Una sobreoferta de casas de lujo en venta le está dando más poder a los compradores.
En Estados Unidos el inventario de propiedades de entre US$500.000 y US$750.000 aumentó 15,9% en marzo en comparación con el mismo periodo del año pasado, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). El inventario de casas de más de US$1 millón subió 12,6% anual. Los inventarios cayeron en abril posiblemente por causa del aumento estacional de las ventas de primavera en dicho país y tal vez porque algunos compradores aprovecharon las ofertas, pero los agentes inmobiliarios dicen que aún están viendo más casas costosas que las de precios más bajos y moderados.
Detrás de la desaceleración de las ventas en el nivel más alto: la volatilidad en el mercado de acciones ha hecho que los compradores acaudalados sean más cautelosos y hay menos compradores extranjeros que el año pasado por causa de la fortaleza del dólar y otros asuntos económicos globales, dice Lawrence Yun, economista jefe de NAR.
“El mercado de acciones ha mejorado, pero aún no sabemos si eso significa que el mercado de compradores de casas de lujo se empezará a repuntar”, dice Yun (News Corp, que posee The Wall Street Journal, también es dueño de Realtor.com, el sitio de Internet de listado de propiedades de NAR, y de Mansion Global).
Más:Cómo ponerle precio a su mansión
Lo que también podría estar pasando es simplemente una “normalización” del mercado residencial, dice Brad Blackwell, vicepresidente ejecutivo y gerente de cartera de negocios de Wells Fargo Home Mortgage. Eso es bueno para los que solicitan grandes hipotecas (conocidas en EE.UU. como “jumbo”), quienes ahora tienen una oferta más amplia de casas y no tendrán que ceder a las exigencias de los vendedores como renunciar a la financiación y a las contingencias de la inspección para competir con los compradores con efectivo.
Sin embargo, los umbrales de los niveles de inventario varían ampliamente según la ubicación en la medida en que actúan las fuerzas del mercado. En el suburbio de Hartford (Connecticut), las casas con precios entre US$300.000 y US$450.000 se están vendiendo rápidamente, pero las ofertas de US$600.000 a US$800.000 frecuentemente se estancan dependiendo de la ubicación y de si el precio es razonable, dice Jessica Starr, agente/propietaria de Starr Realty con sede en Simsbury (Connecticut), un equipo afiliado a Keller-Williams Realty.
“Mucha gente compró en el punto más alto del mercado [antes de la recesión] y están teniendo una pérdida”, agrega.
Más:Las casas más caras deben hacer mayores rebajas para venderse
Hartford es un buen ejemplo de cómo las condiciones locales impactan en el extremo superior de las ventas de viviendas. Una serie de grandes empresas, como General Electric están mudando sus oficinas centrales de la zona. Eso puede crear un exceso de inventario, pero otros compradores acaudalados menos interesados en ciertas áreas geográficas, tales como médicos, pueden lanzarse para aprovechar gangas en los barrios favorables a la familia, dice Starr.
En Portland (Oregon), las casas de precios de US$300.000 a US$600.000 se venden en cinco días con 10 a 20 ofertas, pero las propiedades de US$750.000 comienzan a estancarse en el mercado y es un verdadero desafío vender las de más de US$1 millón, dice Shannon Baird, una agente de Living Room Realty en Portland. Por ejemplo, una enorme casa de 1920 de estilo Tudor, con cinco chimeneas y salón de baile con piso de mármol fue puesta en venta inicialmente por US$1,6 millones, pero no halló comprador durante cinco meses y finalmente se venderá en junio por US$1,425 millones, dice ella.
Uno de los mayores obstáculos es cambiar la mentalidad de los propietarios de viviendas y sintonizarlos con ventas rápidas y la guerra de ofertas, dice Baird. Una propiedad de US$840.000 tenía cuatro contraofertas a partir de US$770.000 antes de que el comprador y el vendedor llegaran a un acuerdo por US$815.000. En estos días, Baird aconseja a los vendedores revisar su precio de venta y considerar ofertas más bajas después de 14 a 21 días.
En San Francisco, Maggie Visser, agente de Parangon Rral Estate con sede en San Francisco, dice que los cambios del mercado de acciones sin duda han disminuido las ventas a los empleados de la industria de tecnología, muchos de los cuales usan sus opciones sobre acciones para comprar. El área de la bahía también se ha afectado por el mercado de unidades de condominios recién construidos, donde las ventas fueron impulsadas por los compradores chinos, dice Visser.
Aquí hay algunas cosas para considerar cuando se financia una casa de precio alto:
• Bajas tasas de interés. Una hipoteca tiene costos menores ahora de lo que puede costar en el futuro. Las tasas de interés promedio de una hipoteca jumbo están todavía cerca de mínimos históricos, 3,72% de tasa fija a 30 años y 2,87% para una hipoteca de tasa ajustable para un período de cinco años, en la semana que terminó el 10 de junio.
• Más efectivo disponible. Los prestamistas exigen mayores pagos iniciales y más reservas de efectivo a medida que se solicitan créditos de mayores cantidades. Por ejemplo, Wells Fargo prestará hasta 89,9% en cantidades de hasta US$1 millón, 80% en montos de US$1 millón a US$2 millones, 75% para los préstamos entre US$2 millones y US$2,5 millones, y así sucesivamente.
• Realice un presupuesto de todos los gastos. Los compradores que apuntan a una vivienda de mayor valor deben asegurarse de que también pueden pagar más impuestos de propiedad, seguro de propietario y mantenimiento, dice Blackwell. “También es siempre importante para los compradores de casas de lujo tener en cuenta el aumento del costo de amoblar esa casa”, añade.