每周，环域居将向地产律师提出一个税务方面的问题。本周的问答如下。
问：我是一位中国公民，目前正考虑在美国置业，以供我的孩子在大学期间居住。但她毕业后，我可能选择将该物业出售或者出租。我能以她的名字购房吗？如果可以的话，与以我的名字购房相比有哪些税务方面的差异？
答：旧金山税务和遗产规划公司Stanaland & Associates总裁Russell Stanaland说："主要考虑的问题在于遗产税和赠与税。"
迈阿密法律事务所Holland & Knight合伙人凯文•帕克曼(Kevin Packman)说："对于每个客户而言，没有一个统一的答案，因为产权可以由个人或实体持有，而后者又分为许多类型。"
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赠与税
帕克曼说："如果这位中国公民在美置业并且将产权过户给女儿，这种行为可以被视为赠予，并且将适用于赠与税。"帕克曼还兼任Holland & Knight税收法规部门和国际私有财富部门的主管。
他表示，如果任何赠与的价值超过1万4000美元的年度免税额，外国人将被征收40%的高昂税费。
帕克曼说："最好的办法是递给女儿一张支票，让她自行购买。"他补充道，"如果钱是通过电汇、现金或者支票的方式转移至海外的外国账户，则不需要缴纳赠与税。然而，如果受赠人是一位美国纳税人，而且赠与金额超过10万美元，则需要填写Form 3520进行申报。"Form 3520属于信息申报，而非纳税申报。
作为业主，这位中国公民的女儿需要缴纳物业税。Stanaland说："她需要从收入扣除物业税，但她是一位学生，所以这对她没有任何好处，因为她大概不会有太多应纳税收入。"
遗产税
帕克曼称，当业主去世，遗产税自动生效。如果业主是外国人，而且物业价值超过6万美元，他的遗产必须被征收40%的税费。
他说："一个规避联邦遗产税的方法是通过一家实体持有物业的产权。"然而，许多州也还征收州遗产税，税率在5.6%到20%不等。
Stanaland称，外国公民可以考虑通过成立一家有限责任公司(LLC)来持有物业的产权。LLC可以保护业主隐私，并且免于物业落入债务人之手。
出租物业
如果该物业被出租，则需要按租金收入缴纳30%的税费。帕克曼说："个人可以向美国国税局(Internal Revenue Service)证明其在美从事贸易或经营，这意味着虽然该个人需要申报租金收入的所得税，但有权享受税收减免。"
出售物业
当该物业被出售，业主需要缴纳收益税。Stanaland称，联邦税率在15%到29%之间，这取决于报税身份、收入和折旧。加利福尼亚州、明尼苏达州和纽约州一些州等还征收州收益税。
帕克曼说："买家应该知道，根据《外国人房地产投资税收法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act)，如果卖方是外国人，买家应该保留售价的15%，而这部分金额应该交由国税局。"
为什么不建议以孩子的名字购房？
Stanaland称，不建议以孩子的名字购房，还有其他许多与税务无关的理由。
他说："如果孩子欠债导致物业被扣押怎么办？或者，如果她跟人撞车导致被起诉怎么办？"Stanaland指出，美国人"动不动"就会起诉他人。
有限责任公司可以防止物业被扣押。如果一位律师查询你名下的物业，发现你是一位没有任何资产的中国公民，则他们可能对此类诉讼不感兴趣。Stanaland说："没有资产可以让你得到保护。"
其他需要考虑的因素：他说："如果孩子结婚并且决定将物业转成夫妻共同财产怎么办？（加利福尼亚州等九个州出台了夫妻共同财产相关的法律法规。）这意味您为女儿买的房子现在也属于您的女婿。"
通过操作协议，有限责任公司可以限制此类情况的发生。
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