2014年8月，房地产市场一片欣欣向荣。地处伦敦最昂贵社区之一的一套两卧共管公寓以325万英镑（折合464万美元）的价格挂牌出售，在六个月前的买价基础上加价了67%。 这套公寓位于骑士桥(Knightsbridge)卡多根花园(Cadogan Gardens)附近的红砖建筑内，目前仍然待售，但预期已有所调整。公寓连续降价了三次，最近一次是今年初，售价被下调至250万英镑。 公寓面积为1250平方呎，屋内铺有黑胡桃木地板并配备高档厨具。房地产代理公司Faron Sutaria切尔西办事处的销售代理Sam Spring说：“这处物业相当不错，只是当前市场对价格非常敏感。” 对于伦敦房价最高的社区，市场繁荣就此结束。 在2008年金融危机之后，主要来自俄罗斯、中国和中东地区的富裕投资者“趁虚而入”，纷纷涌进伦敦、纽约和温哥华等地购买高端住宅。当时，投资房地产行业似乎安全可靠，并且由于利率超低，收益相对稳健。 现如今，不仅是伦敦的需求放缓，全世界的高端住宅市场都面临相同的困境。 房地产经纪公司莱坊国际(Knight Frank)的分析显示，今年全球十大城市的豪宅均价预计小幅上涨1.7%，与2015年3%的涨幅相比有所下降。 推动房市繁荣的外国投资者不得不应对本国货币疲软、股市震荡以及原油价格暴跌等问题。与此同时，英国交易税的全面改革将于今年春天生效，包括对高价交易征收附加印花税，以及对二手房屋和租赁物业开征新税。 经纪人称，去年纽约的高端住宅需求降温。莱坊国际表示，受美元走强的影响，投资迈阿密房产的南美洲和欧洲买家今年可能撤回资金，并且香港、新加坡和巴黎的房价料将下跌。瑞银集团(UBS Group AG)去年10月份表示，悉尼、温哥华、旧金山和阿姆斯特丹的房地产市场似乎“明显被高估”。 英国房地产公司Clearbell Capital LLC高级合伙人Manish Chande说， 伦敦豪宅昔日是世界上最抢手的资产之一，但“这种狂热一去不复返了。大约18个月前，所有物业如刚出炉的蛋糕般颇为畅销。现如今，情况截然相反。”
根据数据供应商Lonres，在梅费尔(Mayfair)和切尔西等伦敦市中心的高档社区，2015年房价下跌了1.4%，而另一些社区的处境更糟。莱坊国际的数据显示，去年11月份，骑士桥地区的房价与上一年相比下跌5.6%。 价格跌幅可能低估了眼下的不利局面：高端住宅的数据很难作比较，因为这类房源数量不多，并且卖家可能持有充足的资金，可以选择推迟出售，而非接受降价。根据英国买方代理机构Property Vision，与上一年相比，去年12月份伦敦豪宅市场的交易量暴跌40%，并且高端物业的库存越积越多。 豪华住宅中介机构Huntly Hooper表示，买卖双方陷入僵局，导致在去年11月份底，伦敦市中心售价在100万英镑及以上的待售房屋数量突破2712套，与2014年1月相比猛增81%。 尽管如此，作为房产流动性紧缩的迹象，报价与售价之间的差距正不断扩大。 Huntly Hooper的数据显示，截至去年11月份的三个月内，伦敦市中心高端住宅的最初报价与平均售价之间相差19%，创下新纪录。该差距在去年同期仅为9%。 更多阅读：香港豪宅价格今年料将下调5% 由共享一座花园的四条街道组成的卡多根花园位于卡多根庄园(Cadogan Estate)内。该庄园地处伦敦市中心，占地93英亩，卡多根家族在此生活了近300年。 庄园临近切尔西和骑士桥，这些地区如今就是豪车、奢侈品和天价公寓的代名词。 它的起源与贵族有关。作为英国贵族，卡多根家族曾在遍布农田和湿地的切尔西拥有多处避暑房产。第一次大规模房地产开发始于18世纪70年代，当时卡多根伯爵(Earl Cadogan)查尔斯·斯隆(Charles Sloan)将部分土地租赁给建筑师亨利·荷兰(Henry Holland)，用于建造面向中等富裕人群的联排式住宅。 到了19世纪，这片区域开始被不断扩张的伦敦吞并。斯隆广场(Sloane Square)地铁站于1868年投入使用。在19世纪后期，卡多根庄园的大部分土地因衰败得以被重新开发。 房地产代理公司汉普顿国际(Hamptons International)斯隆广场办事处主管Nathaniel Wilde称，2015年，卡多根花园共有34套住宅挂牌上市，但仅有四分之一售出，并且几乎半数的房源退出市场。他表示，在贝尔格莱维亚区(Belgravia)附近的亿万富翁和外交官聚居区伊顿广场(Eaton Place)，共有约50套住宅挂牌上市，但仅有四分之一售出。 Wilde说：“去年该地区的房地产市场举步维艰，目前仍有大量房屋待售。” 根据土地登记局的记录，卡多根花园最近售出的一处共管公寓开价250万英镑，最终在2014年2月以195万英镑的价格成交。Spring表示，卖家是一位房地产开发商，此前一直将公寓出租。
去年4月，一位欧洲投资者以2030万美元的价格购入了90层顶级豪宅One57的一套四卧公寓，但近期以1775万美元将其抛售。
RAMSAY DE GIVE FOR THE WALL STREET JOURNAL来自中东和亚洲的超级富豪买家此前推动房价上扬。然而，去年这些国家的经济环境发生巨大变化。 原油价格跌破每桶30美元，几乎是5月价格的一半。房地产经纪人表示，来自中东和非洲石油生产国的一些投资者的需求因此减弱。 房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，去年中东投资者占伦敦市中心高端物业买家总人数的4%，与2014年的15%相比显著下降。 本国货币疲软迫使亚洲和其他新兴市场的投资者停滞不前。第一太平戴维斯数据显示，2015年，来自亚太地区的买家的占比从前一年的4%下滑至2%。放眼中国，买家因股市暴跌和对经济增长的担忧而受到影响。经纪人称，大部分中国投资者关注远离伦敦历史中心的新建房屋。 针对纽约的高端物业市场，美联储在区域经济状况调查（被称作褐皮书）中指出，去年12月份，市场主要面临“需求疲软和供过于求”的问题。 房地产公司Marketing Directors新开发项目业务经理Andrew Gerringer说：“顶级豪宅市场大幅放缓。金融市场的恶劣状况使其雪上加霜。” 房地产代理公司Compass的经纪人James Cox称，一位欧洲投资者在去年4月以2030万美元的价格购入了顶级豪宅One57的一套四卧公寓，但近期以1775万美元将其抛售。One57项目共90层，距离中央公园仅几个街区。 Gerringer称，尽管纽约房地产市场的整体表现依然强劲，但去年对售价在2000万美元以上、能突显身份地位的房屋需求大幅回落，并且500万美元至1000万美元区间内的房屋市场也受到一定影响。
联合国广场50号公寓项目(50 United Nations Plaza)由房地产商Zeckendorf Development和Global Holdings共同开发，可以远眺到帝国大厦。开发商表示已将一些单元的售价下调5%，但他们宣称楼层较低且相对便宜的单元以接近要价的价格售出。 莱坊国际的数据显示，2015年悉尼高档住宅的价格大幅上扬15%，但今年的涨幅料将放缓至10%。 房地产公司Simeon Manners主管Richard Simeon正在观望，近期中国股市暴跌是否会阻断亚洲买家的需求。他说：“现在谈论对眼下的影响还为时过早。” 伦敦买方代理机构Sourcing Property的Jo Eccles表示，一年前外国买家占她业务总量的一半，但现在绝大部分客户是伦敦本地人，其中许多人受雇于投资银行。Eccles说：“客户源变化巨大。” 买方代理机构Black Brick管理合伙人Camilla Dell称，受原油价格下跌的影响，外国买价获得融资的渠道日益收紧。她表示，来自尼日利亚等石油资源丰富的非洲国家的富裕买家，在过去6至12个月里与资金流动性的问题苦苦斗争。 更多阅读：美追查豪宅买家身份 房地产业者表示担忧 英国从2014年12月开始执行全新的印花税政策，使得购买价格在93万7000英镑以上房屋的买家必须付出更高的成本。印花税的税率呈阶梯式递增，对于售价超出150万英镑的部分，征收最高比例12%。根据此前的税制，对于售价在200万英镑以下的房屋，征收统一税率的印花税，而售价在200万英镑及以上的房屋，税率提高至7%。经纪人表示，为了应对税制变化，一些卖家选择下调售价。 房地产代理公司Hanover Private Office总经理Alex Newall称，富裕买家通常负担得起多出的费用。他说：“对于想要购买价格更高、面积更大的房屋的买家而言，新的税收制度使他们不得不放弃交易，而选择翻新或扩建现有住所。” 尽管伦敦市中心高端物业市场陷入泥淖，但受房屋供应短缺的影响，伦敦其他地区的房价仍不断走高。土地登记局的数据显示，去年11月份，房屋成交均价为50万6724英镑，与上一年相比上涨11.2%。 需求增加的原因在于，部分买家在几年前只考虑市中心高档社区的房产。例如，一些富有的中东买家已开始发现，远离市中心的新建项目性价比更高。 房地产代理公司Cluttons LLP国际住宅市场业务主管Jo Leverett说：“这些客户现在愿意将眼光放远，这是前所未有的。”
图为伦敦最昂贵社区之一骑士桥附近卡多根花园的住宅。 ART PATNAUDE/THE WALL STREET JOURNAL 总体而言，伦敦的可负担性显著降低。瑞银集团在去年10月曾预警，该市面临房地产泡沫的风险，并指出实际收益自2007年以来已下跌7%。 伦敦房地产代理公司Portico总经理Robert Nichols说：“市场亟需价格调整。当你意识到，没有人能买得起在你家附近买房子时，就说明有问题了。” 目前，那些依赖超级富豪的地区所受影响最大。 在繁荣时期，萨里郡(Surrey)郊外的封闭社区圣乔治山(St George’s Hill)颇受富有的俄罗斯买家欢迎。 据Hanover Private Office介绍，该地区共有400多套房屋，约有四分之一房源已挂牌出售或即将上市。去年仅售出13套房屋。 买方代理人表示，受国际制裁、卢布贬值和限制对外投资的政治压力影响，富裕的俄罗斯买家纷纷从伦敦的房地产市场中撤出。 圣乔治山的六卧别墅Saddle Stones在2014年8月以950万英镑的价格挂牌出售。目前，要价已跌至750万英镑。设计公司NR Group创始人Natalia Rotenberg表示，这栋别墅配备家庭影院、电梯和泳池，最初专为俄罗斯买家设计。 Rotenburg在9月的一次采访中表示，尽管公司为吸引潜在买家举办了多次奢华派对，但该地区的房屋仍然滞销。她说：“我们的室内设计屡次获奖，但房子还是卖不出去。” 本文初刊于《华尔街日报》。 （以上由寰域居翻译） 更多阅读：美国高端市场掉入期望定价陷阱