Para los compradores adinerados que desean comprar una casa de lujo en Australia, el demandado mercado de ese país podría haber parecido algo hostil en los últimos años.
La competencia entre los compradores fue fuerte, y los precios en alza superaron los récords de ventas en algunos de los barrios más codiciados de Sídney y Melbourne. Además de esto, las nuevas regulaciones gubernamentales afectaron a los compradores extranjeros con transferencias adicionales e impuestos sobre la tierra.
Pero la oportunidad puede estar brillando de nuevo. Los mercados inmobiliarios de las capitales australianas se están tomando un respiro -sobre todo Sídney y Melbourne- ayudados por una Comisión Real en curso en el sistema bancario que ha obligado a los bancos a ajustar sus criterios de préstamo y ha privado de fondos al mercado.
Pero ahora, los que tienen los medios para comprar encontrarán buenas condiciones de negociación sobre lo que está disponible, dicen los expertos.
"Los vendedores que están en el mercado en este momento son los que tienen que vender", dice la agente del comprador Catherine Cashmore, directora de Anderson Cashmore Real Estate Advocates. Es poco probable que los propietarios que pueden permitirse esperar estén vendiendo en el mercado actual, dijo.
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Los nuevos impuestos a los extranjeros promulgados en 2016 y 2017 -que provienen de los gobiernos estatales y federales e incluyen impuestos sobre la tierra y recargos fiscales por transferencia, así como un "impuesto fantasma" en las casas que se encuentran vacías- no van a cambiar, dice Cashmore. Pero comprar bien en el mercado actual podría equilibrarlos.
"Diría a los compradores extranjeros que si pueden ahorrar esos costos moviéndose a un mercado como el de este momento -que no va a desplomarse, pero ofrece buenas condiciones de negociación- tal vez puedan hacer un trato ahora y obtener el retorno de algo de ese dinero en efectivo", dijo Cashmore.
Pero antes de seguir adelante con un acuerdo, los compradores extranjeros deben superar algunos obstáculos.
Las leyes de inversión extranjera estipulan que los compradores extranjeros que no son ciudadanos australianos o neozelandeses o residentes permanentes australianos solo pueden comprar nuevas propiedades y no propiedades existentes y necesitan obtener la aprobación de la Junta de Revisión de Inversión Extranjera.
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Valores en caída
Las cifras del mercado inmobiliario de CoreLogic muestran las débiles condiciones en curso en cada ciudad capital australiana, excepto Hobart. En mayo, el valor de las viviendas en Australia cayó por octavo mes consecutivo desde que el mercado alcanzó su punto máximo en septiembre pasado.
A fines de mayo, el valor de las viviendas de Sídney había caído un 4,2% acumulado en 2018, y mientras que Melbourne todavía estaba por delante en cifras anuales, sus valores también habían caído un 1,2% en los últimos tres meses.
Con la atención puesta en los bancos, es probable que los prestamistas sean cautelosos hasta al menos el final del año, dijo Cashmore, y las cifras de financiamiento de vivienda de la Oficina de Estadísticas de Australia reflejan esto.
La financiación de la vivienda cayó un 1,4% en abril, la quinta caída mensual consecutiva. Este fue el período más largo de continuas disminuciones desde septiembre de 2008, durante el inicio de la crisis financiera.
Algunos economistas creen que la economía australiana ahora está ausente de factores que impulsarán un alza en los precios. El mercado de acciones es cada vez más volátil y está sobrevalorado. La incertidumbre de los inversionistas está aumentando a medida que el ciclo económico actual se prolonga. El desempleo es bajo, pero también lo es el crecimiento salarial.
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Andrew Wilson, economista jefe de My Housing Market, dice que la economía de Australia está siendo impulsada por dos fuentes principales: la migración y el sólido desempeño de las exportaciones, y hay muy poco más que pueda impulsar un aumento en la actividad de los inversionistas.
"Es bastante apacible", dijo Wilson. "Veremos si mejora. Las señales están mezcladas en este momento y eso tendrá un efecto sobre la confianza".
Dijo que las condiciones de venta de las propiedades de mayor precio en Sídney y Melbourne habían mostrado resistencia, pero ahora también están disminuyendo con el mercado en general.
La elección es limitada, pero hay menos compradores compitiendo por las casas que están disponibles, lo que conduce a buenas condiciones de compra, dice Wilson. Él no espera que el mercado despegue nuevamente este año.
"Podemos olvidarnos de cualquier cosa que se acerque al crecimiento de precios de dos dígitos este año", dijo Wilson. "Eso necesitaría un notable auge en la economía".
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Tal como están las cosas, eso hace que los suburbios deseados en las principales ciudades sean significativamente más baratos en conjunto que el año pasado según las cifras de CoreLogic compiladas para Mansion Global.
En Sídney, el valor medio de las casas en North Bondi cayó de A$3,03 millones (US$2,24 millones) a A$2,62 millones (US$1,94 millones) entre el máximo del mercado de agosto de 2017 y mayo de este año, una caída del 13,4%. El valor mediano de las casas en los suburbios costeros de North Narrabeen, Dee Why y Elanora Heights se redujo en un 11,8%, 11,7% y 11,4% respectivamente.
En Melbourne, el valor mediano de las casas en Canterbury cayó un 19,3% de A$3,18 millones (US$2,35 millones) en noviembre de 2017 (el mercado de Melbourne alcanzó un pico un poco más tarde que Sídney) a A$2,56 millones (US$1,89 millones) en mayo de este año. Los valores medianos de las casas de Armadale y Malvern cayeron en un 19,2% y 14,9%.
La investigación de CoreLogic excluyó los suburbios con menos de 50 ventas para asegurarse de que hubiera un tamaño de muestra de datos lo suficientemente grande como para sacar conclusiones razonables.
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Las mejores opciones
La demanda en los suburbios en el este de Melbourne, como Hawthorn, Camberwell y Kew, ha sido relativamente plana en los últimos 12 a 18 meses, dijo Wilson, y podría haber buenas oportunidades de compra para casas en el rango de entre A$2 millones (US$1,49 millones) y A$3 millones (US$2,23 millones).
Harborside y las casas costeras en Sídney acaban de salir de un periodo de auge y las oportunidades son más escasas en estas áreas, dice.
Charles Tarbey, presidente de Century 21 Australia y comentarista habitual de Sky News Business, tiene una opinión similar. Las casas de precio alto en Sídney y Melbourne están experimentando una "tendencia a la baja en los precios", dijo Tarbey.
"Descubrí que la tendencia a la baja continúa, pero de manera modesta", dijo Tarbey. "No es un cambio dramático, pero cualquiera que compre en ese rango de A$2 millones tiene potencial para negociar. Antes de este período, ese no era el caso".
Los compradores tendrían dificultades para encontrar casas raras en el puerto de Sídney o en la costa, dijo, pero hay más oportunidades en la frondosa costa norte de Sídney.
En Melbourne, las tasas de ventas en subastas para el fin de semana largo del cumpleaños de la reina (9-11 de junio) fueron del 56% en la red Century 21, en comparación con el 76% en el mismo fin de semana del año pasado.
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"Esa es una diferencia de 20 puntos en el espacio de 12 meses", dijo Tarbey. "Así que es un gran cambio. Ahora tiene la oportunidad de hacer una oferta en lugar de verse obligado a comprar porque podría perder la oportunidad".
En Perth, los precios son particularmente atractivos, dijo. El precio mediano de la ciudad de A$463.319 (US$344.691), según las cifras de mayo de CoreLogic, era un poco más de la mitad del precio medio de Sídney de A$871.454 (US$648.835), casi nivelado con Sídney durante el auge de recursos que finalizó alrededor de 2014.
El porcentaje de casas de alquiler de Perth que quedan vacantes es del 9,1% según sus estadísticas, una resaca del auge de la construcción cuando el mercado estaba muy demandado. Aquellos en buenas ubicaciones finalmente subirán de valor nuevamente.
Los compradores que buscan departamentos de lujo también pueden obtener algunas ofertas atractivas, según Tarbey. La construcción de algunos departamentos comprados sobre planos cuando el mercado estaba en auge se está finalizando y los bancos se niegan a aceptar los precios pagados por ellos al hacer los préstamos al comprador.
Algunos compradores se niegan a cerrar y a renunciar a sus depósitos, lo que obliga a los desarrolladores a revender o mantener departamentos pre-vendidos para tiempos mejores. Este fenómeno es particularmente evidente en Brisbane, dice.
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No es un desplome de precios
Ninguno de los entrevistados esperaba una fuerte caída en los valores. Pero la situación actual es un marcado contraste con el auge inmobiliario prolongado que terminó el año pasado.
Durante ese auge, los precios en alza superaron los registros de ventas de larga data en algunos de los barrios más deseables de Sídney. El multimillonario tecnológico Scott Farquhar en 2017 estableció un nuevo récord de vivienda en Australia cuando pagó A$71 millones (US$52,9 millones) por la propiedad de Point Piper Elaine en Seven Shillings Beach en Sídney.
En Melbourne, el precio mediano de las casas en el prestigioso Toorak el año pasado ascendió a A$5 millones (US$3,72 millones) por primera vez.
"Nos espera un año de cambios", dijo Tarbey. "El extremo superior lo está sintiendo. Si un poco más de inventario sale al mercado y los mercados de valores cambian [se deterioran], la gente comenzará a reconsiderar las actividades de compras simples realizadas en los últimos años".
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