En el texto de casi cualquier anuncio de bienes raíces, los compradores y agentes pueden esperar una avalancha de superlativos. Es como si cada propiedad fuera la mejor y más bella con acabados de primera línea, un espacio al aire libre tranquilo y exuberante, y unas vistas preciosas.
Pero enterrada en esa dramatización excesiva hay mucha información que puede ayudar a los compradores a saber qué esperar de una propiedad determinada más allá del número de habitaciones y baños y el tamaño de la casa, lo que podría ahorrarles tiempo durante su búsqueda o darles una ventaja durante una negociación.
Si bien la mayoría de los expertos están de acuerdo en que las fotos y los recorridos en video son los aspectos más importantes de un anuncio, Mauricio Barba, un agente asociado con ONE Sotheby's International Realty en Miami, dijo que la descripción en sí misma es "absolutamente importante".
"El comprador de lujo generalmente necesita algo de ayuda", dijo. "Quieren leer una historia sobre su posible casa".
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Para lograr esto, Barba dijo que incluye toda la información esencial, como el número de dormitorios, el tamaño y la ubicación, en la descripción de un anuncio, pero también destaca la historia interesante de una casa. Si una figura pública o celebridad o estrella del deporte solía vivir allí, él quiere destacar eso. Si un arquitecto famoso construyó la propiedad, y tiene toques notables, como una propiedad de Coral Gables que él está vendiendo que tiene vitrales originales de la década de 1920 fabricados por la compañía Tiffany, él también quiere resaltar eso.
Los vitrales originales de 1920 de Tiffany en una propiedad de Coral Gables, Florida.
Cortesía de ONE Sotheby's International Realty"Quiero mostrar la importancia de la propiedad en la descripción", dijo, "y dejar en claro por qué vale el precio del anuncio".
Y cada agente tiene su propia estrategia al redactar un anuncio, cada una destinada a atraer a un posible comprador o intermediario para que venga a ver la propiedad en persona.
"Se trata de tratar de eliminar el desorden", dijo Craig Knizek, director de la división de bienes raíces de la firma The Agency de Los Ángeles. "El objetivo es escribir una descripción o una frase que resuene en el lector, ya sea el intermediario o el posible comprador".
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Las claves de la información en el anuncio
Hay algunas características en demanda que los expertos están de acuerdo que deben estar en un anuncio que se consideran un punto de venta para una casa. La vista (views) es una de ellas.
"Si estoy leyendo el anuncio de otra persona y no dice 'vista' cuando eso es lo que mi cliente me ha pedido, es posible que ni siquiera revise todas las imágenes que me han presentado", dijo Knizek.
En L.A., "vista panorámica, sin obstrucciones" o "vista al océano" (panoramic, unobstructed views", "ocean views") se consideran las mejores, mientras que "vistas de peekaboo" (peekaboo views) podría significar una franja del Pacífico o un destello del horizonte del centro de la ciudad.
En la Riviera francesa, el corredor de Beauchamp Estates, Mirka Mikleticova, dijo que las "vistas orientadas al suroeste" son las más solicitadas, y sin duda se mencionarán en la descripción de una propiedad si están allí.
En el mundo de los departamentos en Manhattan, las vistas de cualquier cosa, Central Park, el río Hudson o un edificio emblemático como el Empire State, probablemente sean las primeras en aparecer, si es que la propiedad las tiene, dijo Rick Pretsfelder, agente de Leslie. J. Garfield. Para las casas adosadas, en las que no se esperan vistas, la luz es más importante.
Al igual que las vistas, otras características, como espacio al aire libre, terreno llano, una casa de huéspedes y comodidades (outdoor space, flat land, a guest house and amenities), que incluyen bodegas de vino, gimnasios y cines, probablemente se mencionarán si son partes importantes de la casa.
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Algunas palabras significan más de lo que parecen
Dentro de la descripción, otras palabras o frases que parecen sencillas en la primera lectura pueden significar mucho más.
Por ejemplo, aunque "acogedor" (cozy) probablemente significa pequeño cuando se trata de departamentos, para una casa adosada, "acogedor solo sugiere un espacio menos grande", dijo Pretsfelder, quien señaló que una casa "acogedora" podría ser de 2.800 pies cuadrados (260 metros cuadrados), pero "cálida y confortable, simplemente no muy amplio".
"Encantador" o "necesita TLC", ("charming" o "needs TLC"), por otro lado, es un lenguaje que casi seguro significa que "básicamente tienes que derrumbar", dijo Knizek, señalando que "construye la casa de tus sueños" o "agrega tu toque artístico personal ("build your dream home" o "add your personal artistic touch"), según Barba es otra forma de decir que hay que derrumbar.
Por otro lado, una casa lista para mudarse podría decir "traiga su cepillo de dientes" (bring your toothbrush) en el anuncio, dijo Knizek.
En el mercado inmobiliario de Nueva York, los anuncios a menudo incluyen la frase "antes de la guerra" (pre-war), que literalmente significa que el edificio fue construido antes de la Segunda Guerra Mundial, dijo Pretsfelder. Pero lo que se construyó durante ese período arquitectónico implica, continuó, que es probable que el departamento sea grande, con techos altos, habitaciones separadas por pasillos, molduras atractivas o detalles de madera, como pisos de parquet, y una construcción de calidad que hace menos probable que escuche a sus vecinos.
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"Me gusta la escala de departamentos de antes de la guerra, pero hay muchos compradores que considerarían esto como algo negativo", dijo Pretsfelder.
Esos compradores en cambio podrían querer una unidad moderna, con un aspecto más limpio, que parezca una caja blanca (modern unit, with a cleaner, white box look), que también son frases que probablemente aparezcan en anuncios de condominios en Manhattan.
Pero si un anuncio no dice "antes de la guerra" o "moderno y nuevo" ("pre-war" or "modern and new"), probablemente signifique que el edificio se construyó en algún momento entre los años 50 y 80, cuando arquitectónicamente, en general, "fue probablemente un poco más simple", dijo Pretsfelder, con alturas de techo más bajas y menos pasillos.
En casas independientes, frases como "salones y comedores formales" ("formal living and dining parlors") es una señal de que no hay un plano de planta abierto, que muchos compradores anhelan, dijo Barba.
Mientras tanto, "da la idea de una época pasada", ("hearkens back to a bygone era") o algo así, podría ser una forma abreviada de decirles a los compradores que esta es una casa más antigua, dijo Knizek.
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Significado de recortes de precio y ofertas
Los expertos generalmente están de acuerdo en que, con mayor frecuencia, están viendo listas que incluyen frases como "reducción masiva de precios" o "traiga todas las ofertas" ("massive price reduction" o "bring all offers"). Ambos dicen que pueden ser espadas de doble filo. Por un lado, estas frases pueden tentar a los compradores a preguntar más. Pero, por otro lado, "se siente un poco desesperado", dijo Knizek, "y como si el vendedor tratara de deshacerse de la propiedad".
En muchos casos, este tipo de lenguaje dice más sobre la situación de los vendedores que sobre la propiedad en sí misma, dicen los expertos.
En algunos casos, el propietario se ha encontrado en problemas financieros y necesita vender rápido. O tal vez están siendo reubicados en todo el país por su trabajo y tienen que cerrar rápido. En otros casos, Knizek dijo, es el código para un desagradable divorcio. "Nunca escribirías, 'la familia se separa, debe vender esta casa', o 'el marido y la esposa se odian'", dijo.
El lenguaje cuando la propiedad es una "ganga" también puede significar exactamente eso: que se está negociando a un precio inferior por pie cuadrado, no es que necesite mucho trabajo, dicen los expertos.
En Nueva York, eso podría significar un condominio construido en la década de 1980 que ahora se vende a US$1.100 por pie cuadrado (US$11.836 por metro cuadrado), dijo Pretsfelder, una ganga en la mayoría de los barrios de Manhattan. O en Los Ángeles, ya sea la "propiedad con vista de precio más bajo en las colinas" o "la propiedad con precios más bajos en las zonas más planas", podría ser una propiedad perfecta que atraerá a cierto tipo de comprador, incluidos los compradores de lujo, que pueden "bien pagar otra cosa, pero no están comprando a menos que sea una ganga", dijo Knizek.
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Depende del comprador
En el sur de Francia, Mikleticova dijo que tiene muchos compradores que buscan una casa de vacaciones cuando solo están en la ciudad por un fin de semana o unas cortas vacaciones antes de tomar una decisión de compra. Como sabe que estos compradores tienen poco tiempo, se atiene a las viñetas y corta toda la jerga. "Me parece que tiene que ir directo al grano si no quiere perder al cliente", dijo.
Ella también renuncia a maquillar cualquier defecto perceptible y simplemente lo dice como es. "Si una propiedad necesita mucho trabajo, simplemente yo escribiría eso", dijo, y señaló que muchos compradores están interesados en una renovación para que puedan personalizar una casa según sus gustos específicos. "Si los engañamos y la realidad es diferente cuando llegan aquí, mucha gente estaría enojada", dijo.
Debajo de las viñetas, sin embargo, ella encontrará espacio para encajar en algunos detalles históricos que podrían influenciar a un comprador, como lo hizo recientemente con una villa que solía ser una capilla ortodoxa rusa y en algún momento, perteneció a la realeza de Serbia y Montenegro. "Mi cliente me dijo que esos detalles realmente le interesaban", dijo Mikleticova.
En Miami, el presidente y gerente general de Fortune International Group, Edgardo Defortuna, dijo que los anuncios dirigidos a los compradores sudamericanos tienden a destacar las características más allá del departamento individual.
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"Un comprador internacional generalmente está menos preocupado por la unidad específica en sí y más interesado en el estilo de vida que representa vivir en ese proyecto", dijo, y agregó que al centrarse en las comodidades, como la piscina en el edificio, spa, servicio de conserjería o restaurante, es probable que les llame la atención. "Están realmente preocupados sobre cómo van a poder disfrutar de su libertad cuando vienen aquí".
Ya se trate de atraer a un comprador internacional o local, atraer a esa persona es obviamente el estándar de oro para todos los anuncios, dicen los expertos. Pero no hace daño cuando se le recuerda al dueño actual por qué compró la casa, dijo Knizek.
"El cumplido perfecto es cuando miran las fotos y leen el texto y dicen: 'No quiero mudarme. Esta es una gran casa'".
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