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Los bienes raíces de Londres son buena inversión de largo plazo

El Brexit causa nerviosismo entre compradores y vendedores, pero hay oportunidades para inversionistas inteligentes

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Vista del centro de Londres

DEEJPILOT / GETTY IMAGES
Vista del centro de Londres
DEEJPILOT / GETTY IMAGES

Durante muchos años, las matemáticas de invertir en bienes inmuebles en Londres fueron simples. Usted compraba, vendía, y con los aumentos de precios en la región del 10% anual o más, invariablemente obtenía una utilidad rápida. Ya no es así.

La combinación de la agitación política sobre el Brexit y los aumentos de impuestos para frenar los fuertes aumentos de precios ha desacelerado el mercado, y los precios han disminuido o se han mantenido estables.

Ante el hecho de que Reino Unido se retira de la U.E. el 29 de marzo de 2019, y líderes partidarios del Brexit como Boris Johnson que renuncian al gabinete, la confianza es baja. Aunque las transacciones disminuyeron un 20% en los últimos cuatro años, de acuerdo con los Analistas Residenciales, quienes calcularon la cifra utilizando los datos del Registro de la Propiedad y de Ingresos y Aduanas del gobierno, los compradores y vendedores se mantienen firmes, a la espera de lograr acuerdos.

Sin embargo, la situación puede representar una oportunidad para el inversionista inteligente. Los expertos aconsejan elegir cuidadosamente en qué vecindario comprar, y planificar a largo plazo, de cinco a 10 años por lo menos, para enfrentar las caídas. Y con menos compradores en el mercado, también hay una oportunidad de reducir mucho el precio, aumentando aún más el potencial de un alto retorno de la inversión.

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Zonas a prueba de Brexit

"Algunas de las propiedades más caras que han estado mucho tiempo en venta tienen precios que son entre 15% y 20% más bajos que en 2014, el año que entró en vigencia el nuevo impuesto de timbre sobre propiedades de lujo", dijo Marcus Dixon, jefe de investigación en la empresa de datos LonRes, que hace seguimiento de las ventas y alquileres de Londres.

"En áreas de gran valor de Londres", continuó Dixon, "hemos visto caer los precios durante tres o cinco años, pero ahora hay señales de que la caída del precio parece estar disminuyendo y tocando fondo en áreas como Kensington, Holland Park, Notting Hill y Mayfair, y eso obviamente crea algunas oportunidades si tiene alguno millones para gastar".

Otra zona para considerar podría ser la ciudad de Londres, el distrito financiero, donde las casas disponibles son limitadas y los precios parecen estar resistiendo la tendencia, subiendo un 4,5% en la primera mitad de 2018 según LonRes, en comparación con el mismo período de año anterior.

Henry Pryor, un analista de mercado independiente, que ocupó altos cargos en Savills and Strutt and Parker y estableció The London Office, asesora a individuos de alto patrimonio neto en sus compras.

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"Muy pocas personas quieren comprar o vender propiedades en los meses previos a nuestro monumental divorcio político de Europa el próximo mes de marzo, por lo que el 50% de las viviendas en el mercado de Belgravia y Mayfair han estado en el mercado durante más de un año. Sin embargo, hay personas que tienen que vender, ya sea por divorcio, deuda o muerte, y así qtener dinero para gastar. No recuerdo mejor momento desde la crisis crediticia en 2007, para conseguir un acuerdo".

Algunas áreas emergentes de Londres están viendo una gran cantidad de construcciones nuevas inundando el mercado, sin que los compradores o los inquilinos se interesen.

"Comprar en zonas de oferta nueva es más arriesgado", dijo Dixon. "Por un lado, existe la posibilidad de que las zonas mejoren, pero, por otro lado, existe el riesgo de que el continuo alto nivel de oferta afecte los precios y el potencial de crecimiento".

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Desarrollos nuevos: ¿riesgo o recompensa?

Una de esas áreas con una gran cantidad de desarrollos nuevos es Nine Elms, el proyecto de regeneración más grande de Europa, en la orilla sur del Támesis, que se extiende desde el Puente de Lambeth en el norte hasta el Puente de Chelsea en el sur.

Nine Elms está experimentando una transformación de £15.000 millones (US$19.800 millones), y hay 20.000 viviendas nuevas que se construirán en 39 desarrollos. Los precios son altos y los datos de LonRes muestran que el 43% de las propiedades en venta han tenido un recorte de precios. Los precios van desde £560.000 (US$740.515) para un departamento de una habitación hasta £15,49 millones (US$20,5 millones) para el piso 33 de Aykon London One, que tiene 7.000 pies cuadrados (650 metros cuadrados) y tiene interiores diseñados por Versace.

En algunas áreas de Nine Elms, las casas se venden por £2.200 (US$2.906) por pie cuadrado (US$31.268 por metro cuadrado), sin embargo, la mayor parte de la demanda en Londres es para viviendas más asequibles. Las cifras de Savills muestran que el 68% de los compradores en la capital están buscando casas por debajo de £450 (US$594) por pie cuadrado (US$6.391 por metro cuadrado).

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Para los inversionistas, podría ser una decisión más inteligente comprar viviendas más asequibles en los distritos de las afueras, cerca de buenas conexiones de transporte, o cerca de una de las nuevas estaciones Crossrail o futuras Crossrail 2, donde pueden obtener un rendimiento de alquiler potencialmente mayor cerca al 6% para compensar todos los nuevos impuestos asociados con la compra para alquilar.

"En el pasado, los inversionistas compraron para aumentar su capital y se conformaron con rentas más bajas", dijo Dixon. "Ahora se trata de obtener la combinación correcta de ingresos por alquiler y crecimiento de capital. Los inversionistas podrían ver mejor zonas remotas como Croydon, por ejemplo, que es más probable que ofrezca la combinación adecuada de vivienda asequible para un londinense que trabaja, que esté muy cerca del transporte al centro de Londres".

Henry Pryor aconseja buscar un rendimiento de alquiler de al menos 6% para compensar los impuestos adicionales que se aplican para los inversionistas que compran para alquilar.

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Los inversionistas aún se están ajustando al recargo del 3% del impuesto de timbre para las "propiedades adicionales" que se aplica desde abril de 2016.

Luego vino la eliminación del alivio fiscal sobre los intereses hipotecarios para los contribuyentes con tasas más altas, que entró en vigor gradualmente a partir de abril de 2017.

Sin embargo, a pesar de estos impuestos adicionales, y la actual incertidumbre y complejidad del mercado inmobiliario de Londres, Dixon espera que siga siendo una apuesta segura a largo plazo, y que continuará llegando la inversión del extranjero . "Históricamente, Londres siempre ha sido un refugio seguro para la riqueza a largo plazo. Muchos compradores extranjeros tienen vínculos a largo plazo con el Reino Unido en términos de negocios, educación para sus hijos, amigos y familia. No creo que ese mercado vaya a desaparecer".