El promotor inmobiliario del Sur de Florida George Helmstetter conoce de primera mano el impacto de los compradores de alto poder adquisitivo en el mercado de bienes raíces de lujo de la región. Compradores internacionales representaron 65% de todas las residencias vendidas en Marina Palms Yacht Club & Residences, un condominio de lujo de dos torres y muelle deportivo en construcción en North Miami Beach por parte de The DevStar Group, donde Helmstetter es el socio principal. Las compras extranjeras de casas existentes en Estados Unidos cayeron aproximadamente 12% en 2015 según los datos de ventas mensuales de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios del país y sondeos del Índice de Confianza de los Agentes Inmobiliarios, dice el economista en jefe de Realtor.com, Jonathan Smoke. Realtor.com es parte de Move Inc., una subsidiaria de News Corp., que también es dueño de Mansion Global vía Dow Jones. “El dólar fuerte, economías debilitadas y alza de precios hicieron que fuese más difícil para los compradores extranjeros competir contra los estadounidenses”, dice Smoke. Helmstetter dijo que los compradores extranjeros que sopesan la idea de comprar en el club están divididos entre esperar y actuar ahora. “Algunos compradores están esperando debido a la fortaleza del dólar”, dice. “Quieren que el real brasileño se recupere antes de hacer la conversión. Pero hay otro grupo que cree que el dólar solo se fortalecerá más”, dice, y no quieren esperar.
Los compradores chinos siguen muy interesados en los bienes raíces, dice Sam Van Horebeek, director de East-West Property Advisors Ltd., una compañía con sede en Shanghái que ayuda a este grupo de consumidores a conectarse con el mercado inmobiliario de EE.UU. “La depreciación del yuan hace que muchos ciudadanos aquí piensen que es tiempo de diversificar aún más sus inversiones”, dice. “Los activos denominados en dólares están en gran demanda y el enfoque sigue estando en propiedades estadounidenses”. Para los compradores extranjeros interesados en el mercado de EE.UU., a continuación algunos consejos de expertos en vivienda y finanzas sobre cómo minimizar el impacto del dólar fuerte:
1. Protéjase contra el riesgo monetario
Invierta en un fondo cotizado en bolsa (ETF, por sus siglas en inglés). Los ETF actúan como una protección contra las actuales fluctuaciones de divisas, dice Richard DeNapoli, director de fideicomisos de Coral Gables Trust, una firma de manejo de riquezas en Coral Gables, Florida. “Hay unos cuantos ETF que actúan como protecciones contra las fluctuaciones monetarias”, dice. “Un comprador extranjero preocupado por esto puede invertir cuando considere hacer una compra en EE.UU., o puede invertir la diferencia del efectivo necesario para cerrar al momento de firmar el contrato para su propiedad”.
2. Obtenga un préstamo hipotecario en EE.UU.
“Es difícil obtener una hipoteca si es un ciudadano extranjero”, dice Mike Larsen, cogerente de Castle & Cooke Mortgage, una firma hipotecaria en Park City, Utah, que trabaja con compradores internacionales. “Todo depende de los riesgos que el prestamista quiera asumir”, dice. Los compradores internacionales deberían poner una cuota inicial más alta que un comprador local, pagar una tasa de interés un poco más alta y ser paciente ya que el proceso tomará tiempo.
3. Ajuste sus expectativas
Jacky Teplitzky, un agente inmobiliario de Douglas Elliman Real Estate en Nueva York, dice que los extranjeros interesados en comprar bienes raíces de lujo en EE.UU. podrían tener que reducir su rango de precios. “Mi sugerencia es evitar comprar en edificios donde el precio por metro cuadrado ha alcanzado su punto máximo; en cambio, compre en edificios y zonas donde aún hay espacio para subir.”
4. Establezca una LLC
Una empresa de responsabilidad limitada (LLC, por sus siglas en inglés) ofrece protección a su activo, dice Tim Speiss, del grupo de asesores de patrimonio personal de la firma de contabilidad EisnerAmper en Nueva York. “Podría mitigar, evitar o hasta eliminar un impuesto estatal de EE.UU.”, dice. Aunque US$5,4 millones del patrimonio de un comprador estadounidense está exento del impuesto estatal federal, solo US$100.000 del patrimonio de un extranjero que fallece está exento del impuesto estatal, dice Speiss.
5. Consulte con profesionales de impuestos, leyes y bienes raíces
Las regulaciones tributarias son distintas si el comprador va a vivir en la casa o si la va a alquilar. Además, hay reglas sobre inversionistas pasivos o activos. Para compradores internacionales con un historial de inversión en bienes raíces en EE.UU., un dólar fuerte no es un gran problema, dice Jason Kim. Kim es un abogado de acuerdos inmobiliarios y socio de la firma legal en Los Ángeles Blank Rome, donde trabaja con empresarios asiáticos, incluyendo accionistas de empresas que quieren invertir en inmuebles. “Del lado coreano, las personas de alto poder adquisitivo han estado comprando mansiones caras en el sur de California por décadas”, dice Kim. “La impresión general que recibo de la gente con la que hablo es que están acostumbrados a las fluctuaciones en el mercado de divisas. Están acostumbrados a las desaceleraciones económicas. Se están replegando pero no hay un ambiente de pánico. Definitivamente hay una desaceleración de adquisiciones en el mercado residencial”.