Nueva crisis inmobiliaria en Miami parece inminente

Miami afronta una crisis de condominios, otra vez. Desarrolladores inmobiliarios han empezado a cancelar proyectos, recortar considerablemente los precios y ofrecer incentivos como acceso a jets privados para impulsar las ventas, un ominoso eco de la crisis inmobiliaria de Estados Unidos que golpeó particularmente fuerte al sur de Florida. Financiamiento fácil y un alza de los precios impulsaron a los desarrolladores a construir alrededor de 21.000 departamentos en el área del centro de Miami entre 2004 y 2008. Muchas de esas unidades, sin embargo, permanecieron vacías por años. Los desarrolladores aseguran que esta vez se han protegido solicitando a los compradores que den cuotas iniciales de 50% al momento que se inicia la construcción de edificios y cancelando proyectos en lugar de seguir adelante con ellos en momentos en que el mercado se desacelera. Aun así, podría no ser fácil para algunos evitar el daño. En el cuarto trimestre de 2015, el número de transacciones por condominios en Miami Beach cayó casi 20% frente al año previo, al mismo tiempo que el inventario se elevó cerca de un tercio, según un informe de la firma de tasación Miller Samuel Inc. El precio de venta medio cayó 6,6%, según el informe.

“El mercado de condominios ha tocado techo”, dijo Neisen Kasdin, un abogado de desarrollos inmobiliarios de Akerman LLP en Miami. “La velocidad de las ventas se ha reducido considerablemente”. Muchas de las fuerzas que aquejan el mercado de Miami también están impactando al mercado de lujo en Nueva York, el sudeste de California, Australia y Londres. El dólar fuerte y la debilidad de otras divisas, la caída de los precios del petróleo y la turbulencia económica global han socavado el poder adquisitivo de inversionistas extranjeros. Al mismo tiempo, los remeces del mercado bursátil han hecho a muchos estadounidenses acaudalados reacios a hacer grandes compras. Se prevé que los precios de las casas de lujo en 10 ciudades globales analizadas por la consultora Knight Frank LLP suban 1,7% este año, frente a un aumento de 3% en 2015. Carlos Rosso, presidente de Related Group, el mayor desarrollador de condominios de Miami, dice que hoy en día vende alrededor de 20 unidades a la semana en la zona de Miami-Fort Lauderdale frente a unas 100 semanales hace un año. Es por ello que Related ha decidido ofrecer el pie cuadrado de su desarrollo Auberge, un proyecto de 60 pisos en el centro de Miami, a US$600 (US$6.460 el metro cuadrado), frente a US$850 (US$9.150 por metro cuadrado) que habría solicitado hace un par de años. Si Related y sus socios no hubieran decidido reducir sus precios, quizás habrían tenido que esperar hasta el próximo ciclo para iniciar la construcción. El proyecto fue lanzado hace dos meses y hasta el momento Related ha vendido alrededor de 70 unidades de un total de 350. “Es un maratón y no es una carrera de 100 metros”, dijo. “Esta es la parte del maratón en la que estamos corriendo un poco lento”.

Otros desarrolladores de Miami han postergado o cancelado más de media docena de proyectos planeados a principios del ciclo, desde el Ion East Edgewater, una torre de 35 pisos planeada por una firma local, hasta Krystal Tower, una torre en el centro de la ciudad de inversión brasileña, según la firma de consultoría Integra Realty Resources Miami. En total, la lista pendiente de unidades en proyectos activos en Miami se ha reducido 42%, según un informe publicado hace un mes por Integra. En el Aurora, un nuevo edificio de 61 unidades en Miami, el desarrollador está ofreciendo a los compradores membresías gratuitas a JetSmarter, un servicio que permite a sus miembros compartir jets privados gratis. Tim Lobanov, director gerente de Verzasca Group, que está desarrollando el edificio, dice que el beneficio tiene un valor de alrededor de US$12.000 y que es parte de la propuesta del proyecto para atraer a neoyorquinos. JetSmarter ofrece vuelos varias veces a la semana entre Nueva York y el sur de Florida. El mercado de condominios del sur de Florida es especialmente vulnerable a los vaivenes de la economía global porque los desarrolladores dependen en gran medida de compradores extranjeros, particularmente sudamericanos, rusos, europeos y canadienses. Los inversionistas extranjeros se han replegado conforme el valor de sus monedas cayeron versus al dólar. Para los brasileños, por ejemplo, su moneda ha caído 42% frente al dólar desde 2014, mientras el poder adquisitivo de los argentinos en EE.UU. se ha reducido más de 40%, según Integra Realty Resources. Los desarrolladores de Miami dijeron que han visto una demanda elevada de neoyorquinos y chinos que buscan comprar una segunda residencia, pero ello difícilmente compensará la profunda caída en la demanda de sudamericanos. “La profundidad del mercado chino, europeo o canadiense no es suficiente para compensar al comprador sudamericano”, dijo Anthony Graziano, director gerente sénior de Integra. Aunque miembros de la industria reconocen que el mercado se está desacelerando, dicen que los bajos niveles de deuda y una caída en el número de nuevos proyectos prevendrá el tipo de oferta excesiva que vieron durante la última crisis. “No lo veo como el baño de sangre que tuvimos la última vez”, dijo Gil Dezer, presidente de Dezer Development, constructor de departamentos de lujo en Miami como Residences by Armani Casa, que ha visto su volumen de ventas precipitarse a seis al mes de 20 mensuales. En total, alrededor de 1.200 unidades en Miami fueron entregadas el año pasado, frente al máximo de 10.000 departamentos en 2008, según Integra. Pero con más de 7.300 unidades en construcción, se espera que el inventario crezca. La mayoría de los desarrolladores de Miami se han protegido utilizando una receta de los mercados sudamericanos. Muchos ahora requieren a los compradores pagar un depósito de 50% del costo total de sus unidades para cuando el proyecto empieza a construirse. Los desarrolladores no inician las obras hasta que han vendido 80% del proyecto, lo que significa que las cuotas iniciales son suficiente para cubrir una porción significativa de los costos de construcción. Durante el último ciclo, por el contrario, los desarrolladores solicitaron depósitos de 20%. Related y unos cuantos desarrolladores han relajado desde entonces sus requerimientos de cuotas iniciales de 50% a 30% para alentar más ventas. Rosso dijo que Related hace eso solo cuando ha ya ha asegurado un préstamo de construcción y no necesita depósitos adicionales para cubrir los costos del edificio porque el proyecto está 80% vendido. De todos modos, Rosso dijo que la empresa no anticipaba construir muchos proyectos de lujo en Miami en los próximo dos años y, en cambio, se enfocará en países como Argentina y México. “Una gran parte del ciclo es entender cuándo es momento de lanzar nuevos proyectos y cuándo es tiempo de vender lo que tienes”, dijo. Este artículo fue publicado originalmente por The Wall Street Journal y traducido por Mansion Global.