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Cómo seleccionar una inversión en un barrio con potencial

Primero, dicen los expertos, hay que definir qué se quiere de la propiedad

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COMPOSICIÓN: FRAZER HARRISON / GETTY IMAGES; RUDY SULGAN / GETTY IMAGES; LIV SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY; JTB PHOTO / GETTY IMAGES
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No importa cuál sea la ubicación y qué tipo de propiedad, cada comprador quiere sentir que está haciendo un gran negocio y no está pagando el precio más alto, dijo Raifie Bass, un agente de Douglas Elliman con sede en Aspen.

Y la compra de una propiedad en un barrio de transición es una forma en la que un comprador puede optimizar la apreciación potencial y el crecimiento. Pero saber el momento de la compra depende en gran parte de si el comprador está buscando una sólida inversión a largo plazo o un nuevo lugar para ocupar como residencia primaria o secundaria.

Saber cuándo tirar del gatillo en una inversión en un barrio cambiante a menudo se reduce a cuánto riesgo el comprador quiere asumir, dijo Paul Habibi, profesor de bienes raíces en el centro UCLA Ziman de bienes raíces.

"Si se compra una propiedad en un área justo cuando comienza la transición, mucha gente le dirá que está tomando un gran riesgo, y estoy de acuerdo", dijo. "Pero el problema es que una vez que una inversión esté probada, el riesgo puede desaparecer, pero también desaparecen las ganancias".

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Perspectiva de inversión

Para los compradores de lujo que quieren una inversión sólida con un potencial de crecimiento y en la que probablemente no van a vivir, al menos en el presente, Habibi dijo que el momento se reduce a satisfacer tres criterios.

En primer lugar, dijo, hay que buscar cambios en las políticas que afecten las reglas de uso de la tierra o aumenten los subsidios, lo cual facilita que los desarrolladores o inversionistas entren en un vecindario y hagan cambios. A continuación, dijo, se busca inversión en infraestructura, o grandes asociaciones público-privadas que estimulan el desarrollo minorista o de vivienda.

"Cuando se ve un gobierno local o un municipio que favorece el crecimiento y se está haciendo una gran inversión, eso es una señal real de cambio", dijo Habibi. "Esto debería dar a los inversionistas la primera visión de que algo está por suceder, y hacerles saber que la valorización está a la vuelta de la esquina".

Finalmente, con estos dos criterios satisfechos, los compradores deben buscar señales de desarrollo e inversión del sector privado, dijo. Esto podría significar que las tiendas de comestibles, los bancos y otros servicios de apoyo brotaran donde no estaban antes, o que otros tipos de negocios entran en escena.

Un ejemplo reciente de este fenómeno es el centro de Los Ángeles. En 1999, la ciudad aprobó una política llamada la Ordenanza de Reutilización Adaptativa, que hizo más fácil y menos costoso para los desarrolladores convertir edificios comerciales en condominios, departamentos, centros comerciales y hoteles.

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Luego, se realizó una importante inversión de capital en la zona, con la apertura en 1999 del centro multipropósito Staples, un lugar popular donde también se realizan eventos de los equipos de baloncesto y hockey de Los Ángeles y un recinto adyacente para eventos en vivo en 2007.

En 2006, el sector privado abrió la primera gran tienda de comestibles del centro, dijo Habibi, que fue seguido por una afluencia de restaurantes, bares y establecimientos minoristas.

Hoy en día, Inglewood, una ciudad de 110.000 habitantes en el suroeste del condado de Los Ángeles, se encuentra en esa misma trayectoria. Después de que el alcalde de Inglewood demostró que él dio la bienvenida al desarrollo después de sus elecciones 2010, el centro de deportes del interior de la ciudad, The Forum, fue renovado en 2012 por Madison Square Garden Group y relanzado en 2014.

En noviembre, comenzó la construcción de un estadio de US$2.600 millones, 80.000 asientos, que será el hogar de los equipos de fútbol americano (NFL) los Rams de Los Ángeles y Los Chargers de Los Ángeles cuando se complete en 2020. El estadio es la pieza central de un desarrollo de 298 acres (121 hectáreas) de uso mixto llamado Proyecto de Revitalización de la Ciudad de los Campeones.

Además de esta enorme inversión, la ciudad, que está ubicada cerca del Aeropuerto Internacional de Los Ángeles, está siendo objeto de inversiones en infraestructura, ya que se está construyendo la línea ferroviaria Crenshaw-LAX, que conectará con líneas que llegan al centro de Los Ángeles. Hoy, estas cosas seguramente cambiarán la cara del barrio, dijo Habibi.

Aunque la transición de Inglewood es todavía relativamente nueva, dijo Habibi, los precios en la zona ya han comenzado a aumentar. En el centro de L.A. y otros lugares como Venice Beach, donde la valorización ya ha ocurrido, esos cambios han sido más pronunciados.

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"Si bien la inversión podría ser lucrativa en este lugar, y sigue creciendo, si se hubiera invertido en Inglewood con los primeros signos de cambio hace cinco años o en el centro de LA o Venice Beach hace 10 años, se habría triplicado el dinero invertido", dijo Habibi.

Historia similar en Brooklyn

Al igual que Inglewood, un área de Brooklyn ubicada al sureste de Prospect Park a lo largo de Flatbush Avenue también satisface estos criterios. Si bien fue la sede de la primera gran batalla de la Guerra Revolucionaria en 1776 y fue un lugar donde las familias afluentes de irlandeses y judíos se establecieron en la década de 1930, en los últimos años, el barrio se salió del radar de los inversionistas de bienes raíces. Poco a poco, eso comenzó a cambiar, dijo el agente Joshua Garay de Garay Real Estate.

Hace dos años, el histórico Kings Theatre se reabrió tras una restauración de US$95 millones. Los próximos eventos incluyen conciertos de The Shins y St. Vincent, y el espectáculo familiar "Paw Patrol Live!" A través de Flatbush Avenue, un hotel de siete pisos está siendo levantado, ya que las boutiques están reemplazando los negocios de venta al por menor obsoletos, y tres Starbucks han abierto en la zona, dijo Garay.

Todo esto lo llevó a recomendar a su cliente desarrollador, Blank Property Group, que comprara un edificio de cuatro pisos de uso mixto construido en 1930 en el 1001 Flatbush Ave., que obtuvieron por US$2 millones en efectivo a principios de este mes.

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"Mientras que en Manhattan, no hay tanta oportunidad de comprar propiedades que aumentan de valor, en Brooklyn, todavía se pueden encontrar zonas emergentes donde hay muchas oportunidades de fuerte apreciación", dijo Garay.

Tanto él como Habibi dijeron que los inversionistas que buscan capitalizar la valorización sin vivir en la propiedad deberían considerar la compra de un pequeño edificio de dos a cuatro unidades de varias familias. "Este tipo de proyecto tiene menos riesgo que comprar locales comerciales o de oficinas", dijo Habibi. "La mayoría de la gente entiende mejor la dinámica de un edificio residencial y puede hacer inversiones de este tamaño con relativa facilidad".

En términos de dónde deben buscar los inversionistas, antes de saber si se cumplen los criterios como cambios de política o inversión en infraestructura, Habibi dijo que lo más fácil de hacer es seguir el camino actual de desarrollo y elegir la próxima comunidad o la próxima frontera.

También puede seguir a artistas y progresistas para ver dónde se están asentando, como dijo Habibi, "una alta afluencia de esa gente en una comunidad es como agregar leña al fuego".

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Inversión con potencial de crecimiento en el lugar para vivir

Para los compradores de lujo que buscan vivir en la propiedad, la compra en un barrio de transición a menudo se reduce a obtener más por su dinero y esperar una apreciación sólida, si no lenta, a lo largo de los años. A diferencia de comprar un desarrollo multifamiliar como una inversión, estos compradores suelen comprar en un mercado de transición de menor nivel, cuando los riesgos son mínimos.

El Lower East Side de Manhattan es un ejemplo de un barrio donde los compradores de lujo ahora pueden comprar en un nuevo desarrollo y obtener todas las comodidades que podrían esperar en un área como Tribeca o SoHo por una fracción del costo.

Los precios en desarrollos como 150 Rivington y 196 Orchard, donde hay un gimnasio Equinox en el lugar, los precios comienzan en alrededor de US$1.750 por pie cuadrado y van hasta US$2.500 por pie cuadrado (de US$18.812 a US$26.875 por metro cuadrado), dijeron Howard Margolis y Jeff Adler del equipo Margolis, Espinal, Adler en Douglas Elliman. "Pero eso es competitivo en la nueva zona de desarrollo", dijo Margolis, "porque en cualquier otro lugar de la ciudad estos edificios estarían pidiendo US$3.000 por pie cuadrado o más".

A diferencia de Flatbush o Inglewood, muchos compradores de condominios de lujo de Lower East Side son personas creativas en las artes, que se mudaron a la zona cuando eran más jóvenes, pero ahora, que tienen entre 30 y 50 años de edad, quieren quedarse, pero actualizar a algo un poco más bonito de lo que el barrio podía ofrecer tradicionalmente. "Estos edificios se están construyendo con el medio ambiente en mente para atraer a personas que siempre han amado el Lower East Side", dijo Adler.

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Aunque estos son los precios más altos jamás vistos en el Lower East Side, están preparados para seguir subiendo, dijeron Adler y Margolis. En términos de si el momento es correcto para comprar en el área, es imposible estar seguro, dijeron. "Pero si se necesita un lugar para vivir y se puede dar el lujo de comprar uno de estos departamentos, no importa dónde estamos en el ciclo del mercado, si usted va a estar allí durante cinco a siete años, va a tener un buen resultado financiero", dijo Margolis.

Nuevos desarrollos en todo el mundo

En el Informe de Lujo 2017 de Knight Frank, el barrio del Centro en Madrid, Quartier des Pâquis en Ginebra y los barrios de Santo Spirito y Porta Romana en Florencia también fueron destacados como lugares emergentes donde el desarrollo se está extendiendo más que en los sectores turísticos y residenciales más populares.

El vecindario final en la lista de valorización de Knight Frank es West Aspen, un área aproximadamente a una milla y media (2,5 kilómetros) de la ciudad mucho más cara y en demanda del centro de Aspen. Al igual que el Lower East Side, donde el precio por pie cuadrado de condominios puede ser alrededor de la mitad de unidades similares en barrios más establecidos, las mismas reglas se aplican en West Aspen, donde los compradores pueden obtener mucha más casa y más tierra por menos dinero.

En los últimos años, los precios de condominios y casas en el centro de Aspen han sido superiores a US$3.000 o US$4.000 por pie cuadrado (de US$32.000 a US$43.000 por metro cuadrado), dijo Bass, que ha trabajado en la zona durante más de dos décadas. "Con tanta presión en el centro, muchos compradores están buscando más espacio y una mejor propuesta de valor", dijo.

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Al cruzar el puente hacia el oeste de Aspen, los lotes dan un salto en tamaño de un rango de 3.000 a 9.000 pies cuadrados (278 a 836 metros cuadrados) en el extremo oeste de Aspen hasta 15.000 pies cuadrados (1.393 metros cuadrados) en West Aspen, mientras los precios bajan a alrededor de US$1.200 por pie cuadrado (US$12.912 por metro cuadrado).

Esto no es necesariamente debido a una revitalización del vecindario, porque West Aspen siempre ha tenido el servicio de autobús gratuito a la ciudad y un excelente sistema escolar, dijo Bass. Se trata de tomar casas antiguas en un barrio más establecido y construir propiedades que son más agradables y más contemporáneas.

"Se podría gastar US$7 u US$8 millones en el centro o cruzar el puente a West Aspen y obtener el doble de espacio con otros servicios por un par de millones menos", dijo Bass. "De cualquier manera, la demanda sigue ahí".