Los mercados de alquiler son actualmente fuertes en muchas ciudades globales, como Sídney, Londres, Nueva York y Hong Kong. Pero eso no significa necesariamente que sea el momento adecuado para que los inversionistas compren en estos mercados, dicen los expertos.
Si bien hay varios factores e información para que los posibles inversionistas compren, Gary Malin, el presidente de Citi Habitats, con sede en Nueva York, dijo que lo primero que los inversionistas deberían tener en cuenta es su horizonte de tiempo o por cuánto tiempo planean mantener la inversión y qué tipo de retornos necesitan para que la inversión les funcione.
Un inversionista que paga todo en efectivo y puede mantener la propiedad, incluso si el mercado cambia, obviamente tendrá mucha más flexibilidad que alguien que necesita financiar su compra y espera obtener retornos inmediatos.
"Esta es siempre una decisión personal", continuó, "pero lo más importante es que los inversionistas entiendan la dinámica del mercado de alquiler antes de tomar una decisión".
Independientemente de la ciudad, el primer factor que un inversionista potencial debería considerar es cómo le está yendo al mercado de alquiler y hacia qué dirección parece dirigirse, en función de las tendencias históricas y la dinámica actual.
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Los inversionistas deben analizar la tasa de vacantes de la ciudad o el porcentaje del total de unidades de alquiler que están disponibles en toda la ciudad. Esta cifra proporciona una idea de cuán demandado está actualmente el mercado de alquiler, dicen los expertos.
También deben considerar el retorno anual de alquiler de la ciudad, que se calcula dividiendo el ingreso anual por el valor total de la propiedad y multiplicando esa cifra por 100. El rendimiento bruto se calcula antes de deducir los gastos, mientras que el rendimiento neto se calcula después de los costos de transacción y otros gastos.
Por ejemplo, un departamento que se compró por US$1 millón y genera US$42.000 en ingresos por alquiler por año tiene un retorno bruto del 4,2%. Pero con los gastos anuales, incluidos los honorarios de gestión, el mantenimiento y los seguros, el retorno neto podría descender hasta el 3,5%, una cifra que está muy por encima de la tasa hipotecaria de la mayoría de las ciudades. Mientras que el retorno bruto en muchas ciudades principales tiende a rondar esa marca del 3%, el retorno neto es en realidad la cifra más importante para los inversionistas, ya que proporciona una visión realista de la cantidad de ingresos de alquiler que se pueden generar cada año después de gastos.
Los inversionistas pueden estudiar cómo las tasas de desocupación y los retornos de alquiler se han desempeñado en los últimos cinco o diez años para tener una idea de los altibajos potenciales de cada cifra. Luego pueden considerar los factores actuales del mercado que pueden afectar a segmentos específicos del mercado de alquiler y encontrar dónde hay una falta de oferta o un exceso de oferta, lo que podría afectar su capacidad para obtener un buen retorno.
Luego de analizar esta información específica para el mercado de alquiler, los inversionistas deberían considerar la tendencia de los valores de las propiedades en la ciudad y la apreciación del capital esperado en el horizonte de tiempo de inversión, dicen los expertos.
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También querrán considerar los costos totales de propiedad asociados con cualquier propiedad, que incluyen impuestos de timbre y otros impuestos a la propiedad que se incurren en el momento de la compra o en el momento de la venta; honorarios legales; y el presupuesto de renovación esperado y el costo de mantenimiento regular. Los compradores que necesitan financiar su compra también deben considerar la tasa de la hipoteca.
En muchas ciudades, como Hong Kong y Londres, los impuestos de timbre han dificultado cada vez más que los compradores extranjeros adquieran propiedades como un vehículo de inversión, especialmente si no planean conservarlos durante un período de tiempo significativo. En muchos de estos casos, los inversionistas que estén más interesados en la revalorización del capital en propiedades que mantendrán a largo plazo, no solo los altos retornos de alquiler, tendrán mejores resultados.
Debido a que estos inversionistas están considerando comprar para alquilar, el siguiente factor que deben revisar es qué barrios y tipos de propiedades tienen más probabilidades de atraer a un grupo de alquiler regular y en crecimiento.
Los agentes en la ciudad de interés pueden brindar información detallada sobre qué barrios están en alza y qué tipo de propiedades es probable que alquilen las personas de alto patrimonio.
Siempre es una buena idea considerar qué tan cerca están las propiedades del transporte aéreo y terrestre, los distritos comerciales y las escuelas, ya que es probable que muchos inquilinos de alto patrimonio neto se trasladen temporalmente al área, con o sin sus familias, para trabajar.
Teniendo en cuenta estos factores, el siguiente es un desglose simple del potencial de inversión de compra para alquilar en Sídney, Londres, Nueva York y Hong Kong.
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Sídney: Invierta ahora, mientras la ciudad crece y se mudan más personas
Según Mark Meyer, director de la agencia LJ Hooker Double Bay, el mercado inmobiliario de Sídney actualmente está al rojo vivo, y solo está subiendo. "Sídney sigue siendo una ciudad bastante joven", dijo, "y lo que hemos visto en los últimos cinco años es un cambio dramático".
Los precios en el mercado de alquiler, donde está entre 40% y 45% de la vivienda, se han duplicado, dijo Meyer, y señaló que espera que esta tendencia continúe ya que los precios están muy altos para los compradores de vivienda por primera vez. "Vamos a ver aún más inversionistas e inquilinos en el futuro", dijo Meyer.
La afluencia de gente de negocios de alto poder adquisitivo, que se trasladan temporalmente a Sídney para trabajar, también es más probable que alquile en lugar de comprar, lo que apunta a una mayor demanda en el sector de lujo.
En este momento, dijo Meyer, la tasa de vacantes general se ubica justo por debajo del 2%, aunque en algunas áreas, es tan baja como el 0,8%, lo que apunta a una increíble demanda de alquiler. El mercado más demandado está en el rango de A$650 a A$1.000 por semana (US$1.960 a US$3.015 por mes), aunque en los suburbios del puerto al norte y al este, donde los departamentos de alquiler de lujo cuestan hasta A$15.000 por semana (aproximadamente US$45.000 por mes) también están en demanda, si hay vistas y opciones sólidas de transporte.
Cuando se trata de qué tipo de propiedad comprar, Meyer explica que es mejor inversión un departamento nuevo de lujo que la tierra o una casa. "Los retornos son mucho mayores en los departamentos y es un mercado mucho más fluido", dijo.
Con un 8%, los inversionistas extranjeros tendrán que pagar una tasa de impuesto de timbre más alta que los compradores locales. También tendrán que pagar un recargo por impuesto a la tierra más alto. En conjunto, estos factores hacen que sea ventajoso para los inversionistas considerar mantener una propiedad a largo plazo, en la que pueden esperar una apreciación sólida y un crecimiento del capital.
"Debido a que Sídney acaba de madurar como ciudad ahora", dijo Meyer, "esperamos que este crecimiento continúe".
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Londres: los elevados impuestos y el Brexit disminuyen el potencial de inversión
En Londres, "los alquileres son buenos, pero los rendimientos son bajos", dijo Gary Hersham, director de Beauchamp Estates.
Aunque los rendimientos brutos en el sector de lujo del centro de Londres son del 3,2%, dijo Tom Bill, el jefe de bienes raíces residenciales de Londres en Knight Frank, y muestra un ligero movimiento ascendente, el alto costo de los impuestos a la tierra del impuesto de timbre, que superan la tasa marginal de 12%, e incluyen un impuesto adicional del 3% para compradores de segunda vivienda y compradores extranjeros, hacen que esta inversión sea difícil para muchos.
Otros cambios gubernamentales que se esperan en los próximos años también harán que sea imposible para los inversionistas locales comprar para que puedan obtener un alivio impositivo de la hipoteca sobre los ingresos por alquileres. El resultado será que este tipo de inversión se vuelva mucho más apetecible para los compradores de efectivo que están más interesados en acumular capital que tener una hipoteca, dicen los expertos.
Incluso teniendo en cuenta estas consideraciones, hay algunas señales de que ahora sería un buen momento para que los inversionistas en efectivo compren con la intención de alquilar la unidad, dijo Bill, y es particularmente interesante para las unidades que se alquilan por menos de 1.000GBP por semana (US$1.339) o más de £5.000 (US$6.696) por semana, donde hay menos oferta y una demanda creciente, dijo.
"Actualmente estamos experimentando una especie de punto de inflexión que está moviendo lentamente el mercado de alquiler del mercado de inquilinos a un mercado de propietarios", dijo Bill, señalando que es probable que el mercado de ventas, que probablemente haya tocado fondo, también comience a mejorar en el próximo año o dos.
Robert Cox, gerente de ventas de Harrods Estates estuvo de acuerdo. "Uno está comprando en el fondo del mercado en este momento", dijo, y agregó que cuando considera un retorno de alquiler bruto de 2,5% a 3,5%, combinado con el crecimiento de capital que se espera que repunte en los próximos dos o tres años, está viendo una buena inversión".
La única advertencia es que los inversionistas deben planear conservar la propiedad por un mínimo de tres a cinco años para ver los beneficios que probablemente deseen, agregó.
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Nueva York: solo para inversionistas de largo plazo
Al igual que los compradores en Londres, los inversionistas de Nueva York que quieran alquilar su propiedad deben planear mantenerla como una inversión a largo plazo con el potencial de una sólida valorización del capital, en lugar de depender de rentas sustanciales de alquiler, dijo Malin. "No creo que alguna vez sea un mal momento para comprar una propiedad de inversión en Nueva York, siempre y cuando el comprador esté al tanto de las condiciones actuales del mercado", dijo.
En este momento, la tasa de vacantes ronda el 2%, lo que la mayoría de las ciudades consideraría increíblemente ajustado. Pero en Manhattan, un mercado normal está más cerca del 1.5%, más o menos, dijo Malin.
Además, el mercado de alquiler es increíblemente sensible a los precios en este momento, dijo Malin, con muchos incentivos, como uno o dos meses de alquiler gratuito, ofrecidos por los propietarios para estimular a los clientes. Los inversionistas que financian su compra y no tienen ningún colchón pueden encontrar que la dinámica del mercado es demasiado desafiante para actuar.
Para los inversionistas que tienen más flexibilidad y pueden comprometerse a mantener la propiedad durante cinco años, Malin recomienda que busquen un condominio de lujo que sea único dentro de su submercado, como un penthouse en el West Village de tres dormitorios en un edificio de condominios boutique, con un montón de espacio al aire libre. "Quiere tener la menor competencia posible", dijo, "y sería muy difícil, si no imposible, replicar eso".
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Hong Kong: olvide la inversión para alquilar, especialmente si es extranjero.
En Hong Kong, donde los impuestos de timbre pueden llegar al 23,5% para los inversionistas extranjeros y los impuestos adicionales a las ventas de propiedades vendidas en tres años pueden agregar otro impuesto de dos dígitos, una compra para alquilar es a menudo insostenible, dijo Nicole Wong, la jefa regional de investigación inmobiliaria en el mercado asiático y el grupo de inversión CLSA.
"Esta no es una inversión muy interesante para los compradores no locales", dijo, señalando que la única excepción sería si un comprador pagó en efectivo bajo una compañía de responsabilidad limitada, aunque hay otro conjunto de reglas y restricciones para considerar en este tipo de compra.
Para los inversionistas locales, hay algunos casos en los que se puede esperar una apreciación sólida del capital si poseen una propiedad durante el tiempo suficiente y la compra es en un área donde los precios de alquiler están en aumento.
En la actualidad, las tasas de vacantes están en un mínimo de 20 años del 3,7%, dijo Wong y los retornos brutos de alquiler están en el 3,8%. Sin embargo, si los inversionistas deducen todos sus costos para obtener su retorno neto, es probable que se acerque al 0%, dijo Wong.
Los retornos brutos en el mercado de lujo son aún más bajos -alrededor de 2,5% para una propiedad que costaría el equivalente a US$4 millones, sin indicios de valorización en este submercado- y 1% para propiedades que costarían US$8 millones, aunque este tipo de "propiedades de colección", es más probable que se aprecie, porque son favorecidos por los compradores chinos de alto patrimonio de la parte continental.
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Alan Yang, un analista de bienes raíces en el extranjero de Juwai.com con sede en Shanghái, generalmente estuvo de acuerdo con la evaluación del mercado de Wong y agregó que "unidades más pequeñas de menos de 40 metros cuadrados (430 pies cuadrados) y más grandes con más de 160 metros cuadrados (1.700 pies cuadrados) son las más populares en términos de precio".
Los inversionistas nacionales que quieran entrar en este mercado de compra para alquilar podrían renunciar a una compra en la isla de Hong Kong, donde los precios ya son increíblemente altos, y no hay tierra para construir, y en cambio buscar en distritos próximos y prometedores.
Kowloon, y específicamente el área de la estación de Kowloon, es popular entre los inquilinos de China continental, en parte porque está cerca de la estación de trenes de Shenzhen.
Mientras esté en los Nuevos Territorios, específicamente en áreas como Discovery Bay y Sai Kung, hay un buen potencial a largo plazo, dijo Yang.
"Para los inquilinos, estas áreas son una buena opción porque la vivienda es más nueva, más barata y está ubicada cerca de infraestructura de transporte, bares y restaurantes", continuó. "Estas son áreas que probablemente se volverán bastante populares".