El mercado de bienes raíces estará entre los sectores más afectados por la ley de impuestos de US$1,5 trillones aprobada en EE.UU. el miércoles.
La legislación exige una tasa impositiva corporativa significativamente más baja y tasas impositivas reducidas para las personas con deducciones estándar más altas, pero establece topes a las deducciones de intereses hipotecarios y la deducción de los impuestos estatales y locales. Los recortes individuales vencen en 2025, pero los recortes corporativos son permanentes.
El Senado aprobó el proyecto de ley 51-48 la madrugada del miércoles, con el senador John McCain de Arizona ausente. También el miércoles, la Cámara votó 224-201 por la reforma. Se espera que el presidente Donald Trump la firme como ley en los próximos días.
Todavía se desconocen los efectos en la realidad, pero muchos expertos en bienes raíces han dado su opinión ante los cambios. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) inicialmente advirtió que podrían bajar los precios de las viviendas hasta en un 10% en cada estado.
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Confianza debilitada en el sector de lujo
Un exceso de oferta en viviendas de lujo, más un grupo limitado de compradores, ya han frenado las ventas en ese sector. Y los asuntos de impuestos solo han aumentado las dudas de los compradores.
"La gente intentará descubrir qué significa para ellos", dijo Donna Olshan, presidenta de Olshan Realty, con sede en la ciudad de Nueva York. "Ciertamente no es positivo para Nueva York".
Ella dijo que recientemente sus clientes, que estaban buscando una casa de alrededor de US$4 millones, deciden restringir su búsqueda hasta que descubran cómo será su nueva cuenta de impuestos.
Para sus clientes, Olshan está muy preocupada por el nuevo tope de US$10.000 sobre la cantidad de impuestos locales y estatales que se pueden deducir de los impuestos federales sobre la renta. Según la ley actual, el monto es ilimitado.
"Casi todos mis clientes pagan seis cifras en el estado de Nueva York y en los impuestos de la Ciudad de Nueva York", dijo Olshan, que tiene clientes tanto en Manhattan como en los suburbios de Westchester, Nueva York. "¿Qué significa eso para ellos?"
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Este límite significará una gran diferencia para los propietarios en regiones con altos impuestos locales, incluyendo Nueva York, California y Connecticut. De los 12 republicanos de la Cámara que votaron en contra de la ley de impuestos, 11 fueron de uno de estos estados.
Como resultado, los compradores pueden reducir sus presupuestos, dijo Olshan, y algunos posibles compradores pueden optar por seguir alquilando. Es más probable que se detengan hasta que puedan descubrir cómo los afectarán los cambios.
"Definitivamente hace que la gente se detenga", dijo Olshan. "Los beneficios de la propiedad de vivienda están siendo recortados".
Otros neoyorquinos también están nerviosos sobre cómo afectará la ley a la ciudad. La semana pasada, un análisis de Moody's predijo que las deducciones más bajas podrían provocar que los precios de las casas en Manhattan caigan hasta un 9,5%. Le podría costar a los neoyorquinos hasta US$30.000 millones por año en impuestos más altos, dijo Kathryn Wylde, directora ejecutiva de Partnership for New York City a The Wall Street Journal.
Nueva York tiene un alto porcentaje de compradores extranjeros, que no se verán afectados por los cambios de la legislación fiscal de EE.UU. Algunos dicen que estos compradores podrían ayudar a mantener estable el mercado.
"Si ven que algunos aceptan el precio, esto puede ayudar a alimentar el mercado y servir como un contrapeso", dijo Olshan.
Muchos agentes ya tienen fuertes conexiones con compradores extranjeros y pueden buscar fortalecer sus vínculos. Pero es demasiado pronto para decir si los clientes internacionales saldrán adelante, dijeron los agentes.
California está en una situación similar, dijo Selma Hepp, economista jefe de Pacific Union International, con sede en California, y agregó que el "impacto podría ser devastador" para muchos en el Área de la Bahía de San Francisco.
"Es difícil saber cuánto impacto tendrá, pero retirar las deducciones será bastante sustancial. Se acumula rápidamente", dijo. "Si uno posee una propiedad de US$3 millones, podría estar pagando casi US$90.000 en impuestos estatales y locales", dijo. "Con el tope de US$10.000, esa es una diferencia de US$80.000 en sus deducciones".
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Menos incentivo para moverse
Otro cambio importante para las personas es la reducción de la deducción hipotecaria, que según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es "una amenaza directa para los propietarios y consumidores. No solo millones de propietarios no se beneficiarían de la propuesta, sino que muchos tendrían un aumento de impuestos", según una declaración de la organización a principios de diciembre. "Además, los propietarios podrían perder una parte del patrimonio en sus viviendas por la caída de más del 10% en el valor de la vivienda que probablemente ocurra".
La asociación se calmó un poco cuando el proyecto de ley final elevó el monto de la deducción final a los intereses sobre los primeros US$750.000 prestados. Eso se incrementó con respecto al proyecto de ley de la Cámara, que tenía un tope de US$500.000, pero no tanto como el nivel actual de US$1 millón.
Muchos propietarios de clase media alta probablemente dieron un suspiro de alivio con ese cambio. Hepp dijo que la mayoría de los grupos de ingresos pueden perder, pero los hogares del Área de la Bahía que ganan entre US$100.000 y US$200.000 serían los más afectados.
No es una gran preocupación para las familias de alto patrimonio. La mayoría de las verdaderas casas de lujo -más de US$3 millones, según la medida de Hepp- siempre han estado más allá de la deducción. Además, los compradores de lujo tienen más probabilidades de pagar en efectivo, agregó.
Las hipotecas existentes quedarán exentas y la deducción más baja se aplicará a los nuevos préstamos. Eso podría dar a las personas menos incentivos para moverse. Además, dijo Hepp, el cambio en las reglas que regulan las ganancias de capital podría desacelerar aún más el mercado. Actualmente, los hogares pueden excluir hasta US$500.000 en ganancias de capital de la venta de una casa si han vivido allí dos de los últimos cinco años. El nuevo proyecto de ley requiere que las personas hayan vivido en el hogar durante cinco de los últimos ocho años.
"Esto va a agregar un efecto de bloqueo", dijo Hepp. Los propietarios de casas se van a quedar en lugar de comprar una nueva propiedad y esto podría generar un problema de inventario en algunos mercados.
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Perspectiva mixta en Florida
Las hipotecas en segundas residencias, mientras tanto, se pueden incluir para la deducción de la hipoteca de una casa en la ley actual; habían sido excluidos en un borrador anterior. Eso hizo que la agente Peggy Fucci, fundadora y directora ejecutiva de OneWorld Properties en el sur de Florida, fuera un poco más optimista en su visión.
El mercado de lujo de la zona es impulsado por los compradores de segunda vivienda, dijo Fucci. Y la famosa falta de impuestos estatales de Florida puede ser más atractiva que nunca una vez que se establezcan los nuevos límites de deducción.
"Dado que no hay impuestos estatales, podría marcar una gran diferencia, especialmente para un comprador de lujo", dijo.
El recorte fiscal del 21% para las empresas también podría ser positivo para Florida, dijo Fucci. Espera que el nuevo proyecto de ley de impuestos de los republicanos estimule la creación de empleos, tal como se prometió y su estado obtendrá beneficios con trabajos bien remunerados.
Si eso sucede, habrá una mayor necesidad de vivienda. Ya hay una demanda continua en el mercado, pero "los desarrollos tendrán más incentivos para continuar", dijo.
Las LLC, las corporaciones S y otras compañías de "transferencia" se beneficiarán de uno de los últimos cambios en la ley y podrán deducir el 20% de sus ingresos libres de impuestos. Los desarrolladores a menudo se organizan de esta manera, lo que significa que pueden beneficiarse.
Fucci predice un año fuerte para el sur de Florida en 2018, aunque admite que, políticamente, todos estamos "caminando sobre cáscaras de huevo. La confianza puede no estar allí al 100%".
Eso podría traducirse en acuerdos que tomarán más tiempo, dijo, y señaló que las ventas de casas de lujo en su área ya se están deteriorando. Puede tomar un año vender una casa en el rango de US$5 millones, y 18 meses vender una casa que tiene un precio de alrededor de US$16 millones.
Mientras tanto, Olshan dijo que tomará al menos tres meses para conocer lo que la nueva ley realmente significa en la práctica.
"Si las ventas se mantienen sin cambios y los volúmenes siguen siendo los mismos, eso es lo mejor que podemos esperar en 2018", dijo.