Las personas de alto patrimonio que quieran comprar una nueva propiedad inmobiliaria de lujo este año tienen varias opciones buenas al considerar lugares con crecimiento de precios esperado, fuertes rentas de alquiler y atractivos beneficios de estilo de vida, oportunidades educativas, proximidad a centros de tránsito y otros beneficios.
Las ciudades europeas de Dublín, París, Berlín y Lisboa fueron mencionadas repetidamente como lugares con sólidos fundamentos de mercado y un entorno de bajo riesgo, lo que las convierte en buenas apuestas tanto para los inversionistas como para los ocupantes de segundas residencias, según un puñado de expertos y nuevos informes de investigación.
"Muchas ciudades de todo el mundo han visto una gran inflación de los precios de los activos en los últimos años", dijo Yolande Barnes, directora de investigación mundial de Savills. "El nombre del juego de hoy es encontrar los lugares que tienen buenos fundamentos en términos de oferta y demanda que no han tenido su pleno crecimiento".
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Michael Valdés, vicepresidente global de servicios internacionales con sede en Nueva York de Sotheby's International Realty Affiliates LLC, agregó que también es importante considerar la motivación de los compradores extranjeros para invertir. Por ejemplo, aunque ya se muestra lo que algunos podrían considerar como "crecimiento total", los compradores chinos seguirán buscando invertir en las ciudades australianas de Sídney y Melbourne, mientras que los compradores de Oriente Medio y Rusia mirarán a Londres, "un mercado muy seguro", donde "la situación económica se arreglará", dijo Valdés.
Por otro lado, las propiedades fuera del lujo en el centro de Londres, la mayoría de las ciudades chinas, incluidas Shanghái, Beijing y Hong Kong y ciudades del Medio Oriente además de Dubái, terminaron en la lista de "esperar y ver" de los expertos, porque actualmente son demasiado arriesgadas y se espera que tenga poco o ningún crecimiento de precios en el próximo año.
Las mejores apuestas para 2018
Cuando busca ciudades que aún no han alcanzado su máximo potencial, Barnes señaló que algunas de ellas están en Europa, donde por diversas razones, la compra internacional no ha sido tan fuerte como en otras partes del mundo. Dublín encabeza su lista como una ciudad que vale la pena considerar en 2018 por algunas razones, dijo.
"Dublín es un mercado pequeño en el que hay muchos fundamentos agradables, como el crecimiento económico y el crecimiento de la población", dijo Barnes, y agregó que el crecimiento de la población, específicamente, es importante porque está vinculado al crecimiento y la demanda de capital, algo de lo que carecen muchas ciudades europeas.
Los rendimientos de alquiler en Dublín, es decir, el ingreso anual de alquiler sobre el valor total de una propiedad, también son altos, del 5% al 6% en el sector de lujo, lo que indica que hay espacio para el crecimiento del capital.
Simon Barry, jefe de desarrollo de Harrods Estates en Londres, estuvo de acuerdo con Barnes e incluyó a Dublín en la parte superior de su lista de lugares que los compradores de lujo deberían considerar en 2018.
"Más que en ninguna otra zona de la U.E., Dublín ha superado la crisis crediticia", dijo Barry, "pero aún le queda un largo camino por recorrer para alcanzar su pico de 2008", lo que significa que es probable que los precios sigan aumentando.
Una segunda ciudad que se mencionó repetidamente es Berlín, que encabezó el informe de 2018 del Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers "Mercados Emergentes en Bienes Raíces: Europa" por cuarto año consecutivo, con un aumento esperado del 4% en las rentas y el valor de capital esperado este año. (Dublín figura en el puesto 7 de esa lista.)
Knight Frank también mencionó a Berlín como una ciudad para ver, clasificándola en segundo lugar en su proyección residencial de lujo global, con un crecimiento esperado del 7% para precios de viviendas de lujo este año. En la sección "quién está comprando y dónde" de su perspectiva 2018, Berlín se destaca en un nivel "alto en la mayoría de las listas de deseos del comprador global" debido a su joven demografía, economía fuerte y creciente demanda de alquiler.
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Anita Gärtner, socia gerente de Berlin Sotheby's International Realty, escribió en un correo electrónico que la Berlín de hoy, con nuevos desarrollos rápidamente en aumento, crecimiento exponencial de la población y una economía en auge impulsada por la industria tecnológica de la ciudad, le recuerda a Londres a principios de la década de 2000 o el Área de la Bahía de San Francisco más recientemente.
Aunque los precios de las propiedades se han duplicado en los últimos 10 años, continuó, Berlín sigue teniendo un precio razonable en comparación con cualquier otra ciudad mundial, con precios que se espera sigan aumentando.
Una tercera ciudad mencionada repetidamente junto con su región circundante es la capital de Portugal, Lisboa y los mercados cercanos, incluyendo un suburbio occidental llamado Cascais y un área turística sureña favorecida por los británicos llamada Algarve.
"Lisboa tiene un mercado fuerte con grandes propiedades de lujo e incentivos fiscales para profesionales y jubilados", dijo Gary Hersham, director de Beauchamp Estates, con sede en Londres y señaló que el país tiene un cierto prestigio que solía pertenecer a España. Además está el Programa de Visa Dorada, que ofrece a los inversionistas que compran una propiedad por más de €500.000 (US$601.395) la oportunidad de solicitar la ciudadanía después de seis años.
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Una ciudad final mencionada por varios expertos como una de las principales selecciones para la inversión inmobiliaria en 2018 es París, que aparece liderando en el informe anual proyección residencial del lujo global de Knight Frank que predice que los precios de las casas de lujo crecerán un 9% este año.
De acuerdo con la directora de investigaciones residenciales internacionales de Knight Frank, Kate Everett-Allen, París sigue siendo relativamente razonable en comparación con otras ciudades de primer nivel en el mundo, con precios en el mercado principal que llegan a alrededor de €18.000 por metro cuadrado (US$1.998 por pie cuadrado) (US$21.498 por metro cuadrado).
Mientras el informe de Knight Frank favoreció los distritos sexto y séptimo "súper chic" como áreas para considerar la inversión, Raphael Sonigo, director de la oficina de bienes inmuebles internacionales de Paris Ouest Sotheby's, señaló que la inversión ideal debería hacerse en la zona "Triangle d'Or", "especialmente en el distrito 16, alrededor del Trocadero, cerca de la Torre Eiffel", donde los compradores pueden obtener un departamento con una vista que será valorada por compradores franceses y extranjeros por igual y que será fácil de revender en el futuro.
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Otros lugares para considerar
Barnes dijo que cuando busca ciudades con potencial de crecimiento, ella depende cada vez más de altos rendimientos de alquiler para indicar cuándo existe el potencial de crecimiento del capital. "Los rendimientos también son una buena forma de comparar ciudades de todo el mundo con diferentes monedas y niveles de precio", dijo.
Con esto en mente, algunos mercados adicionales se incluyeron en su lista, incluidos Dubái, Amsterdam, Austin, Texas y Ciudad del Cabo, Sudáfrica, donde los compradores que quieren ser un poco más aventureros pueden perseguir rendimientos del 8% al 11% en un entorno de riesgo superior, dijo Barnes.
Además de los rendimientos, muchos expertos también consideraron los factores de estilo de vida que impulsan las decisiones de compra de los inversionistas. Suiza es uno de los favoritos debido a su estado de "refugio seguro", dijo Barry, aunque puede ser un lugar difícil para que los residentes no suizos compren una propiedad.
Sídney es otro "refugio seguro" con un crecimiento continuo en el principal distrito comercial central, aprovechado por los compradores de China continental. Knight Frank espera que los precios de lujo aumenten un 7% en 2018, y la ciudad encabezó el nuevo informe de "Mercados Emergentes Asia Pacífico", que estima que el aumento en el crecimiento del alquiler en 2018 será del 6,6%.
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Y los barrios de lujo del centro de Londres como Kensington, Knightsbridge, Mayfair y Belgravia, donde los precios que han tocado fondo han llevado a acuerdos serios, es otro lugar que vale la pena considerar, especialmente si usted es un inversionista extranjero que puede tomar ventaja de la libra esterlina, dijo Hersham.
Una vez que el Brexit se haya resuelto y vuelva cierta certeza, "definitivamente habrá un rebote desde la posición actual", agregó Barry.
Ciudades para evitar o adoptar un enfoque de "esperar y ver"
Si bien la lista de dónde comprar es larga, la lista de ciudades que se deben evitar o adoptar un enfoque de esperar y ver, al menos a corto plazo, está orientada a evitar el riesgo.
"Aunque estamos a 10 años de la crisis financiera mundial, muchos de los lugares que podríamos haber pensado que serían buenos ahora, como Sudáfrica, Estambul, Malasia y España, de repente tienen un gran riesgo político", dijo Barry.
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Everett-Allen agregó: "La historia de la fuga de capitales a refugios seguros que comenzó después de la crisis financiera mundial aún continúa".
Como resultado, muchos lugares del Medio Oriente tales como Doha, Qatar, Abu Dabi y ciudades en Arabia Saudita también son consideradas actualmente como demasiado riesgosas.
Por una razón diferente, muchos expertos señalan que lo mejor es evitar las principales ciudades chinas, incluidas Shanghái, Beijing y Hong Kong por el momento.
"Todas han visto un gran crecimiento y los rendimientos ahora son bajos", dijo Barnes, y destacó que el rendimiento de Hong Kong ronda el 1,5% en el sector de lujo. "Esto significa que hay muy poco margen para un mayor crecimiento del capital sin que primero haya crecimiento del alquiler", dijo. Además, es difícil para los compradores no chinos comprar propiedades en estas ciudades.
Mientras que algunas personas notaron que Londres y Nueva York son lugares sólidos para comprar debido a la demanda continua de personas de alto patrimonio en todo el mundo, Barnes advirtió que los compradores pueden no ver el crecimiento del alquiler o el crecimiento del capital que desean, porque ya está en un "nivel alto en términos de valores de capital".
Sin embargo, incluso en un mercado que es bastante estático o está cayendo levemente, dijo que hay vecindarios o zonas que superan a la ciudad más grande, donde los compradores pueden encontrar la creación de riqueza y los impulsores del crecimiento. Los compradores solo necesitan perfeccionar esa "historia de demanda", dijo, y esperar a hacer compras en otras partes de estas ciudades ... al menos por ahora.