Londres ofrece lujo e historia para los inversionistas

Las casas históricas de Londres presentan una oportunidad única para el inversionista de bienes raíces: ofrecen no solo impresionantes características arquitectónicas que es poco probable que se encuentren en construcciones más nuevas o en otras ciudades, sino también la posibilidad de poseer un pedazo del pasado.

"Hay muy pocos de estos y se consideran algunos de los edificios más bellos del mundo", dijo Becky Fatemi, directora de la oficina de Rokstone en Londres. "Hay muy pocas ciudades con edificios que sean anteriores a los 1700, y comprar uno es como invertir en una obra de arte".

Pero es un inversionista único el que se sentirá atraído por estas casas, ya que junto con una estética única y un aura de historia, surgen obstáculos que requieren un grado adicional de paciencia, tiempo y gasto.

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Esto se debe a que las propiedades que están "en la lista", es decir, legalmente protegidas por ser de especial interés arquitectónico e histórico, no se pueden alterar como lo hacen los desarrollos más nuevos. En cambio, los propietarios deben navegar por canales burocráticos complejos con la ayuda de expertos para garantizar que mantengan el valor histórico de su casa cada vez que renueven su propiedad.

Más de 600 edificios en Londres están en la lista; hay cientos de miles de propiedades en venta en todo el Reino Unido. Los edificios catalogados se dividen en varias categorías: los edificios de grado I son de "interés excepcional" y también los más raros; los edificios de grado II son de especial interés, y los más comunes, representan más del 90% de todas las propiedades listadas; los edificios de grado II * se encuentran entre estas dos clasificaciones. De acuerdo con Historic England, (entidad del gobierno británico) una propiedad debe tener más de 30 años para poder ser incluida en la lista, y algunos edificios catalogados se construyeron antes del 1700.

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Pero si bien las casas de la lista son admiradas por su estética y por la forma en que reflejan el patrimonio inglés, no hay garantía de que ofrezcan mayores ganancias por su inversión que otros tipos de propiedades de lujo. Que la compra de una propiedad de la lista sea una inversión inteligente, entonces, puede depender del punto de vista del inversionista.

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Ventajas y desventajas de los edificios de la lista

"Sin duda hay un gran atractivo de las propiedades listadas desde una perspectiva estética. Son invariablemente impresionantes, y uno de los beneficios es los techos altos, que atrae a muchos compradores", dijo Robert Cox, gerente de ventas de Harrods Estates. "La otra cara de la moneda es que hay restricciones en cuanto a lo que se puede cambiar. Para muchos compradores que quieren una propiedad hermosa con todas las comodidades modernas de una casa nueva, a veces puede ser un poco complicado conseguirlo".

La información de venta de una propiedad generalmente cubre toda la casa, tanto la fachada como los interiores, y para renovar cualquier parte de ella, los propietarios deben primero obtener la aprobación. Historic England establece el proceso para realizar modificaciones en una casa incluida en la lista, que incluye solicitar a una autoridad de planificación local para garantizar que los cambios propuestos no disminuyan el carácter histórico de la casa.

El proceso es lo suficientemente complejo como para que los propietarios usualmente contraten a un consultor de planificación para ayudarlos a navegar en sus renovaciones.

"Especialmente en las casas de Grado I, no se pueden cambiar las ventanas o los colores, ni siquiera una manija de la puerta o una escalera sin su aprobación", dijo Fatemi.

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"Los costos reales asociados con la restauración de un edificio protegido generalmente están más o menos en línea con los costos de renovación de todos los edificios de tamaño similar", dijo Noel de Keyzer, director de la oficina de Knightsbridge de Savills. "Lo que difiere es la cantidad de tiempo requerida para obtener permiso de planificación para cualquier trabajo de renovación".

Los posibles obstáculos asociados con las casas de la lista disuaden a algunos inversionistas, en particular a los extranjeros que carecen de conocimiento privilegiado de los bienes inmuebles de Londres, además del tiempo para pasar por sus canales burocráticos.

"En el pasado, cuando el suministro no era tan generoso, mucha gente consideraba edificios de la lista", dijo Marcus O'Brien, negociador de ventas en Beauchamp Estates. "Pero ahora muchos inversionistas extranjeros que son ricos en efectivo y pobres en tiempo no quieren asumir esto".

Es un cierto tipo de inversionista, entonces, quien se sentirá atraído por los edificios listados, uno que anhela una propiedad única inconfundiblemente británica, con un aura de historia que no se puede encontrar en ningún otro lugar. Otra ventaja de las propiedades de la lista es que ese sentimiento histórico a menudo no se limita solo a la propiedad, sino que se extiende por todo el vecindario circundante.

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"La naturaleza del patrimonio construido de Londres significa que si una casa está en la lista, toda la terraza o calle, incluso los accesorios de los alrededores podrían estar en la lista o protegidos de alguna manera", dijo De Keyzer. "Sobre esta base, estar en la lista a menudo no solo protege el carácter de una sola casa, sino que también puede mantener el carácter de un vecindario".

Potencial de valorización

Dado el carácter único de los edificios de la lista, los posibles compradores podrían esperar que tales propiedades ofrezcan mejores rendimientos que los desarrollos más nuevos.

Los datos indican, sin embargo, que las casas construidas durante épocas particulares son más valoradas que otras. El valor promedio de las propiedades de reventa es de £1.200 (US$1.671) por pie cuadrado (US$17.979 por metro cuadrado), de acuerdo con el Índice de propiedades de lujo de Londres para el cuarto trimestre de 2017. Las propiedades georgianas tienen las primas más altas, con precios por pie cuadrado de un 26,6% por encima del promedio. Las casas de la era eduardiana, por otro lado, en realidad se venden con un ligero descuento del 4,1% por debajo del promedio, según el índice.

Y el hecho de que una propiedad esté en la lista de históricas no significa necesariamente valores de vivienda más altos; los compradores potenciales todavía están buscando otros atributos, también.

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"En última instancia, el valor siempre será impulsado por la ubicación", dijo Cox. "Si un edificio está en la lista, no es tanto estar en la lista en sí lo que aumentará la capacidad de venta, aunque sin duda aumentará la cantidad de personas que estarían interesadas".

Una combinación de encanto histórico y una ubicación central es probable que atraiga el mayor interés de los posibles compradores, coincidió Alex Ross, un agente de Savills Marylebone.

Balance entre lo antiguo y lo nuevo

Ocasionalmente, hay oportunidades para que los inversionistas compren propiedades que tengan tanto un significado histórico como comodidades modernas, lo que les ofrece la libertad de realizar actualizaciones sin ningún obstáculo burocrático.

O’Brien menciona Oceanic House como uno de esos ejemplos: el edificio catalogado de Grado II, que una vez fue la sede de White Star Line, que vendía boletos para los pasajeros en el Titanic, se convirtió en seis departamentos de lujo y un penthouse dúplex.

"Todavía tiene ventanas náuticas en los pisos superiores, y se puede sentir la historia dentro de él", dijo O'Brien. Los interiores, sin embargo, son contemporáneos.

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La conversión provino de una iniciativa para crear más inventarios residenciales mediante la conversión de espacios anteriormente comerciales, a raíz de una escasez de viviendas después de la recesión.

Propiedades como estas, dijo Cox, ofrecen "lo mejor de ambos mundos".

Sin embargo, estas propiedades son raras, ya que muchos edificios históricos no son lo suficientemente grandes como para permitir conversiones como la que sufrió Oceanic House.

Los compradores que anhelan algo único pero se sienten intimidados por la perspectiva de invertir en una casa de la lista, deberían animarse, ya que Londres cuenta con una gran cantidad de propiedades que tienen ese sentido de la historia pero que no están en la lista.

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"La mayor parte de las zonas de lujo en el centro de Londres, incluyendo Mayfair y Belgravia, es prácticamente un área de conservación", dijo Cox. "La mayoría de las propiedades son históricas, estén o no en la lista. Eso es parte del atractivo para los compradores extranjeros".

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