独一无二的豪宅怎样定价有诀窍

在卖房子的时候，多数业主会参考社区里其他类似的房源及其报价。 但假如物业独一无二、面积超大，或者附带直升机停机坪，该怎么办呢？在这种情况下，不太容易通过比较邻居的房屋来得出定价。 因此，业主倾向于偏高的目标价格。不仅如此，豪宅中介机构Olshan Realty Inc.总裁兼总经理唐娜•奥尔尚(Donna Olshan)表示，豪宅卖家通常会给出“不切实际的报价”，因为他们对自己的物业估计过高。 奥尔尚说：“在他们看来，他们的房屋独一无二，并且会有人愿意为这种独特性买单。然而，市场通常会向他们证明，实际情况截然相反。” 此外，奥尔尚称，富裕的卖家不太愿意采纳经纪人的建议。她认为，原因在于这些卖家不需要通过卖房获得资金。交易不能为他们的生活带来任何变化，所以他们愿意等到价格合适再出手。 房地产评估机构Miller Samuel Inc.总裁兼评估师乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说：“遗憾的是，如果不听从经纪人的建议，这些物业的挂牌时间无论如何都将超过市场的平均天数。” 对于豪宅业主而言，如果不想让房屋变成滞销品，不妨参考以下三点意见。 不要过于感情用事 对于某些豪宅卖家而言，虽然很难做到，但确实应该听从经纪人根据数据和市场调查给出的专业意见。 米勒说：“经纪人站在客观的角度，并且比你更了解市场行情。” 与此同时，奥尔尚表示，由于卖家骨子里通常没有“现实主义基因”，他们很容易听信许诺高价的经纪人，即使是不切实际的售价，并且在豪宅销售中更是如此。 奥尔尚说：“卖家需要试着理解呈现在眼前的数据。毕竟房屋销售属于商业交易，卖家应该刨除个人因素。” 卖家保持合理预期的另一种方法是确保消息灵通，并且了解当地市场。公共记录、市场报告以及经纪人和其他房地产专家的博客，都可以帮助卖家掌握所在地区的最新动态。 米勒说：“作为一个团队，卖家应该积极参与，并且与经纪人通力合作。” 留心同类房源竞争 米勒称，尽管豪宅业主自认为他们的房屋独一无二，但实际情况是买家会考虑许多房源。在库存率较高的市场，卖家需要考虑到将面临较多竞争，这一点尤为重要。 他解释称，“你不能对定价怀有过高的期望”，他补充说，不切实际的价格终将一无所获，而且浪费所有人的时间。 米勒表示，在曼哈顿等不断下滑的豪宅市场，定价过高的物业不好卖。 他说：“从我三十多年的估价经验来看，标价与市场价之间存在差异的现象非常普遍。” 资产价值最大化 奥尔尚建议：“如果你想将物业快速出手，从一开始就必须采取正确的定价策略。” 具有36年的经纪人从业经验的奥尔尚表示，如果卖家在挂牌前将物业精心布置一番，可以制定并获得更高的价格。例如，更换光线昏暗别墅的照明设备，或者聘请一家设计公司，使房屋在潜在买家面前呈现出最佳面貌，这些都能起到至关重要的作用。 奥尔尚称，她的公司曾为一栋别墅争取到比最初报价高出100万美元的成交价，因为“景观设计实在太棒了”。最近，她还成功说服一位卖家投资5万美元用于一处物业的景观设计。本来，这处物业的售价不会超过59万9000美元，但经过升级改造，最终在上市第一周以79万5000美元成交。 奥尔尚每周都会推出《奥尔尚豪宅周报》，她说：“通过改善物业的面貌，卖家可以发掘更多的房产价值。” 奥尔尚最后总结称，“秘诀就是：使物业呈现出最佳面貌，给出合理的定价，并且积极回应每次看房请求。” 更多阅读：名人房产炙手可热 中国买家怎样决断稳准狠？