Los compradores de departamentos en desarrollos sin terminar tienen más información al alcance de la mano que nunca, con sitios de propiedades en venta de terceros que ofrecen acceso instantáneo a los registros públicos.
"Los compradores están equipados como nunca para saber prácticamente todos los aspectos de una propiedad antes de tener que comprometerse", dijo Erin Boisson Aries, agente de Christie's International Real Estate. "Todo, desde boletos de avión hasta automóviles, arte y artículos desechables para el hogar, se compra con un valor justo de mercado fácilmente identificable, con algunos toques en el teléfono".
Pero algunos desarrolladores, sintiéndose más vulnerables a la acción legal si sus proyectos no cumplen con las expectativas, han respondido a un mayor escrutinio del consumidor con ofuscación, reteniendo información donde sea legalmente posible o sustituyendo con palabrería. Sin embargo, los compradores y sus asesores pueden aprovechar la abundante información pública, e incluso la falta de información, para identificar la mejor propiedad que se adapte a su estilo de vida y sea una inversión segura.
La profundidad y el tipo de información que los desarrolladores revelan al público varían grandemente entre los estados y los países, dependiendo de las leyes locales y de las prácticas estándares de la industria.
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No importa dónde se está buscando casa, sin embargo, hay que familiarizarse con lo que la mayoría de los desarrolladores deciden revelar sobre sus proyectos sin terminar y dejar que ese estándar sea una guía. Un desarrollador que no ofrezca más información sobre un edificio que sus pares, como las disponibilidades, el número de unidades que ya están contratadas y al menos algunos precios, debería alarmar al comprador.
"Retener información ahora con mayor frecuencia crea inquietudes potenciales para los compradores, que tienen la sensación de que se les oculta algo importante", dijo Boisson Aries. "En ausencia de una transparencia completa y razonable, los compradores suponen que, si los números fueran fuertes, el patrocinador haría alarde de ello, y si no los están divulgando, podría haber una razón para tener cuidado".
Ciudad de Nueva York
La ley del estado de Nueva York exige que los desarrolladores presenten un documento novedoso llamado plan de oferta que detalla el edificio, sus espacios comunes, cada unidad y sus especificaciones, a la que puede acceder cualquier persona a través de la Fiscalía General del Estado de Nueva York.
Con el tiempo, los planes de ofertas se han vuelto cada vez más grandes para acomodar numerosos descargos de responsabilidad para proteger al desarrollador, dijo Donna Olshan, presidenta de Olshan Realty y autora de un informe semanal sobre el mercado de lujo de Manhattan.
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Los compradores deben leer cuidadosamente el plan de oferta para ver las exenciones de responsabilidad en pies cuadrados, alturas de techo y otros atributos físicos, que podrían estar sujetos a una variación del 5% o más. Los desarrolladores también pueden subestimar severamente los impuestos a la propiedad para cada unidad en miles, cuando no en decenas de miles de dólares, al decir que sus datos son sujetos a cambios, dijo Olshan.
Las firmas de abogados "escriben planes que son más onerosos para que el comprador los entienda" y eso beneficia al desarrollador, dijo Olshan.
En la mayoría de los casos, los desarrolladores no están obligados a revelar un cronograma de las unidades que están bajo contrato y precios negociados, pero algunos desarrolladores lo hacen a través del servicio de listados múltiples y su afán de informar sobre dicha actividad desde el principio suele ser una buena señal.
"Hubo algunos desarrollos nuevos que se vendieron en cuestión de meses: 10 Madison Square Park, 56 Leonard", dijo Olshan. "Estaban muy felices de informar sus ventas, querían que la gente lo supiera".
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Varios casos de Adam Leitman Bailey, un abogado de bienes raíces que ha demandado con éxito a los desarrolladores de condominios en nombre de compradores insatisfechos, muestran cuán importante es verificar un grandioso argumento de venta contra el plan oficial de ofertas.
En 2010, Leitman Bailey recuperó exitosamente depósitos para 10 compradores de condominios de lujo en Trump SoHo, cuando utilizó documentos públicos del fiscal general del estado para mostrar que el equipo de ventas había exagerado fraudulentamente el porcentaje del edificio ya vendido para hacer que el proyecto pareciera en una mejor salud financiera.
"Sus mejores amigos al comprar un departamento son su abogado y su ingeniero", dijo Leitman Bailey, refiriéndose a los expertos contratados para la inspección de la unidad.
Recomendó verificar el plan de oferta para cuando el patrocinador tenga la intención de cerrar la unidad, lo que en muchos casos podría ser antes de que el edificio esté completo y cuando la unidad siga siendo prácticamente inhabitable.
Un comprador o su abogado también debe consultar el plan para cuestiones básicas de estilo de vida: si se permiten mascotas, qué comodidades hay y cuántos pisos hay en el edificio, dijo.
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Un abogado es más capaz de dar sentido a la jerga legal en un plan de oferta, pero también debe leerlo y preguntarle a su abogado acerca de las cosas que lo hacen sentir incómodo. Los planes de oferta de Nueva York son accesibles desde la oficina del fiscal general en cualquier momento y es prudente revisarlos antes de hacer un depósito, generalmente el 10% del precio de compra y que se perderá en su totalidad si el comprador decide retirarse antes del cierre.
Londres
Los compradores sobre planos en el Reino Unido comienzan firmando un acuerdo de reserva para una unidad en particular, cuando pagan una tarifa nominal de entre £1.000 y £2.500 (entre US$1.307 y US$3.269). Por lo general, tienen un mes a partir de ese acuerdo para llevar a cabo la diligencia debida y realizar un depósito del 10% o más.
Dado el corto tiempo entre la realización de una reserva y la compra, el comprador debería investigar antes de entrar en la oficina de ventas de un desarrollador, dijo Tanya Langridge, asociada de la oficina jurídica de Kingsley Napley LLP, con sede en Londres.
"Tiene sentido estudiar la información del desarrollador cuidadosamente, visitar el sitio y solicitar ver un borrador del contrato", dijo Langridge. "El desarrollador estaría más dispuesto a aceptar variaciones antes de obtener el dinero del comprador".
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La diligencia debida debe incluir obtener una copia del título del desarrollador del Registro de propiedad oficial y copias de las especificaciones del desarrollo del portal de planificación de la autoridad local.
Los documentos oficiales de planificación mostrarán cuántos contratos el desarrollador ya ha ingresado para ese edificio, así como las reglas establecidas por el comité de planificación, que podrían incluir dejar de lado una sección de unidades de vivienda asequible en el edificio, límites de estacionamiento en el área y materiales de construcción requeridos.
Un comprador también podría considerar revisar la página de la autoridad local y las noticias sobre si hay proyectos de transporte inminentes en el área que podrían elevar el valor futuro de la vivienda y, por lo tanto, aumentar el impuesto municipal local, dijo Langridge.
Un poco de curiosidad sobre el desarrollador a través de Companies House, el registrador oficial de compañías del país, revelará qué tan bien se está negociando públicamente y si está envuelto en cualquier demanda.
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Miami
La ley de Florida otorga a los compradores de condominios una ventana de 15 días después de firmar un contrato para eludir el acuerdo sin pérdida de dinero, dijo Daniel de la Vega, presidente de ONE Sotheby's International Realty.
Durante ese periodo, de la Vega dijo: "Puede retirarse del contrato en cualquier momento".
Por lo general, durante este período de rescisión de 15 días, el desarrollador entrega un paquete de información oficial del tamaño de un libro de texto, conocido como los "documentos de condominio", similar a los planes de oferta en Nueva York. Los documentos presentados ante el Departamento de Regulaciones de Negocios y Profesionales del estado describen las características físicas del edificio y las unidades individuales, los derechos del desarrollador durante la construcción, los espacios de servicios, las estimaciones de gastos comunes y mucho más.
Pero los compradores y sus abogados no tienen que esperar hasta el final para examinar estos documentos de condominios con abundante información crucial. La documentación es una cuestión de registro público, y puede ser revisada por el comprador mucho antes de firmar un contrato.
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Los compradores potenciales en Miami solo necesitan descargar una "declaración de condominio" y cualquier modificación que el desarrollador le haya hecho de la búsqueda de registros en línea del condado de Miami-Dade, o llamar directamente a la oficina de registros para solicitar asistencia.
Mientras tanto, de la Vega sugiere profundizar en los antecedentes del desarrollador, leer acerca de sus otros proyectos, ver qué empresas se han asociado con ellos en proyectos inmobiliarios en el pasado y revisar toda la información disponible a través de la Comisión de Bolsa y Valores.
"La reputación del desarrollador es realmente importante", dijo de la Vega. "Mi consejo general es investigar realmente al desarrollador y sus recursos para completar el proyecto".
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Los Ángeles
Es prudente buscar un desarrollador antes de comprar sobre planos en Los Ángeles, pero la ciudad tiene una protección relativamente fuerte para el consumidor en comparación con otros lugares.
Una vez que un comprador hace un depósito, los fondos quedan en una cuenta de fideicomiso hasta el cierre, y el comprador puede retirarse en cualquier momento con la mayor parte del dinero, bajo la ley actual. La ciudad también limita la actividad especulativa prohibiendo a las personas con contratos revender sus unidades antes de que el edificio esté completo, dijo Josh Morrow, director de la división de propiedades de Pacific Union International, con sede en California.
Conforme a la ley de California, los compradores sobre planos deben recibir lo que se conoce como un Informe Blanco, o un informe público final, y tienen tiempo para revisarlo antes de que se realice un depósito o se finalice una venta en un nuevo desarrollo. Hasta entonces, su depósito es casi completamente reembolsable.
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Los compradores y sus abogados deben leer cuidadosamente el informe final, ya que ofrece la oportunidad de renegociar con el desarrollador si los condominios o las instalaciones han cambiado materialmente, dijo Morrow.
"Los metros cuadrados pueden cambiar mucho, tal vez la ciudad dirá que necesita una línea de plomería aquí. Es importante hacer una lectura adecuada en caso de que necesite renegociar", dijo. "Hay personas que simplemente se retiran".
Independientemente del proyecto, la transparencia será más beneficiosa no solo para el comprador, sino también para el mercado, dijo Boisson Aries.
"La falta de datos completos, no solo daña el mercado abierto, sino que también crea inercia entre los compradores y no le permite a los intermediarios poder hacer su mejor trabajo", dijo.