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Por qué la solidez de la vivienda tarda en impulsar la economía de EE.UU.

La construcción de casas se ha estancado conforme nuevos hogares optan por el alquiler y suben los precios

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Una casa en construcción en California en agosto. La construcción de viviendas se ha estancado a casi los niveles de la recesión de principios de los años 90.

DAVID PAUL MORRIS/BLOOMBERG NEWS
Una casa en construcción en California en agosto. La construcción de viviendas se ha estancado a casi los niveles de la recesión de principios de los años 90.
DAVID PAUL MORRIS/BLOOMBERG NEWS

El sector de la vivienda arrastró la economía de Estados Unidos a una profunda recesión hace casi ocho años. ¿Será capaz ahora de aislar la expansión interna durante un periodo de crecimiento global frágil? Cifras recientes parecen prometedoras, pero varios obstáculos, incluyendo cambios en los lugares que hogares jóvenes prefieren para vivir, la capacidad de estos para obtener un préstamo y un aumento de costos para los constructores, sugieren que el sector no ofrecerá un crecimiento notable en el futuro inmediato. Empecemos por las buenas noticias: el número de nuevos embargos hipotecarios ha caído a niveles previos a la crisis y las ventas de casas existentes, que conforman el grueso del mercado, han subido al ritmo de principios de la década de 2000. El aumento de los precios de la vivienda les ha dado un aliciente a los propietarios para invertir en sus casas. El problema: la vivienda aún no está contribuyendo al crecimiento económico general porque las nuevas construcciones de casas unifamiliares, que suponen una inyección económica enorme, se han estancado a niveles cercanos a la recesión de principios de los años 90. Lea más: China y EE.UU.: dos caminos en precios de vivienda Al principio, la construcción colapsó debido a una caída en la demanda. Ahora, afronta un nuevo viento en contra: conforme más personas quieren vivir en ciudades y aumentan los costos de la construcción, la oferta se ha limitado, al tiempo que la demanda se mantiene testarudamente débil. Las fuerzas que entorpecen la construcción de vivienda son muy importantes. Nuevas casas unifamiliares impulsan la economía más que las ventas de casas de segunda mano o la construcción de departamentos, que atraviesa un auge debido a que más personas optan por alquilar en lugar de comprar. La Asociación Nacional de Constructores de Casas de EE.UU. estima que la construcción de casas unifamiliares sostiene tres empleos de tiempo completo durante un año en servicios de construcción y complementarios. En comparación, estima que la construcción de un departamento sostiene un empleo a tiempo completo. En el último año, la construcción de casas unifamiliares añadieron solo 1% al Producto Interno Bruto, alrededor de la mitad de la contribución generada en los años 90. A pesar de que las ventas de casas nuevas se encuentran 20% por encima de las de hace un año, el ritmo sigue siendo muy inferior al registrado casi cada año de la década del 90.

Las ventas de casas unifamiliares de estreno representaron 16% del volumen anual de todas las ventas de casas unifamiliares en los 90. El año pasado, la relación fue de 9,2%.

En vista de una escasa oferta de casas a la venta, el aumento de los precios está sobrepasando el crecimiento de los ingresos. Las presiones inflacionarias a lo largo de la economía son modestas, con la excepción de la vivienda. La medida de la inflación subyacente del índice de precios al consumidor, que incluye las categorías volátiles de la comida y la energía, ha subido 1,8% en el último año. Sería la mitad si los costos de la vivienda fueran excluidos también.

Entonces, ¿si los precios están subiendo y a las ventas de casas de segunda mano les está yendo tan bien, por qué la construcción de vivienda sigue tan débil?

En primer lugar, hay que culpar a la débil demanda de nuevos hogares. Las ventas de casas de estreno están más ligadas a la formación de hogares que las ventas de casas existentes, que dependen mucho de las mudanzas de las familias. Para apoyar las nuevas construcciones, el número total de viviendas generalmente necesita expandirse, lo que aumenta la fuente de posibles compradores. “La demanda total ha sido excepcionalmente baja porque las tasas de formación de hogares han sido inusualmente bajas”, dijo Brad Hunter, economista en jefe de la firma de investigación sobre construcción Metrostudy. Aunque la formación de hogares está tomando impulso, la mayoría de esas nuevas familias alquilan casa. El aumento explica por qué la tasa de propietarios de inmuebles ha caído a un mínimo de 48 años. Las tasas de vacancia de alquileres, por su parte, están en su menor nivel en 30 años. Los hogares también necesitan cumplir con los requisitos para una hipoteca. Antes de la explosión de la crisis, los constructores dependían de programas que no solicitaban una cuota inicial para vender casas a nuevos compradores. Ahora, esos programas han desaparecido. Aunque los estándares de préstamos no son tan ajustados como lo asumieron comúnmente, las percepciones de un crédito limitado también pueden disuadir a los posibles compradores de buscar vivienda. Entretanto, las preferencias de vivienda han cambiado. En el pasado, los constructores levantaban casas en suburbios lejanos donde los terrenos son baratos, pero muchos compradores hoy en día no están dispuestos a vivir tan lejos de los centros de las ciudades por un precio más barato. En cambio, muchos están optando por departamentos más cercanos a sus centros de trabajo o donde pueden socializar, lugares que a su vez son más congestionados y donde la vivienda es más cara. La construcción es baja porque “los lugares donde la gente quiere vivir” no son tan ideales para la urbanización, dijo Hui Shan, un economista de Goldman Sachs. Una oferta cada vez más limitada magnifica el problema de la demanda si los constructores no ven una razón para producir con confianza casas para compradores primerizos. Por ejemplo, PulteGroup Inc., que opera en 29 estados, usualmente debe vender entre tres y cuatro casas al mes en una comunidad dada para obtener su rendimiento sobre capital deseado. Para construir casas menos caras para familias nuevas, el reto sube a entre seis u ocho casas al mes, porque los márgenes de ganancia son menores. Muchos constructores y analistas dicen que la demanda para casas para compradores primerizos no es tan fuerte aún. Los costos de mano de obra han aumentado porque muchos trabajadores de la construcción abandonaron la industria después de la crisis. Shan realizó un análisis de cifras a nivel nacional y encontró que solo 54% de una muestra de 637 trabajadores de la construcción de 2007 aún seguía en el sector en 2013. Industrias relacionadas como permisos de la ciudad e inspecciones también han tenido problemas para volver a llenar sus plazas. Aún peor, la principal materia prima de los constructores —el terreno— se elevó en precio. La brecha sustancial entre los precios de una casa nueva o de segunda mano se debe a los precios de la tierra, dijo John Burns, quien encabeza una firma de consultoría de construcción en California. “Si pudieran construir casas a US$220.000, lo harían. Pero no pueden. Sus costos son demasiado altos”, dijo. En años recientes, autoridades se han concentrado en impulsar la demanda manteniendo bajas las tasas de interés y facilitando la otorgación de crédito. Algunos analistas dicen que se necesitarán otras medidas para aliviar los cuellos de botella en la oferta, como por ejemplo, mejorar el proceso de permisos para construir. “Estamos en el pico de una seria escasez de vivienda”, dijo Aaron Edelheit, un inversionista que este año vendió su empresa que desde 2009 había amasado alrededor de 2.500 casas para rentar en Atlanta. “Todos siguen enfocándose en tasas o requisitos para préstamos. Deben prestar atención a la oferta”. La buena noticia es que, con la construcción aún baja, la vivienda tiene espacio de sobra para crecer. Pero si los ingresos no aumentan, el alza de los costos de la vivienda seguirá ahogando los presupuestos y la lenta formación de nuevos hogares. En ese aspecto, la recuperación de la vivienda parece más una carrera de largo alcance que un sprint. Este artículo, de la columna semanal Perspectivas de The Wall Street Journal, fue traducido por Mansion Global