Por meses, los murmuros de que el mercado de condominios de Miami se está debilitando se han propagado entre algunos expertos inmobiliarios. Los agentes percibimos cambios antes de que se hagan noticia porque estamos en el campo todos los días y conversamos con posibles compradores y vendedores, ponemos casas a la venta y las mostramos, y compartimos nuestras experiencias recientes con colegas. El dueño de casa o posible comprador promedio no recibe ese mensaje (o no lo cree) hasta que se convierte en titular en un periódico. Usualmente, el Miami Herald o el New York Times abren el camino con un artículo ampliamente leído que es luego compartido miles de veces y que recibe likes en Facebook y Twitter.
Sin embargo, antes de que se vuelvan noticia, hay indicadores clave que cualquier persona, especialmente un comprador, puede relacionar y concluir que el mercado de condominios de Miami podría haber alcanzado su pico. Hay otros datos más técnicos que ofrecen señales preliminares similares sobre la desaceleración de un mercado, como un aumento en los meses de inventario disponible, días que permanece una propiedad en el mercado y volúmenes de ventas. Pero los siguientes son indicadores que tanto los compradores como los vendedores pueden seguir fácilmente sin estadísticas de mercado o incluso antes de que el mercado dé señales concluyentes.
1. Opciones y estándares de financiación menos estrictos
Conseguir un préstamo es más fácil hoy que hace uno o dos años, conforme las instituciones financieras buscan maneras de atraer a un nuevo grupo de compradores. Fannie Mae, una de las firmas hipotecarias respaldadas por el gobierno estadounidense, ahora permite que las ventas de departamentos en condominios cierren con cuotas iniciales de apenas 5% y los condominios con préstamos no garantizados cierren con depósitos de 10%; hasta hace poco, la norma habría sido 20% mínimo.
2. Muchos nuevos agentes
Si vive en Miami, es probable que conozca a un puñado de personas que acaba de obtener su licencia de bienes raíces, está estudiando para obtener una o estuvo fuera del mercado y está listo para volver porque lee en las noticias que "el mercado está que quema". Cuando alguien toma la decisión de ingresar al mercado porque lee en las noticias o escucha sobre fiestas glamorosas ofrecidas por desarrolladores, usualmente ya es un poco tarde.
3. Cuotas iniciales más bajas en pre construcciones
Aunque los desarrolladores atraviesan un buen momento de ventas, no vale la pena hacer excepciones o compromisos cuando los contratos salen como pan caliente. Pero si las ventas se desaceleran, los desarrolladores tienen que encontrar nuevas maneras de atraer a compradores listos. Cuando los desarrolladores empiezan a anunciar excepciones, quiere decir que están buscando nuevos compradores ya que su clientela existente se está secando. Varios proyectos, incluyendo Le Parc at Brickell en Brickell Heights, han anunciado públicamente que han reducido sus cuotas iniciales, de 50% a 30%, y hay varios otros proyectos que no lo han anunciado públicamente pero que están dispuestos a negociar una estructura de depósitos reducida.
4. Entre líneas
Incluso cuando los titulares del mercado se mantienen positivos o matizados, declaraciones de los desarrolladores usualmente ofrecen claves sobre el mercado. Para alcanzar sus metas de ventas, los desarrolladores necesitan ser extremadamente positivos para crear un ambiente propicio y una sensación de urgencia para sus productos. Cuando empiezan a matizar sus predicciones y visión sobre el actual mercado, es una señal de desaceleración. En un reciente artículo de The Real Deal, los desarrolladores hicieron comentarios utilizando palabras como "equilibrio", "mercado equilibrado" y "mercado saludable", señales de que el mercado de pre construcción se ha desacelerado. (A veces, recibimos un comentario refrescantemente honesto de un desarrollador como Gil Dezer, cuando declaró en octubre al Miami Herald: "El que te diga que no está sintiendo la desaceleración, está mintiendo".) Noticias de que desarrolladores de larga data en Miami están vendiendo algunos de sus terrenos nos dan una perspectiva parecida de la dirección del mercado.
5. Cancelación de nuevos planes de construcción
En los últimos nueve meses, varios proyectos de pre construcción se han cancelado, incluyendo Ion en East Edgewater; Six Midtown, Edge Residences en Brickell, Bath Club Estates en Miami Beach y otros. Los desarrolladores no cancelan proyectos a menos que sepan que no se van a vender.
¿Qué significa esto para vendedores y compradores?
Si se está mudando a otro lado de la ciudad y necesita vender su casa y comprar otra, no importa en qué mercado esté (está comprando caro y vendiendo caro, o comprando barato y vendiendo barato). Si está comprando para inversión o realizando su primera compra en un condominio de Miami, necesita comprar "de manera inteligente". Asegúrese de que no está pagando más del precio de mercado, obtenga estadísticas sólidas del vecindario, rangos de precio y tipo de propiedad, y mantenga esa casa por unos cuatro o cinco años por lo menos para maximizar su inversión. Y si es un vendedor, es tiempo de ser más realista con su precio y vender su propiedad si quiere maximizar sus ganancias en este ciclo. Si se pone codicioso, podría salirle el tiro por la culata. *Sep Niakan es agente y propietario de HB Roswell Realty, una firma inmobiliaria boutique en el barrio de Edgewater en Miami.Este artículo fue publicado originalmente en MarketWatch y traducido por Mansion Global.