Todas las semanas Mansion Global formula una pregunta a abogados expertos en impuestos y el sector inmobiliario. Ésta es la pregunta de esta semana.
P: Soy un ciudadano chino que busca comprar una propiedad en Estados Unidos para que mi hijo pueda vivir mientras asiste a la universidad pero tal vez yo quiera venderla o alquilarla después de que se gradúe. ¿Puedo comprar el inmueble bajo su nombre y si es así, ¿cuáles son las implicaciones tributarias si está bajo su nombre o el mío?
R: "La cuestión principal es el impuesto sobre la sucesión y los obsequios", dijo Russell Stanaland, director de Stanaland & Associates, una empresa de planificación tributaria y patrimonial en San Francisco.
"No hay una respuesta para todos los clientes", porque el título puede ser mantenido por una entidad -de la cual hay muchos tipos- o una persona, dijo Kevin Packman, socio de Holland & Knight en Miami.
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Impuesto sobre obsequios
"Si el ciudadano chino compra y el título se transfiere al nombre del hijo, podría ser un regalo, y aplicaría el impuesto sobre obsequios" dijo Packman, que también preside el grupo del cumplimiento de impuestos de Holland & Knight y el Grupo de Riqueza Privada Internacional.
Ese impuesto de obsequio para los extranjeros es de 40% sobre cualquier cosa que exceda la exclusión anual sobre regalos de US$14.000, dijo.
"El mejor enfoque es dar un cheque al hijo y dejarlo comprar la propiedad", dijo. "Si el dinero se transfiere al exterior (a través de un giro, dinero en efectivo, o cheque a una cuenta en el extranjero), no hay impuestos sobre el obsequio. Pero si el destinatario del regalo es un contribuyente de EE.UU., en ese caso se debe presentar el Formulario 3520 si el obsequio supera los US$100.000," dijo. El formulario 3520 es una declaración de información y no una declaración de impuestos.
Como el propietario, el hijo tendría que pagar impuestos sobre la propiedad. "Él puede deducir el impuesto a la propiedad", dijo Stanaland. "Pero es un estudiante, por lo cual no le hace ningún bien", porque presumiblemente no tendría mucho ingreso gravable.
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Impuesto de sucesión
Cuando un propietario muere, hay un impuesto sobre la herencia, dijo Packman. Cuando el propietario es un extranjero, su patrimonio debe pagar un impuesto del 40% sobre el valor de la casa que exceda US$60,000.
Una manera de evitar el impuesto federal de sucesión es "si usted toma el título de un inmueble a través de una entidad", dijo. Sin embargo, muchos estados individuales también tienen un impuesto de sucesión, que va desde el 5,6% al 20%.
Los extranjeros pueden considerar la creación de una compañía de responsabilidad limitada, que tendría el título sobre la propiedad, dijo Stanaland. Una LLC ofrece privacidad y protección de los acreedores que pueden embargar la propiedad.
Casa para alquiler
Si la casa se convierte en propiedad de alquiler, los ingresos de alquiler se gravan en un 30%. Sin embargo, "un individuo puede informar al Servicio de Rentas Internas que está involucrado en el comercio y negocios en EE.UU.", dijo Packman. "Esto significa que el individuo presenta una declaración de impuestos de Estados Unidos informando los ingresos de alquiler, pero es elegible para deducir los gastos".
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Casa para la venta
Cuando la propiedad se vende, el vendedor debe pagar un impuesto sobre la ganancia. La tasa federal varía de 15% a 29%, dependiendo del estado de la declaración, ingresos y depreciación, dijo Stanaland. Algunos estados, incluyendo California, Minnesota y Nueva York, también imponen un impuesto.
Los compradores deben saber que "cuando un extranjero vende bienes raíces, el comprador está obligado a retener el 15% del precio de venta, esa cantidad va al IRS", dijo Packman, refiriéndose a la ley tributaria de inversión extranjera en inmuebles.
¿Por qué no tener la propiedad a nombre del hijo?
También hay muchas razones no relacionadas con impuestos para no comprar una casa a nombre del hijo, dijo Stanaland.
"¿Qué pasa si el hijo acumula deudas y se coloca un embargo sobre la casa, o ¿qué pasa si está involucrado en un accidente de auto y es demandado?" Stanaland preguntó, señalando que los estadounidenses demandan "con demasiada frecuencia".
Una LLC puede ayudar a proteger una propiedad de ser confiscada. Si un abogado hace una búsqueda de propiedades y descubre que es un ciudadano chino sin activos, no están interesados en una demanda, dijo Stanaland. "Si no tienes activos, estás a prueba de balas".
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Algo más para tener en cuenta: ¿Qué pasa si el hijo se casa y decide convertir la propiedad en propiedad comunitaria?, dijo. (Las leyes de propiedad comunitaria aplican en nueve estados, incluyendo California.) "Esa casa que compró para su hijo ahora también le pertenece a su nuera".
Pero una LLC, a través de sus acuerdos operativos, puede restringir tal decisión, dijo Stanaland.
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