Los tasadores, también conocidos como valoradores fuera de los Estados Unidos, juegan un papel importante en el mercado de bienes raíces.
Cada vez que alguien está comprando una propiedad y necesita financiación, los tasadores son el profesional imparcial contratado por la institución de préstamos para determinar el valor de la propiedad y asegurarse de que el banco no está prestando más dinero de lo que vale la propiedad.
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Pero los bancos son sólo uno de sus clientes. Los tasadores también son contratados por individuos para propósitos de sucesión, impuestos, acuerdos de divorcio u otros tipos de litigios. También pueden evaluar el valor de una propiedad primaria o secundaria para una cartera de gestión de un individuo de alto patrimonio o determinar cuánto vale una propiedad antes de que un propietario la incluya o comience la renovación. E incluso si un comprador está pagando todo en efectivo, él o ella puede contratar a un tasador para tener cierta seguridad que no están pagando demasiado y están en el nivel correcto.
"Tanto si somos contratados por un individuo como por un banco, nuestra tarea es determinar el valor actual de mercado de una propiedad", dijo Jonathan Miller, presidente y gerente general de la firma residencial de tasación y consultoría Miller Samuel Inc., "lo que siempre significa seguir el mismo proceso".
Para entender mejor cuándo podría necesitar la ayuda de un tasador y cómo funciona este proceso, hablamos con varios expertos de la industria para escuchar lo que sienten sobre lo que es su papel en bienes raíces de lujo específicamente, por qué creen que es importante contratar a los profesionales más experimentados para determinar el verdadero valor de mercado de una propiedad y cómo el trabajo ha cambiado y se ha convertido en un bien básico en EE.UU. desde la crisis financiera de 2008 y por qué eso importa.
Todo sobre el proceso de valoración
Como señaló Miller, el proceso de valoración es generalmente el mismo independientemente del tipo, escala o ubicación de una propiedad.
El primer paso, dicen los expertos, es saber quién es el cliente. Alrededor del 25% del tiempo, dijo Miller que su cliente es un banco o institución de préstamos y el 75% del tiempo es contratado por un particular. Pero hace 10 años, era lo contrario.
Michael Hobbs, presidente de PahRoo Appraisal & Consultancy, con sede en Chicago, dijo que, aunque los prestamistas todavía representan cerca del 50% de su negocio, también recibe muchas consultas de individuos.
"Recibo muchas llamadas en enero y febrero de personas que están pensando en vender su casa en la primavera, pero no han elegido un agente de bienes raíces", dijo Hobbs. "Muchas veces, quieren una opinión independiente para ayudarles a medir el valor de su casa antes de que sean atraídos por un agente que sólo quiere decirles cosas buenas". Otras personas lo contratan cuando están considerando una adición o mejoras para ver lo que su casa podría valer con las actualizaciones propuestas, dijo.
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Para James Thompson, jefe del equipo de valoración residencial de Knight Frank, su mezcla de clientes difiere dependiendo de lo que está sucediendo en el mercado. "En un momento financiero difícil, podría encontrar que hay un montón de trabajo de refinanciación", dijo Thompson, "mientras que otras veces, puede haber un montón de trabajo relacionado con asuntos que aumentan los impuestos o impuestos de sucesión".
Independientemente del cliente, los tasadores están obligados a mantener su valoración confidencial, y mantenerla entre ellos y la persona que ordenó el informe. "Mucha gente se molesta con nosotros por esto", dijo Karen Mann, una tasadora residencial senior con sede en el área de la Bahía de San Francisco, que está afiliada a la American Society of Appraisers, "pero estas son las reglas a las que estamos obligados, y la mayoría de nosotros tomamos el trabajo muy en serio".
El segundo paso, dijo Mann, es determinar por qué el cliente necesita una valoración. Hay muchas razones por las que alguien puede solicitar una valoración formal de los precios, pero mientras el proceso no cambiará, el tipo de informe que realice el tasador será para satisfacer esa solicitud.
El tercer paso, y éste es importante, dijo Mann, es determinar el uso más alto y mejor de una propiedad. En la mayoría de los casos, como cuando hay una casa unifamiliar en una calle residencial, esto es sencillo, dijo Mann. Pero si hay una estructura comercial en una calle concurrida que ha sido convertida a residencial, los tasadores deben considerar esta información, y determinar si la zonificación actual de una propiedad es legal, y es probable que genere el precio más alto.
El cuarto paso es identificar algunas propiedades comparables y comenzar a analizar datos recopilados de servicios de anuncios de venta, registros públicos y otras fuentes. Aquí es donde la opinión de un experto es vital, dijo Hobbs, porque cuanto más únicas sean las características de la casa, más análisis e investigación un tasador necesita hacer para obtener la valoración correcta.
"Estamos viendo una mayor demanda de profesionales que no sólo pueden identificar, sino analizar el impacto de cosas como alto desempeño, características verdes o espacios interiores/exteriores", dijo.
Después de más de 30 años de experiencia, Mann dijo que sabe que las casas con sistemas solares alquilados no tienen valor adicional y que son más difíciles de vender que las casas sin ellos, mientras que en las casas con cocinas actualizadas los vendedores pueden obtener el mayor valor añadido.
Miller, que fundó su empresa de valoración en 1986, estuvo de acuerdo en que la experiencia es clave. "Mientras que la valoración de un estudio del Upper East Side requiere el mismo proceso que la valoración de un penthouse triplex con un contrato de arrendamiento, el tiempo invertido y la integridad de la información es muy diferente", dijo. Debido a que Manhattan ni siquiera tiene una base de datos del servicio de anuncios de venta, "ahí es donde entra la especialización y donde es valioso contratar a alguien que tenga una experiencia profunda y arraigada en el mercado".
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Para Mann, encontrar los comparables adecuados para propiedades únicas es parte de la emoción del trabajo.
"Los tasadores a menudo tienen que ser creativos para determinar qué propiedad se vendería en el mercado abierto", dijo Mann. Mientras 20 a 30 comparables todos ubicados en el mismo barrio y vendidos dentro de un año es una cantidad ideal, a menudo no es posible. "Sólo necesita suficientes propiedades comparables para contar toda la historia para que el cliente pueda seguir lo que hizo el tasador y entender cómo llegó a su conclusión de valor".
El paso final es escribir un informe de valoración que establece las conclusiones del evaluador, y cubra los nueve elementos requeridos por las Normas Uniformes de Práctica de Valoración Profesional (USPAP). Estos vienen en dos variedades. Si la valoración fue completada para financiamiento de préstamos, el tasador debe llenar el formulario 1004 de Fannie Mae/Freddie Mac, aunque para propiedades de lujo, esto es apenas adecuado, dijo Mann.
Debido a que no hay espacio para un análisis de las comodidades únicas, como vistas impresionantes, hectáreas de viñedos o piscinas privadas y canchas de tenis, los tasadores deben incluir adiciones que detallan estas características.
El otro tipo de informe narrativo no estructurado, que puede ser de cinco o 70 páginas, a menudo se ajusta mejor a una propiedad de lujo, dijo Mann.
El tiempo que un tasador tiene para completar este informe varía según el cliente, dicen los expertos. Aunque en la mayoría de los mercados, los bancos buscan un enfoque más ágil y una entrega más rápida, dijo Thompson, señalando que alrededor de cinco días laborales es típico en Londres.
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Una resaca persistente después de la crisis
Ha habido caos y trastornos en la industria de la valoración en EE.UU. por causa de los préstamos hipotecarios desde la crisis financiera de 2008, dijo Miller.
"La industria de la valoración todavía está en este período de resaca posterior a la crisis financiera", dijo Miller, cuyo resultado ha sido que "la calidad de las valoraciones de lujo o las valoraciones generales que pasan por las instituciones financieras es la peor de la Historia."
Entonces, ¿qué pasó con la industria, y qué significa para el comprador y vendedor de lujo?
Responder a la primera pregunta significa mirar hacia atrás a 2009, cuando durante la crisis hipotecaria, un documento llamado el Código de Conducta de Valoración del Casas, o HVCC, hizo ilegal que los tasadores tengan contacto con los oficiales de préstamo o agentes de hipotecas.
La gente temía que los tasadores estuvieran siendo presionados para aumentar innecesariamente sus valoraciones entre 2000 y 2008, dijo Miller y se decidió que, para eliminar esta posibilidad, el tasador no debería tener contacto con los tomadores de decisiones.
"La idea era distanciar a los bancos de los tasadores", dijo Miller, "lo que permitió a un intermediario institucional, conocido como Appraisal Management Companies o AMCs, integrarse en el proceso y tomar la mitad de la cuota del tasador". Restricciones similares fueron incluidas en la Ley Dodd-Frank cuando fue aprobada en 2010.
Prácticamente de la noche a la mañana, los tasadores estaban ganando la mitad de lo que solían ganar por la misma cantidad de trabajo, dijo Miller, lo que causó que muchos expertos de la industria se alejaran de las valoraciones de hipotecas inmobiliarias o de la industria. "Ha habido un éxodo masivo de talento desde entonces", dijo.
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Actualmente AMCs sigue tomando la mitad de la cuota de valoración y contrata a los tasadores que no tienen las credenciales y la experiencia como un tasador con base en Albany contratado para valorar una propiedad en Brooklyn.
El resultado de este proceso ha sido que las valoraciones de propiedades complejas o de lujo no siempre representan el valor de mercado, dicen los expertos, porque los tasadores contratados por AMC no tienen la experiencia necesaria para hacerlo bien. Estos pasos en falso pueden ocasionar que se dañen las transacciones que dependen de la financiación, mientras que las que dependen de dinero en efectivo, como las que hacen los compradores extranjeros, pueden seguir elevando los precios.
La mejor defensa contra todo esto, dicen los expertos, es contratar a los tasadores experimentados con experiencia en su ubicación geográfica y tipo de propiedad para completar valoraciones privadas antes de poner en venta una propiedad o antes de hacer una oferta. "Es muy importante que los compradores y vendedores de lujo entrevisten a los tasadores y se aseguren de que tienen las calificaciones correctas para hacer bien el trabajo", dijo Mann.