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Propiedades de lujo se mueven al ritmo de los eventos geopolíticos

La globalización significa que los efectos se sienten en todo el mundo

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MANLEY099 / GETTY IMAGES
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En el último año, eventos geopolíticos como Brexit, las elecciones presidenciales de Estados Unidos y Francia y varios ataques terroristas en toda Europa han sacudido al mundo occidental. El resultado ha sido la volatilidad en cada tipo de inversión, desde las acciones hasta los bonos y los mercados de materias primas. Los bienes raíces de lujo no son la excepción.

Al igual que otros tipos de inversión, "los eventos geopolíticos afectan a los mercados inmobiliarios prácticamente de forma instantánea", dijo Paul Habibi, profesor de bienes raíces en el Centro UCLA Ziman de Bienes Raíces. "Pero a diferencia de otros tipos de inversión, no siempre vemos el mensaje de inmediato."

Lo que quiere decir eso, dijo Habibi, es que con las acciones, se puede ver la reacción inmediata a un evento negativo, como el terrorismo, o un resultado inesperado, como el voto Brexit, a medida que bajan las cotizaciones de las acciones. Un auge del mercado de valores puede ser muy rápido cuando un evento como las elecciones estadounidenses del presidente Donald Trump inspiran la confianza de los inversionistas, dijo.

Pero con los bienes raíces, la línea de tiempo se extiende, ya que la decisión del comprador de adquirir una propiedad es el comienzo de un proceso largo, que incluye hacer una oferta, que sea aceptada, establecer un fideicomiso y completar inspecciones y contingencias.

"Treinta, 60 o 90 días después de la oferta, la transacción se cierra y se registra, y el resto del mundo sabe lo que acaba de suceder", dijo Habibi. "Este retraso en los mercados inmobiliarios significa que no es inmediato que un evento geopolítico se refleje en datos e información dignos de mención".

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Los precios de los bienes raíces se sostienen

Con respecto a qué que es ese efecto también tiene menos que ver con el precio que otros tipos de inversión, y más que ver con la actividad, escribió Yolande Barnes, directora de investigación mundial en Savills, en un correo electrónico.

"Los precios de los bienes raíces son "pegajosos", escribió Barnes," y tienden a no ajustarse rápidamente a los acontecimientos externos".

Lo que sí se ajusta, sin embargo, es la rotación, ya que los vendedores, que no están bajo ninguna presión financiera para deshacerse de su propiedad, se retiran del mercado, y los compradores se abstienen de hacer una compra para esperar y ver qué pasa.

"En otras palabras, es más probable que se vea una reducción en el número de transacciones después de un evento adverso o durante un período de incertidumbre", escribió Barnes. "Los precios sólo caen en el punto de que hay más vendedores que tienen que vender que los compradores que necesitan comprar".

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Habibi estuvo de acuerdo, señalando que los vendedores de lujo tienen el poder de permanencia que les permite soportar cualquier volatilidad de un solo evento geopolítico o el impacto agregado de estos eventos juntos. Pero, dijo, "el comprador de ingreso medio no tiene ese mismo lujo", lo que puede significar una calamidad para el mercado inmobiliario en general.

Un cambio que normalmente se puede ver inmediatamente en el mercado de bienes raíces de lujo es una caída en los alquileres de gama alta después de un ataque terrorista aislado. Esto es lo que ocurrió en la Riviera francesa después del ataque terrorista de Niza en julio pasado, en el que 86 personas murieron y otras 400 resultaron heridas cuando un camión de carga arrolló a personas que celebraban el Día de la Bastilla, dijo Gillon Hunter, de la oficina en Cannes de Beauchamp Estates. "El efecto sobre los alquileres de vacaciones con un precio de 15.000 a 150.000 euros por semana fue inmediato", dijo.

Pero la desaceleración de las ventas en el área ha sido el resultado de otros eventos geopolíticos recientes, como Brexit, no el miedo al terrorismo, ya que nadie parece estar cambiando sus planes de viaje. "Las consultas han aumentado un 30% en 2017 frente a 2016", dijo Hunter, "y los precios no han caído". Hay un montón de inventario en el mercado, continuó, y los compradores potenciales se toman su tiempo para decidir, lo que ha significado un retraso en las ventas.

Se espera que la elección del nuevo presidente centrista francés, Emmanuel Macron, tenga un efecto positivo neto en el mercado, dijo Hunter, ya que ha habido un buen impulso y más búsquedas desde la votación. También se espera que los compradores estadounidenses respaldados por el dólar fuerte aprovechen esta situación de divisas para comprar segundas residencias en el sur de Francia.

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Dificultad para evaluar las oportunidades

Pero este es otro efecto de la incertidumbre política actual, que algunos expertos señalan como el más significativo desde la Segunda Guerra Mundial: Es difícil predecir donde estarán las oportunidades y lo que pasará después.

Kate Everett-Allen, socia en investigación residencial en Knight Frank, con sede en Londres, dijo que en tiempos de crisis geopolítica, los expertos ven un aumento de capital que se mueve hacia mercados de refugio seguro mientras los inquilinos e inversionistas buscan albergar fondos en activos tangibles como el lujo de ladrillo y cemento.

Habibi no está tan seguro. "Cuando la gente me pregunta hacia dónde va el mercado inmobiliario, les digo que puede ir de 12 maneras diferentes dependiendo de lo que suceda en otros países", dijo. "Eso no es algo que yo pueda predecir de forma aislada, ni tampoco nadie más.

De lo que está seguro es que en la última década, ha habido un gran aumento en la interconectividad entre los eventos geopolíticos globales y lo que ocurre en EE.UU.

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"Hoy en día, hay una relación más estrecha entre los eventos globales, una transmisión más rápida de la información y más inversionistas con activos distribuidos en varios países, en múltiples monedas", dijo. "Esto ha creado una situación en la que no se puede estornudar en un país sin tener un efecto en otro."