Al medir la salud de un mercado de bienes raíces, es tentador centrarse en las cifras de ventas y en los precios promedio y medianos. Pero para determinar la flexibilidad de una ubicación y el potencial de rendimiento de la inversión, hay indicadores más allá de los precios de venta y la oferta y la demanda que deberían tenerse en cuenta en el cálculo, según los expertos.
"La mayoría de los observadores del mercado de lujo están equivocados", dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de evaluación inmobiliaria Miller Samuel. "Tuvimos un mercado de lujo al rojo vivo en todo el país entre 2011 y 2013, y en 2014 obtuvimos el punto máximo en el lujo". La gente tiende a concentrarse en los precios, dijo, pero hay otros factores por considerar para hacer una inversión inteligente.
Desde entonces, los mercados de lujo en EE.UU. han sufrido un exceso de inventario y una disminución en las ventas, dijo. Miller atribuyó un aumento reciente en las ventas de lujo no a un cambio en la demanda, sino a que los vendedores bajaran los precios para ser más realistas.
Para obtener una imagen más integral del estado de los mercados locales en todo el mundo y evitar ser engañados acerca de sus perspectivas a largo plazo, los inversionistas deben recurrir a otros factores, como el inventario, la infraestructura y las atracciones culturales y la fortaleza de la economía.
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Un inventario en equilibrio
Las tendencias de los precios son lo que sucede cuando se asienta el polvo", dijo Miller. "En realidad, cuando se mira la salud de los mercados, se quiere ver un inventario en equilibrio".
Recientemente, agregó, los mercados de lujo han tenido exceso de oferta, y los compradores que buscan ofertas en el extremo superior encuentran un mercado lento en la parte superior de los mercados, es decir, un aumento en los descuentos y el inventario. El último informe de mercado de Douglas Elliman, por ejemplo, encontró que el inventario aumentaba y que la tasa de absorción se frenaba para los bienes inmuebles de lujo en Manhattan.
Y esta tendencia se puede observar en todo EE.UU. "Se ha construido una enorme cantidad de producto en los últimos cuatro o cinco años en todo el país, y el patrón constante es que las propiedades tienen un precio excesivamente alto, muy por encima de las condiciones del mercado", dijo Miller.
El resultado es que las propiedades en venta de alta gama permanecen sin venderse por períodos de tiempo más largos, hasta que los vendedores bajan de precio. Pero un repunte en las transacciones ya que los vendedores ofrecen descuentos a los compradores no necesariamente indica que un mercado esté mejorando. Por el contrario, esto puede verse como evidencia de que los compradores han sido pacientes y los vendedores ahora están valorando sus casas de forma más realista.
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Sin embargo, la tendencia de exceso de oferta puede estar cambiando, según algunos expertos, y ciertos mercados están por desarrollar en su potencial para ofrecer altos rendimientos de las inversiones.
"Los precios están aumentando fuertemente en todo el país, y en ciudades individuales, la apreciación es aún más fuerte", dijo Nela Richardson, economista jefe de Redfin. "Las personas pueden tener preocupaciones sobre comprar en la parte superior del mercado, pero si puede pagar algo en el Área de la Bahía, realmente no puede equivocarse comprando. Y no puede equivocarse al invertir en un lugar con una gran vista, eso es difícil de replicar".
Los compradores también deben enfocarse en el inventario de vecindarios específicos para obtener una imagen más completa de la salud de un mercado de lujo, ya que esto puede variar de una zona a otra dentro de las ciudades.
"El inventario es escaso en L.A. porque en realidad ya no estamos construyendo", dijo Tami Pardee, presidente ejecutivo de Halton Pardee + Partners. "Especialmente en Beverly Hills y Bel Air, el suministro nunca será suficiente".
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Para casas con el potencial de ofrecer fuertes retornos de inversión, hay que mirar hacia mercados con una cantidad limitada de espacio para nuevos desarrollos.
"Las barreras para entrar son la frase clave", dijo Paul Habibi, profesor de la Escuela de Administración Anderson de UCLA. "Las ciudades densas donde no hay a dónde ir más que hacia arriba, y la incapacidad de introducir un nuevo suministro, conducirán a un mayor aislamiento de los precios".
Ubicaciones que atraen a inquilinos e inversionistas a largo plazo
Dada la tendencia hacia la urbanización, los mercados de bienes raíces que ofrecen zonas para caminar y abundantes opciones de transporte y entretenimiento, son apuestas fuertes para los inversionistas, especialmente para aquellos que alquilarán las propiedades.
"Para los inquilinos más jóvenes, estar cerca del tránsito, restaurantes, bares y cafeterías es muy importante", dijo Richardson.
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Por otro lado, señaló que algunos mercados que ofrecen todas estas características atractivas, como el sur de Florida y el sur costero de California, también tienen un mayor potencial de eventos climáticos extremos e inundaciones y los inversionistas deben sopesar esos riesgos al evaluar una ubicación.
La infraestructura local debería ser otra consideración importante, dijo Philip White, presidente y director ejecutivo de Sotheby's International Realty Affiliates LLC.
"Los inversionistas quieren ver que un mercado se ha mantenido al ritmo de los tiempos", dijo.
Esto se ilustra con el nuevo interés en una serie de ciudades canadienses, provocado por la fortaleza de la infraestructura, dijo Christopher Alexander, vicepresidente ejecutivo de Re/Max Integra en Toronto. Windsor, Ontario, ha recibido millones en fondos federales y provinciales para fortalecer carreteras, tránsito local y sistemas de agua, y otras ciudades de Ontario, como Londres, Kitchener y Toronto, están priorizando de manera similar la infraestructura para apoyar una alta calidad de vida, atrayendo a los recién llegados.
"La salud de la economía canadiense está yendo bien, y el mercado de trabajo es el mejor en mucho tiempo", dijo Alexander. "Si puede conservar una inversión aquí, tiene una buena oportunidad de tener un buen resultado".
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La infraestructura intangible, como la disponibilidad de servicios de salud y educación de calidad, también es crucial para muchos compradores, especialmente los que vienen del extranjero. White señaló a Boston, por ejemplo, como un mercado de bienes raíces que es particularmente atractivo, debido en gran parte a su respetado sistema de universidades.
También están otros intangibles, como un fuerte sentido de comunidad. Muchos inversionistas, dijo Pardee, "solo quieren un lugar fabuloso para vivir. Quieren ver que la cultura y la comunidad son fuertes, y que pueden visitar y conocer a la gente de allí".
Para los inversionistas que buscan comprar en mercados populares de vacaciones como Aspen y Palm Desert, agregó, tenga en cuenta cómo es la vida fuera de temporada y si la ubicación atrae a los visitantes durante todo el año.
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A una economía local sólida
Los compradores deben tener una visión amplia de una economía de mercado para medir el potencial de apreciación de una propiedad de inversión.
"Una economía diversificada es útil porque el área del mercado no está sujeta a una industria específica que puede subir y bajar", dijo Habibi. Detroit, por ejemplo, ha tenido dificultades durante mucho tiempo para recuperarse de la caída de la industria automotriz de la que depende la ciudad.
El crecimiento de la población también es un indicador confiable de un fortalecimiento de la economía local. Los compradores deben investigar la cantidad de personas que se mudan a una ciudad y de dónde viene la demanda del consumidor, dijo Richardson. Dondequiera que termine Amazon HQ2 (la segunda sede principal de Amazon), agregó, sería una apuesta inteligente para la inversión.
Considere también qué mercados están atrayendo a los recién llegados no solo a nivel nacional, sino de todo el mundo, otro buen indicador de la estabilidad a largo plazo de esa zona.
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"Los compradores inteligentes están mirando los últimos 20 años, y las empresas que están entrando y las que se van", dijo Pardee. "También deberían ver la situación del impuesto a las empresas para ver si es un lugar sólido para hacer negocios y qué es sostenible allí". Washington, por ejemplo, es considerado uno de los estados más favorables a los impuestos en EE.UU. para las empresas, por no tener impuestos sobre la renta personales ni corporativos.
Residencia y asuntos de impuestos
Los cambios en el código de impuestos de EE.UU. pueden afectar el cálculo de los posibles compradores cuando miden la salud de los mercados. Los impuestos a la propiedad sobre casas en el extranjero ya no son deducibles, por ejemplo, y la deducción sobre los intereses de la hipoteca ha sido reducida, lo que presenta nuevas consecuencias que los inversionistas deben analizar.
"¿Cuánto puede deducir en interés hipotecario? ¿Es significativo el límite de deducibilidad de los impuestos estatales y locales? Esto es algo para considerar para una inversión en una casa de vacaciones o de retiro", dijo Richardson. Señaló que los estados de Washington, Florida, Austin y Carolina del Norte son mercados en los que los jubilados están especialmente interesados en invertir debido a las reducciones que ofrecen en los impuestos locales.
La cuestión de las consecuencias fiscales se extiende también a los mercados extranjeros. Los estadounidenses son responsables de pagar impuestos sobre sus ganancias de las propiedades de inversión extranjera, por ejemplo, y en algunos mercados con los cuales EE.UU. no tiene tratados de impuestos, pueden enfrentar duplicación de impuestos.
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Algunos países facilitan que los inversionistas obtengan el estatus de residencia permanente, lo que puede ayudar a aliviar el costo de los impuestos. Portugal, por ejemplo, ofrece una "visa dorada" que agiliza el proceso de obtener un permiso de residencia y la posibilidad de viajar más libremente por toda la Unión Europea a compradores extranjeros. Chipre y Malta también ofrecen programas similares.
Además de estos indicadores más concretos, si un mercado es el adecuado para un comprador se reducirá a lo que está buscando en una inversión allí.
"Se trata de si es un artículo de consumo o un bien de inversión", dijo Habibi. "Para algunos, es un híbrido, algo que quieren disfrutar y utilizar. Y si gana valor con el tiempo, esa es la cereza del pastel".