El mercado global de bienes raíces de lujo ha tenido una buena racha recientemente.
Los precios han subido y los mercados clave han mostrado un crecimiento saludable a pesar de un período de intensa incertidumbre que se produjo alrededor de las elecciones presidenciales estadounidenses y la toma de posesión de Donald Trump en 2016-17, y elecciones trascendentales similares en el Reino Unido y Francia, así como el voto Brexit; una caída masiva en los precios de los productos básicos y del petróleo; restricciones de flujo de capital saliente colocadas a los compradores chinos; y el aumento significativo de los impuestos a la tierra y de timbre promulgados en Londres, Vancouver y Sídney.
Si bien estos cambios geopolíticos indudablemente causaron una pausa en el mercado inmobiliario de lujo, "para septiembre de 2017, la mayor parte de la incertidumbre estaba fuera del mercado", dijo Dan Conn, presidente ejecutivo de Christie's International Real Estate. "Y después de un breve estancamiento, las personas que se habían decidido esperar y no tomar decisiones en 2016 y gran parte de 2017, comenzaron a sentirse cómodas de nuevo".
Mirando hacia el futuro, aunque es probable que este gasto continúe, una normalización de la política monetaria en forma de tasas de interés al alza, debería mantener los precios en el nivel actual, dijo Yolande Barnes, jefe de investigación mundial de Savills.
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Para desglosar esto un poco más, a medida que la economía mundial se ha fortalecido y los salarios han aumentado, las tasas de interés, lideradas por aumentos adicionales esperados en Estados Unidos, seguirán pronto, dijo Liam Bailey, jefe de investigación global de Knight Frank. Esto significa que el costo del endeudamiento será más caro. Si bien la gente todavía comprará propiedades inmobiliarias de lujo, es poco probable que los precios en los principales mercados mundiales suban mucho más. En su lugar, es probable que se queden donde están, en un alto nivel, durante el futuro previsible, dijeron Bailey y Barnes.
Para predecir qué sucederá con las propiedades inmobiliarias globales más adelante en el futuro, hay que considerar dónde se crearán nuevas riquezas a nivel mundial y dónde los nuevos compradores de alto patrimonio neto desean comprar viviendas primarias y secundarias, según los expertos. Barnes cree que gran parte de esta nueva clase de millonarios y multimillonarios vendrá de Asia. Pero aún está por verse dónde quieren gastar su dinero y qué ciudades (o mercados dentro de las ciudades globales) se considerarán "atractivos" para la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, en un futuro cercano, es probable que algunas noticias afecten el desempeño de EE.UU., Reino Unido, Emiratos Árabes Unidos y los mercados australianos, que se analizan a continuación.
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EE.UU.: Los aumentos esperados de la tasa de interés frenarían el crecimiento y mantendrían los precios estables
Cuando hoy se ven los mercados de lujo de Estados Unidos, "el efecto Trump fue insignificante", dijo Bailey, y la economía de EE.UU. ha continuado desempeñándose con fuerza y atrayendo una gran cantidad de inversión extranjera.
Ante la expectativa de tres aumentos en las tasas de interés antes del final de 2018, que según los economistas debería llevar la tasa de interés federal hasta el 2,5% (actualmente se encuentra en 1,75%), dijo Bailey, los principales mercados de EE.UU., incluidos Nueva York, Los Ángeles y San Francisco, están "avanzando a pasos agigantados sobre un nivel alto de estabilidad", según Barnes.
Miami y Nueva York aún tienen un exceso de oferta, según los expertos, pero los mercados están saludables y los precios siguen siendo relativamente altos, según los expertos. En Miami, las ventas de lujo (las de más de US$1 millón) aumentaron en el primer trimestre de este año, y el precio promedio de venta de condominios de lujo aumentó a US$1,027 millones, de acuerdo con Douglas Elliman. En Nueva York, el precio de venta de lujo promedio aumentó 4,8% de trimestre a trimestre a US$7,94 millones, de acuerdo con Douglas Elliman.
Después de que aumente la tasa de interés federal de EE.UU., Canadá, el Reino Unido y Australia responderán y harán lo mismo, al igual que lugares como Hong Kong y Emiratos Árabes Unidos, que tienen una vinculación con la moneda de EE.UU., dijo Bailey. Es por eso que se espera una desaceleración en todo el mundo.
"El único lugar en el que es probable que se experimente una tendencia opuesta este año, y mantener sus tasas de interés bajas, es la zona euro", dijo Bailey. Esto se debe a que, aunque la economía ha mejorado en la Unión Europea y los precios han aumentado significativamente en los mercados clave de Francia y Alemania, entre otros países, todavía hay algunos problemas importantes que deben abordarse antes de que se produzcan grandes cambios en la política monetaria.
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Reino Unido: Se esperan precios estables después de la turbulencia reciente
La historia en el Reino Unido es bien conocida: los aumentos en el impuesto a timbre ocurrieron casi al mismo tiempo que el voto del Brexit para abandonar la U.E. Lo que resultó fue la inestabilidad del mercado y la disminución de los precios de los bienes raíces, aunque las disminuciones fueron mucho menos significativas que los aumentos que las precedieron, que se estabilizaron a fines de 2017.
En este punto, Barnes dijo, "es muy difícil saber si el cambio del impuesto de timbre o si el voto del Brexit tuvo un efecto mayor".
De cara al futuro, dijo Bailey, parte de esa incertidumbre continuará a medida que detalles adicionales sobre la salida del Reino Unido dela U.E. se resuelven y surgen detalles sobre cómo operará el comercio entre el Reino Unido y la U.E.
Pero a pesar de que Londres tiene dificultades debido al aumento del impuesto a la propiedad y la incertidumbre causada por el Brexit, la ciudad está en segundo lugar, detrás de Nueva York, según el informe de riqueza de Knight Frank , que muestra los detalles sobre dónde los ultra ricos viven, gastan, invierten, disfrutan del tiempo libre y educan a sus hijos. Y la demanda extranjera de propiedades con sede en Londres sigue siendo fuerte.
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Emiratos Árabes: Los bajos precios del petróleo siguen afectando a medida que las ciudades buscan diferenciarse y muestran una promesa a largo plazo
Cuando los precios de los productos básicos y los precios del petróleo comenzaron a caer en 2014, el mercado inmobiliario de Emiratos Árabes Unidos fue duramente golpeado, ya que el dinero ya no estaba disponible para pagar las nuevas propiedades de lujo que los desarrolladores estaban construyendo, dijo Barnes. Esto condujo específicamente a la volatilidad de los precios en Dubái, una ciudad que es conocida por sus nuevos y lujosos rascacielos.
"Lo más importante para tener en cuenta en Emiratos Árabes es cómo le va a ir en la economía posterior al petróleo", continuó Barnes. ¿Los Emiratos va a poder desarrollar ofertas culturales —como el Louvre en Abu Dabi— que atraiga la inversión extranjera? ¿Y los lugares exclusivos, como Dubái y Abu Dabi, conservarán su posición como ciudades globales dignas de inversión inmobiliaria y se mantendrán en el siglo XXI?
"La gente está buscando a los ganadores y los perdedores: qué ciudades lo logran y qué ciudades no lo logran", dijo Barnes. "Va a ser interesante verlo".
Como los precios en Dubái han empezado a subir recientemente, Bailey dijo que piensa que se ve muy interesante. Datos recientes sustentan esta noción de que es un lugar en el que vale la pena invertir. Y un nuevo programa respaldado por Emiratos Árabes, que si se aprueba, podría ofrecer a los posibles compradores la oportunidad de extender su visa por 10 años con una compra de propiedad, podría tener un impacto positivo.
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Australia: Continúa premiando a los compradores locales, sintiendo el impacto de los controles de capital chinos
La historia en Australia está dominada por el hecho de que es un mercado nacional, mucho más que lugares como Londres y Nueva York. Desde hace algún tiempo, los extranjeros solo han podido comprar construcciones nuevas en Australia, no propiedades de reventa. Los impuestos de timbre gravados específicamente a los compradores extranjeros también les hicieron mucho más costoso comprar una propiedad y disminuyeron en gran medida la demanda en el extranjero. De esta forma, los controles de capital disminuyeron la cantidad de compradores chinos que ingresan al mercado.
En general, sin embargo, dijo Conn, el mercado australiano sigue siendo muy sólido y logra precios récord, específicamente en la costa de Sídney. Y todavía hay algo de dinero extranjero.
Pero lo que generalmente queda, dijo Barnes, es el hecho de que tanto Sídney como Melbourne probablemente hayan alcanzado un punto alto de estabilidad en términos de valor.
Esto significa que los compradores chinos y otros compradores extranjeros que buscan comprar bienes inmuebles en algún lugar con un potencial de crecimiento significativo probablemente buscarán en otro lugar, en Vietnam, Malasia, Indonesia o Filipinas.