El mercado de departamentos de alta gama de Manhattan se está llenando.
A medida que los desarrolladores buscan jugosas ganancias en la construcción de viviendas de ultra lujo, las obras repartidas a través de la ciudad están provocando temores de un exceso de oferta.
Los constructores están llevando a cabo numerosos condominios que ponen a la venta por encima de US$20 millones en edificios delgados y de vidrio alrededor de Manhattan.
Uno de ellos, la torre de 66 pisos en el 220 de Central Park South, tiene a la venta más de 60 departamentos por encima de los US$20 millones cada uno, según documentos de la oficina del fiscal general de Nueva York. En comparación, en 2008 solo se vendieron 29 condominios nuevos por US$20 millones o más en todo Manhattan, según la firma de tasaciones Miller Samuel.
“El número de personas que comprarán estas propiedades es limitado”, dijo Jonathan Miller, presidente de Miller Samuel.
En cuanto a los desarrolladores que están iniciando proyectos en este momento, “habrá quienes salgan ganando y quienes no”, agregó.
El auge en las esferas más altas de los bienes raíces residenciales se extiende por un puñado de ciudades alrededor del mundo, incluyendo Londres, Singapur y Dubái, donde la élite global está poniendo dinero en casas de la más alta calidad. Sin embargo, la demanda es particularmente aguda en Nueva York, y está transformando el perfil de la Gran Manzana a un punto que pocos habrían previsto durante la explosión de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos.
El epicentro es la zona alrededor del extremo sur de Central Park, donde algunas de las apuestas más altas incluyen un edificio de 320 metros de alto junto al Museo de Arte Moderno financiado mayoritariamente por inversionistas de Singapur. Asimismo, la conversión de los pisos superiores del ex edificio Sony en la Avenida Madison y una torre ultra delgada de caliza que está siendo construida por Zeckendorf Development y que llama sus unidades “mansiones en el cielo”.
Los edificios, pensados para los compradores más acaudalados, se levantan incluso en momentos en que la construcción general de apartamentos se encuentra rezagada en comparación a los niveles históricos.
Esto está distorsionando los barómetros tradicionales de los bienes raíces de Manhattan. El precio promedio de condominios de estreno debería superar los US$7,2 millones en 2017, frente a US$4,8 millones en 2014 y US$1,9 millones en 2008, según CityRealty, una firma que rastrea datos de la vivienda en Nueva York.
Por su parte, los terrenos se han vuelto tan caros que los desarrolladores que compran varios espacios nuevos deben esperar vender unidades a más de US$37.675 el metro cuadrado para obtener una ganancia, dicen expertos en bienes raíces. Esto significa tres veces el nivel de hace unos pocos años.
Hay señales de que la demanda de este tipo de vivienda esté acercándose a su techo. El año pasado, la torre de vidrio de One57 seguía alrededor de 25% vacante. Su dueño, Extell Development Co., redujo sus expectativas de ingresos totales por el edificio en alrededor de 4%, a US$100 millones. Esto, en parte, por la desaceleración, según documentos presentados en la bolsa de Tel Aviv en Israel, donde Extell ha emitido US$300 millones en deuda.
Pero por ahora, es una buena época para los desarrolladores. Hace unos días, Vornado Realty Trust informó a inversionistas que su proyecto en 220 Central Park South aseguró ventas por US$1.100 millones tras solo seis semanas en el mercado. Con apenas un tercio del edificio vendido, ya se ha pagado solo.
“Nos está yendo más que bien”, dijo Steven Roth, presidente ejecutivo de Vornado.
Gary Barnett, fundador de Extell, dijo que esperan vender todas las unidades de One57 para fin de año.
El edificio ya se ha anotado un récord. Su penthouse se vendió por US$100 millones en enero, la operación más cara de una sola unidad en la historia de la ciudad de Nueva York. El dúplex de 1.022 metros cuadrados en los pisos 89 y 90 tiene paredes de vidrio de más de siete metros de alto en tres lados con vistas impresionantes de Central Park, Long Island, el estado de Nueva Jersey y el Océano Atlántico. Cuenta con seis dormitorios, seis baños, una escalera curva, dos tocadores para damas y acceso a una piscina en el hotel Hyatt en el edificio, según documentos de presentación.
Extell y sus socios en Abu Dhabi esperan una ganancia total de cerca de US$1.000 millones por el edificio de 306 metros de alto al sur de Central Park.
Barnett planea una torre aún más alta al oeste de la Calle 57, con ingresos por ventas de US$4.400 millones, frente a un costo de construcción estimado en US$2.000 millones, según documentos presentados por Extell a los reguladores.
“Aunque la oferta está creciendo, también así la demanda”, dijo Barnett sobre el mercado de lujo en Nueva York, agregando, sin embargo, que no prevé que a todos los proyectos les vaya bien.
Aun así, los motivos que impulsan la demanda de propiedades de ultra lujo no son siempre claros. Los desarrolladores y agentes de ventas atribuyen el aumento de los precios a una variedad de factores que incluyen las crecientes filas de los súper ricos, un interés de los adinerados del mundo en los bienes raíces residenciales y las bajas tasas de interés que han hecho que los inversionistas busquen retornos más altos de los que pueden obtener de bonos. Muchos apartamentos no son habitados, sirviendo solo como inversiones.
Los detalles de los compradores son escasos, ya que los ricos usualmente esconden sus identidades. Esto hace que los fundamentos del mercado sean más difíciles de entender que los motores típicos de la demanda inmobiliaria, como ingresos locales o crecimiento de la población. Datos específicos sobre los precios de los condominios tampoco son siempre fáciles de conseguir, lo que dificulta a los desarrolladores la evaluación de la competencia. Los mercados de bienes raíces que carecen de transparencia son propensos a construir de más, porque los desarrolladores no saben a ciencia cierta cuál es su base de clientes o cuándo dejarán de comprar.
“Hay un problema cuando nadie sabe cuál es la demanda real de la vivienda”, dijo Charles Nathanson, profesor de finanzas de la Universidad de Northwestern, quien ha estudiado precios de bienes raíces. “Muy poca información entra al mercado, todos simplemente están copiando al otro”. Un resultado común: “no dar en el blanco” porque las empresas terminan construyendo más de lo que el mercado puede soportar.
Incluso los agentes que generalmente son optimistas predicen que muchas unidades se quedarán vacías a pesar de una economía que podría mantenerse fuerte, debido a la alta oferta y el número finito de personas ultra ricas.
“La creación de riqueza debe mantenerse por encima de la creación de apartamentos”, dijo Leonard Steinberg, presidente de Compass, una firma de bienes raíces en Nueva York. “En conclusión, todos van a tener que asumir que el tiempo de venta será más largo”.