En medio de la inestabilidad económica y la agitación global, los compradores extranjeros en los últimos años han visto en los bienes raíces un lugar atractivo para invertir su dinero en Estados Unidos.
Pero el aumento de precios de la vivienda de EE.UU. y un dólar fuerte significan que los compradores extranjeros necesitarán más dinero para comprar una casa aquí. El año pasado, 50% de los compradores extranjeros pagaron en efectivo por bienes raíces residenciales en EE.UU., según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). La financiación con hipotecas, sin embargo, es otra opción.
"La mayoría [de los compradores en el extranjero] no piensan que pueden obtener un préstamo, por lo que pagan en efectivo. Pero podrían tomar un préstamo, incluso si tienen que poner 40% (de cuota inicial)", dice Chris Furie, socio de Insignia Mortgage con sede en Los Ángeles. "Esto les permite ser capaces de comprar algo un poco más caro".
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Los extranjeros no residentes no pueden solicitar préstamos convencionales respaldados por el gobierno estadounidense o la mayoría de las hipotecas conocidas como "jumbo", que son préstamos que superan los umbrales permitidos de US$417.000 en la mayor parte del país y US$625.500 en algunas zonas de alto precio. Aunque la mayoría de los prestamistas, incluyendo los bancos grandes, ven como muy arriesgada la posibilidad de perseguir a un prestatario en mora en el extranjero, algunos, como Total Mortgage Services con sede en Milford (Connecticut), ofrecen préstamos de alto riesgo a los prestatarios extranjeros acaudalados y luego los venden en un mercado emergente de prestamistas no tradicionales, dice John Walsh, presidente ejecutivo de Total Mortgage.
"El solicitante pasa por el proceso de clasificación estándar utilizando formas alternativas de verificación de crédito, ingresos y activos", dice Walsh. Total Mortgage ahora puede prestar desde US$200.000 hasta US$2 millones para los extranjeros no residentes que cumplan los requisitos.
Sin embargo, estos préstamos requieren un pago inicial más alto que la mayoría de las hipotecas, de 30% y más para préstamos de $1 millón y préstamos más grandes para la compra de segunda vivienda, dice Walsh. Las tasas de interés van desde 5% para hipotecas ajustables a cinco años hasta 6,625% en una hipoteca a 30 años de tasa fija, dice Walsh.
En California, Insignia Mortgage cerró US$80 millones para la compra y refinanciación de hipotecas a extranjeros en los últimos 12 meses. El respaldo proviene principalmente de los bancos regionales, dice Damon Germanides, socio de Insignia. Los programas disponibles requieren una cantidad mínima de préstamo de US$500.000 hasta US$7 millones para préstamos a tres, cinco o siete años con las tasas actuales que están entre cerca de 3% y casi 4% para el período de tasa fija inicial, dice Germanides.
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Los prestatarios extranjeros a menudo encuentran mejores tasas y un proceso de calificación menos estricto a través de los bancos que tienen operaciones tanto en sus países de origen como en EE.UU., dice Mathew Carson, propietario de West County Mortgage de San Francisco. HSBC de Londres, que tiene oficinas en 71 países y territorios, ha sido un líder en este mercado y Citibank también tiene un programa.
Los prestatarios chinos pueden utilizar East West Bank con sede en Pasadena (California), que tiene oficinas en China. Otros prestamistas incluyen TotalBank, con sede en Miami, miembro de Grupo Banco Popular con sede en Madrid y TD Bank con sede en Mount Laurel (Nueva Jersey), filial de TD Bank Group en Toronto.
Por ejemplo, TD Bank ofrece a los prestatarios canadienses un programa "transfronterizo" de hipotecas de tasa ajustable para segundas residencias en EE.UU., dice Ray Rodríguez, gerente de ventas regional del banco para la zona metropolitana de Nueva York. "Cobramos las mismas tarifas que a los clientes de Estados Unidos y tienen el mismo proceso de aprobación", añade. "Se requiere una cuota inicial de 20% ya sea que usted está viviendo en Nueva York o Toronto".
Los prestatarios no tienen que tener una cuenta de TD Bank para acceder al préstamo, dice Rodríguez.
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Algunos consejos para los prestatarios extranjeros:
• Lo que se necesita. Como la mayoría de los prestatarios extranjeros no tienen historia de crédito o declaraciones de impuestos en EE.UU., la calificación se basa en las declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios de su país de origen, dice Germanides. Las formas alternativas de documentación pueden incluir una carta de un contador o asesor de impuestos sobre el estado de ingresos y activos y al menos seis meses de estados de cuentas de tarjetas de crédito, añade.
• No se sorprenda. El proceso de aprobación para una hipoteca en EE.UU. es muy diferente de otros países, dice Rodríguez. Por ejemplo, las hipotecas de EE.UU. requieren más documentación que los préstamos canadienses, que también cierran a menudo en tan sólo una semana, en comparación con los habituales 30 días o más para un préstamo de EE.UU., añade.
• Postular con anticipación. Dado que el proceso de aprobación es más complicado y requiere tiempo, se aconseja adelantar la documentación y obtener una pre-aprobación, dice Furie.