidades pueden proporcionar.

Ambos desarrollos son parte de la Royal Crescent de Londres, que connota un estilo arquitectónico con un semicírculo de casas conectadas y con terrazas. Diseñado a petición del príncipe George por el arquitecto John Nash en 1811, ésta estructura fue completada en 1820, justo cuando fue coronado como George IV y se trasladó al Palacio de Buckingham. En ese punto, el Royal Crescent se convirtió en una dirección en demanda de la élite de Londres. Las unidades se convirtieron después en departamentos después de la Primera Guerra Mundial. Fue restaurado en 1960, después de sufrir daños durante la Segunda Guerra Mundial y luego se utiliza como oficinas hasta 2013, cuando el edificio fue comprado por el desarrollador Amazon Property.

Park Crescent East, ahora conocido como The Park Crescent, recientemente se sometió a una renovación masiva y se vendió como 20 residencias de dos a cuatro dormitorios a un precio de entre 2.000 libras (US$ 2.590) por pie cuadrado y 3.500 libras (US$4.533) por pie cuadrado, y la mayoría a un precio de entre 2.000 libras y 2.500 libras (US$3.238) por pie cuadrado, dijo Simon Deen, director de casas nuevas en la agencia inmobiliaria londinense Aston Chase. El penthouse final, en venta por 6,75 millones de libras (US$8,74 millones), todavía está a la venta.

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Vista exterior de The Park Crescent

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Park Crescent West al otro lado de la calle, que pronto será renombrado Crescent Regent, ha sido derribado y está en proceso de ser reconstruido. Ahora se están vendiendo sobre planos las unidades que se entregarán en 2020. El precio por pie cuadrado es sustancialmente más alto, entre 3.500 y 4.000 libras (US$ 5.180) por pie cuadrado y el precio promedio está en 3.800 libras (US$ 4.921), dijo Deen.

¿Cuál es la diferencia? Por un lado, la construcción nueva tendrá estacionamiento subterráneo y servicios como gimnasios y piscinas, además de características de seguridad que no podrían agregarse a The Park Crescent, dijo Deen.

Y mientras que las características históricas, como los techos altos y la arquitectura exterior del período, hace que The Park Crescent se diferencie de su flamante rival, en este caso, eso no es cierto, ya que Regent Crest tendrá el mismo aspecto exterior que la estructura original. "En este caso, se obtienen todas las cosas que se pueden esperar con una construcción nueva en una estructura que parece que ha estado allí durante cientos de años", dijo Deen.

Muchos desarrolladores de Nueva York han encontrado maneras de seguir siendo competitivos e incluyen comodidades que normalmente encontraría en las construcciones nuevas, pero tienen limitaciones.

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Si bien es imposible en muchos casos agregar una terraza o un espacio al aire libre a unidades individuales, los residentes pueden aprovechar una terraza compartida, como en The Standish, Aston Nichols House y 49 Chambers.

Cada edificio también tiene otros servicios a la carta. 49 Chambers, por ejemplo, cuenta con una piscina de azulejos mosaico con un jacuzzi, una zona para niños, salón de preadolescentes y un simulador de golf virtual, mientras que Aston Nichols House tiene una estructura de estacionamiento, un patio interior/exterior con una fogata y jardín flotante zen, y un espacio de trabajo y cafetería.

Muchos desarrolladores exitosos de Nueva York también han recogido el interés del comprador al adquirir lo que parece un edificio histórico, incluso cuando no lo es, dicen los expertos. Un ejemplo perfecto es el 15 de Central Park West, que tiene un aspecto antiguo y es considerado uno de los condominios más exitosos en ventas en la historia de Nueva York, dijo Abehsera. Los lofts en el 443 Greenwich en Tribeca son otro ejemplo de este fenómeno.

Las restauraciones históricas pueden significar más riesgo

Otra razón por la cual tanto los compradores como los desarrolladores se sienten atraídos por los proyectos de construcción nueva es que en muchos casos, vienen con menos riesgos.

"Si usted está comprando puramente para la inversión", dijo David Galman, director de ventas de Galliard Homes Limited, un desarrollador de propiedades residenciales en Londres, "a menudo va a ser mucho más fácil y financieramente razonable comprar algo nuevo".

Esto se explica porque la mayoría de los inquilinos prefieren tener algo compacto y conveniente sobre algo con carácter, dijo. Por lo tanto, si usted está comprando para alquilar, la compra en una construcción nueva sobre planos es una táctica sólida.

"Cuando se trata de proyectos de restauración histórica," agregó, "no siempre va a obtener grandes retornos de alquiler".

Marris estuvo de acuerdo, señalando que se necesita un inversionista más sofisticado para determinar qué restauraciones históricas valen la pena aprovechar. "Por ésta razón, mudarse a una construcción nueva probablemente representa la opción menos riesgosa", dijo.

Pero fuera de los ingresos de alquiler, los compradores pueden esperar que el valor de reventa aumente a una tasa uniforme, independientemente de si están en una restauración histórica o una construcción nueva, dijo McMillan. Es decir, si la propiedad está en una gran ubicación, con diseño sólido y construcción de calidad. "Estos factores aumentarán el valor de una propiedad independientemente de su tipo", dijo.