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曼哈顿豪华公寓市场盛宴或将终结

在豪华公寓需求放缓以及供应空前增长的双重夹击下,曼哈顿豪华公寓项目One57的销售锐减。

图为位于曼哈顿中城的豪华公寓塔楼One57。该项目的销售大幅缩水,截至目前,全部94套公寓中尚有20套仍未售出。

ROBERTO MACHADO NOA/LIGHTROCKET/GETTY IMAGES
图为位于曼哈顿中城的豪华公寓塔楼One57。该项目的销售大幅缩水,截至目前,全部94套公寓中尚有20套仍未售出。
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曼哈顿豪华公寓塔楼One57高1004呎,在近年来的建造过程中,一直是当地房地产市场羡慕的对象。由于该项目吸引了众多富裕买家的兴趣,开发商受此鼓舞,纷纷押注豪华公寓的需求必将持续攀升。 然而,事与愿违。 One57项目的销售反而大幅缩水,截至目前,全部94套公寓中尚有约20套仍未售出。在特拉维夫证券交易所(Tel Aviv Stock Exchange)备案的担保文件显示,今年3月,开发商Extell Development将这栋公寓塔楼(西57街157号)的预期清盘销售额下调至25亿6000万美元,与2013年的预期相比下降1亿6200万美元。 受全球经济动荡的影响,曼哈顿超高端公寓的需求已经枯竭,与此同时,市场供应空前增长。对于近年来一再重塑曼哈顿天际线的豪宅行业而言,这是表明熊市业已来临的强有力证据。 纽约房市低迷似乎只限于占比不高的豪华共有公寓市场;其他领域的需求依然强劲,并且价位适中的单元供应相当有限。然而,在其他依靠亿万富翁闲钱维持的超高端市场,情况同样不容乐观。举例来说,伦敦豪宅市场、高端艺术行业,甚至是老爷车市场均出现价格下跌。 尽管如此,Extell最终的业绩可能还算不错——One57的预期清盘销售额仍比成本高出近10亿美元,而该项目之后新建的数十个高端项目比较引人担忧,因为它们只有很少一部分单元成功售出。 Extell创始人加里·巴内特(Gary Barnett)说:“众多开发商试图追逐三、四年前的市场繁荣。遗憾的是,他们迟到了,并且这场盛宴即将结束。” 巴内特没打算从此远离房地产行业。他将高端市场目前的状态形容为“暂时的失衡”,而这种局面将在未来几年内得到缓解。 然而,其他开发商仍心有余悸。业内人士表示,有两个高端项目——分别为索尼大厦(Sony Building)的上层改建项目和中央公园南(Central Park South)的新建塔楼项目——已经被取消或搁置,而银行也纷纷收紧贷款。上个月,东58街(East 58th Street)一幢900呎高现代塔楼的开发商申请破产保护,从而避免因未能获得推进项目所需的长期融资而丧失抵押品赎回权。 房地产评估机构Miller Samuel Inc.总裁兼评估师乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“我们为支撑此次房地产繁荣的华尔街公司提供了大量咨询服务。从今年开始,我们开始注意到高层住宅项目之间的激烈竞争,深为担忧。” 许多开发商并不报告销售情况,因此很难衡量市场动荡的严重程度,而在建项目公布的数据中并不包括定价。 开发商表示,目前有几百到上千套单元正在建造或计划中。假如每平方呎单价在3500美元以上,相当于两卧单元的售价在500万美元左右,而这被认为是超高端市场的基准。 在距离One57几个街区的现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)附近,有一幢住宅塔楼正在建造。该项目共推出140套豪华公寓,其中顶楼公寓的售价为7000万美元。另一幢高层塔楼位于公园大道520号(520 Park Ave),共推出33套单元,均价在3800万美元。 在One57项目所在的街道,还建有世界上最纤细的建筑之一西57街111号(111 W. 57th St.)。该项目计划推出60套单元,楼体高度约为1400呎,远高于1250呎的帝国大厦。大楼采用自下而上不断收窄的结构设计,因而最高的住宅楼层面积刚超过2000平方呎。另一幢相当纤细的塔楼高900呎,位于曼哈顿下城(Lower Manhattan),由开发商Michael Shvo和他的合伙人共同出资建造,而其中部分资金来自寻求绿卡的中国投资者。 所有这些开发商一直以来依靠全球不断增多的亿万富翁和准亿万富翁,而他们的置业需求主要以寻找安全的资金避风港以及购置视野绝佳的公寓为目的。 然而,这个市场的深度近乎难以估量。不同于对租赁公寓或办公大楼的需求,这部分市场被认为极度不稳定,并且易受汇率和利率波动等外界因素干扰。 经纪人表示,在过去一年,油价暴跌和中国经济低迷等此类因素使市场遭受打击。 近期,即使是相对乐观的公寓开发商也开始承认市场放缓,但他们预计,最佳项目——他们正在建造的项目——仍将拥有大量需求。同时,这些开发商表示,尽管速度减慢,但售价继续维持高位。 房地产开发商JDS Development Group管理合伙人迈克尔·斯特恩(Michael Stern)说:“毫无疑问,需求已经放缓。”该集团正联合另一家开发商Property Markets Group共同建造西57街111号项目。 他还表示,在纽约,可以欣赏到中央公园美景的公寓非常有限,因此开发商将等到价格涨至高点再出售。目前,他们暂不采取市场推广,但就眼下局势而言,这种策略十分少见。 斯特恩说:“总而言之,纽约最令人梦寐以求的就是中央公园的美景。到目前为止一直如此,并且未来也将不会改变。” 斯特恩和许多其他开发商为建造这些塔楼申请的贷款在几年后才能到期,因此他们还有时间等待豪华公寓市场复苏。 同时,对于在建项目的开发商而言,还有一线生机。由于多数银行已经对该领域“敬而远之”,加之只有少数新项目被启动,意味着供应预计不会进一步增长。 巴内特说:“好消息是我们不会看到更多的项目破土动工。” 写信至eliot.brown@wsj.comjosh.barbanel@wsj.com与作者联系 本文初刊于《华尔街日报》 (以上由寰域居翻译)