Todas las semanas Mansion Global formula una pregunta a abogados expertos en impuestos y el sector inmobiliario. Ésta es la pregunta de esta semana.
Q: ¿Qué clase de renovaciones en una casa darían lugar a una nueva evaluación de impuestos a la propiedad en Estados Unidos?
Básicamente las renovaciones que requieren un permiso son más propensas a desencadenar una modificación del valor de la casa, dijo Joshua E. Estes, cofundador de Estes & Gandhi, P.C., una firma de impuestos de propiedad en Dallas. Cuanto mayor sea el aumento del valor, mayores serán los impuestos.
Pero la necesidad de un permiso "no equivale necesariamente a un impuesto más alto", dijo George Reveliotis, fundador de Reveliotis Law en Park Ridge, Illinois.
Lea más:¿Hay que pagar impuestos de propiedad por un condo en un crucero?
Una renovación de gran alcance probablemente provocaría una reevaluación "porque reduciría la edad efectiva de la estructura de x años a entre 2 y 10 años de edad". La construcción nueva se evalúa generalmente como de 1 año de edad, dijo. Las renovaciones extensas que involucran "los cimientos y estructura de construcción casi siempre producirán una edad estimada entre 2 y 10 años", agregó.
Los impuestos a la propiedad varían de estado a estado, por lo que "es más fácil enumerar algunas generalidades que casi siempre llevarán a una segunda mirada por el evaluador", dijo Estes.
Éstas incluyen la adición de pies cuadrados habitables y la solicitud de permisos de renovación, dijo. Un aumento de habitaciones con calefacción y aire acondicionado probablemente aumentaría la cantidad de metros cuadrados habitables, mientras que la adición de un porche probablemente no lo haría porque normalmente no se considera que sea una superficie habitable, dijo Reveliotis.
Cuando se emiten los permisos, el evaluador es alertado de que una casa puede necesitar ser reevaluada. Para determinar el valor, el evaluador considera si el trabajo actualiza el hogar o prolonga la vida de la casa, dijo Estes.
Lea más:¿Cuáles islas del Caribe tienen las tasas de impuestos más favorables?
Las mejoras que a menudo generan una gran diferencia cosmética, pero no afectan la factura de impuestos incluyen la pintura, la sustitución de pisos y jardines, dijo.
La instalación de gabinetes, electrodomésticos de gama alta y artefactos de iluminación como las actualizaciones de cocina o incluso instalar una piscina no debe desencadenar una reevaluación tampoco, porque no se suman a la superficie habitable. Los propietarios de viviendas que hacen estos cambios "se dan cuenta de que el efecto es más [sobre] el aumento de la comerciabilidad de su casa que el aumento del valor de mercado", dijo Reveliotis.
Una adición del cuarto de baño no aumenta generalmente la cantidad de área total de la casa si se utiliza el espacio existente. Pero si el evaluador considera que el valor del cuarto de baño es mayor que el valor del espacio perdido, puede ocurrir una mayor reevaluación, dijo. Por ejemplo, una adición de baño en un condominio con sólo un cuarto de baño existente probablemente se valorará más que un cuarto de baño adicional en una mansión que ya tiene cuatro, dijo.
Las reevaluaciones no son fijas. Los evaluadores pueden considerar las mejoras que no se revisaron en el pasado, señaló Estes.
"Las encuentran a través de la fotografía aérea y comparando la superficie publicada en los avisos inmobiliarios con la tasación. En Texas, por ejemplo, esto puede significar la recolección de hasta cinco años de impuestos sobre el valor agregado de la propiedad y el pago es todo de una vez", explicó.
Algunas jurisdicciones de EE.UU. pueden aliviar el costo de los impuestos más altos a la propiedad al diferir las reevaluaciones sobre mejoras en el hogar. Por ejemplo, en el condado Cook de Illinois, el evaluador puede eximir hasta US$75.000 del valor agregado a la casa durante siete años, dependiendo de cuándo se emitió el permiso de ocupación durante el período de tres años entre las reevaluaciones de impuestos, dijo Reveliotis.
Los edificios protegidos históricamente que son completamente restaurados y renovados, manteniendo las características históricas del edificio, también pueden estar exentos, dependiendo de la jurisdicción, agregó.
Envíe sus preguntas por correo electrónico a editors@mansionglobal.com. Revise las respuestas cada semana en www.mansionglobal.com.