Repliegue de compradores ricos enfría mercados de lujo

LONDRES—En agosto de 2014, cuando el mercado inmobiliario se disparaba, un condominio de dos habitaciones en uno de los barrios más caros de la capital inglesa se puso en venta por 3,25 millones de libras esterlinas (US$4,64 millones), 67% más que el precio pagado seis meses antes. La propiedad de ladrillos sobre Cadogan Gardens, en el distrito de Knightsbridge, aún no se ha vendido y las expectativas han sido revisadas a la baja. Su precio ha sido reducido tres veces, la última vez a inicios de este año, a 2,5 millones de libras. “Es una gran propiedad”, dice Sam Spring, agente de ventas de la oficina de Chelsea de la inmobiliaria Faron Sutaria, sobre el apartamento con pisos de nogal oscuro y electrodomésticos de alta gama. “Simplemente es un mercado muy sensible estos días”.

En los barrios más costosos de Londres, el auge inmobiliario ha terminado. Los inversionistas adinerados, en su mayoría oriundos de Rusia, China y Medio Oriente, llegaron en masa a ciudades como Londres, Nueva York y Vancouver para comprar viviendas de lujo en los años posteriores a la crisis financiera de 2008. Los bienes raíces parecían una inversión segura. Los retornos se veían robustos comparados con las tasas de interés ultra bajas. Ahora, la demanda se ha desacelerado no sólo en Londres, sino también en mercado alrededor del mundo. Se prevé que los precios promedio de residencias de lujo en 10 ciudades alrededor del mundo analizados por la firma inmobiliaria Knight Frank LLP suban 1,7% este año, frente a 3% en 2015. Los inversionistas extranjeros que contribuyeron al auge han tenido que lidiar con un debilitamiento de sus monedas, fuertes oscilaciones en los mercados bursátiles y el colapso de los precios del petróleo. En tanto, una amplia reforma de un impuesto británico a las transacciones incrementó el cargo sobre las ventas de montos altos y nuevos gravámenes sobre segundas residencias y propiedades en alquiler entrarán en vigor en unos meses. En Nueva York, la demanda de residencias de lujo se ha enfriado este año, señalan los agentes. En Miami, compradores sudamericanos y europeos podrían replegarse este año debido a la fortaleza del dólar. Asimismo, se prevé que los precios caigan en Hong Kong, Singapur y París, indica Knight Frank. El banco suizo UBS Group AG advirtió en octubre que los mercados de la vivienda en Sídney, Vancouver, San Francisco y Ámsterdam parecen “considerablemente sobrevaluados”. Las propiedades residenciales de lujo de Londres se habían convertido en uno de los activos más atractivos del mundo. Sin embargo, “el frenesí se ha desvanecido por completo”, afirma Manish Chande, socio sénior de la firma de bienes raíces británica Clearbell Capital LLC. Hace unos 18 meses, “todo se vendía como pan caliente. Ahora es totalmente lo opuesto”, dice. Los precios en la mejor zona céntrica de Londres, que incluye propiedades de alta gama en distritos elegantes como Mayfair y Chelsea, cayeron 1,4% durante 2015, según la proveedora de datos Lonres. A algunos barrios les fue peor. En Knightsbridge, los precios cayeron 5,6% en noviembre frente a un año antes, según Knight Frank. Dichas caídas podrían subestimar lo que está sucediendo: los datos de propiedades de lujo son difíciles de comparar, porque hay pocos y los vendedores podrían tener los recursos para simplemente esperar en lugar de aceptar un precio rebajado. El volumen de transacciones en el segmento más alto del mercado londinense fue hasta 40% más bajo en diciembre que un año antes, según la agencia de compras Property Vision, y los inventarios de propiedades de lujo están en alza. El impasse entre los compradores y los vendedores resultó en 2.712 viviendas de más de 1 millón de libras a la venta en el centro del Londres al final de noviembre, 81% más que en enero de 2014, de acuerdo con la firma de asesoría de compras Huntly Hooper Ltd. Aun así, en una señal de una liquidez contenida, la brecha entre los precios de venta y lo que al final pagan los compradores se está ampliando. La diferencia promedio entre ambos en el centro de Londres alcanzó un récord de 19% en los tres meses hasta noviembre, según datos de Huntly Hooper. La disparidad había sido de 9% en el mismo lapso del año anterior. Cadogan Gardens —cuatro calles que comparten un jardín— se ubica en Cadogan Estate, un terreno de casi 38 hectáreas en el centro de Londres que ha estado en manos de la misma familia por casi 300 años. La estancia se encuentra en el límite de Chelsea y Knightsbridge, partes de Londres que hoy en día son sinónimos de autos y tiendas de lujo así como costosos penthouses. Sus orígenes son nobles. La aristocracia inglesa alguna vez fue dueña de casas de veraneo alrededor de campos de Chelsea. En la década de 1770, el primer desarrollo inmobiliario de gran escala comenzó cuando Charles Sloan, el Conde Cadogan, autorizó al arquitecto Henry Holland a construir casas con terrazas para personas moderadamente acaudaladas. En los años 1800, la zona empezó a ser absorbida por una Londres en expansión. La estación del subterráneo Sloane Square abrió en 1868. La mayor parte de Cadogan Estate se volvió a desarrollar a fines de los 1800 tras deteriorarse. El año pasado, solo un cuarto de las 34 casas que se colocaron a la venta en Cadogan Gardens se vendió, y casi la mitad fue retirada del mercado, según Nathaniel Wilde, jefa de la oficina en Sloane Square del representante de la propiedad, Hamptons International. En Eaton Place en la vecina Belgravia, hogar de multimillonarios y diplomáticos, solo un cuarto de alrededor de 50 casas ofrecidas se vendió, dijo. Fue “un año difícil en ese tramo”, dijo Wilde. “Muchas casas siguen sin venderse”. El condominio de Cadogan Gardens a la venta por 2,5 millones de libras se vendió por última vez en febrero de 2014 por 1,95 millones, según registros públicos. La inmobiliaria que tiene el condominio a la venta lo ha estado alquilando, dijo Spring.

Los compradores superricos de países de Medio Oriente y Asia ayudaron a impulsar los precios, pero las circunstancias financieras han cambiado drásticamente en el último año. Los precios del crudo han caído por debajo de US$30 el barril, alrededor del precio que estaban en mayo. La demanda de algunos inversionistas de países productores de petróleo de Medio Oriente y África ha menguado, dicen agentes inmobiliarios. Los inversionistas de Medio Oriente representaron 4% de los compradores del centro de Londres el año pasado, comparado con 15% en 2014, según datos de la inmobiliaria Savills PLC. La depreciación de las divisas ha mantenido al margen a inversionistas de Asia y otros mercados emergentes. La proporción de compradores de la región Asia-Pacífico cayó de 4% a 2% en 2015, según cifras de Savills. En China, la agitación bursátil en medio de preocupaciones sobre el crecimiento económico han llevado a la mayoría de compradores a enfocarse en propiedades recién construidas alejadas del centro histórico londinense, dicen los agentes. En el mercado de propiedades de alta gama de Nueva York, la Reserva Federal indicó “una menor demanda y un exceso de oferta” en su sondeo regional de condiciones económicas de diciembre. “Hay una desaceleración dramática en el mercado de súper lujo”, dice Andrew Gerringer, director gerente de la consultora de nuevos proyectos Marketing Directors. “Cuando uno ve lo que ha ocurrido en los mercados financieros, genera un poco más de escalofrío”. En One57, una torre de 90 pisos a un par de cuadras del Central Park, en Manhattan, un condominio de cuatro dormitorios comprado por un inversionista europeo por US$20,3 millones en abril se vendió por US17,75 millones, según James Cox, agente de la firma de bienes raíces Compass. Aunque el mercado inmobiliario de Nueva York en general sigue siendo sólido, dice Gerringer, la demanda de propiedades trofeo de más de US$20 millones se ha enfriado sustancialmente en el último año, y ha habido un impacto en el mercado de entre US$5 millones y US$10 millones. En 50 United Nations Plaza, que tiene vistas del Edificio Empire State, los desarrolladores, Zeckendorf Development LLC y Global Holdings Inc., recortaron los precios en 5% en algunas unidades, si bien dijeron que los inmuebles más baratos en los pisos inferiores se han vendido a cerca del precio que fueron colocados en el mercado. En Sídney, los precios de las viviendas de lujo se dispararon 15% en 2015, según Knight Frank, pero se prevé que el alza sea de 10% este año. Rich Simeon, director de la firma de bienes raíces Simeon Manners, aguarda para ver si la reciente sacudida en el mercado bursátil de China reduce la demanda de compradores asiáticos. “Es demasiado temprano para decir lo que va a suceder”, agrega. Jo Eccles, de la agencia de compras Sourcing Property, dice que los compradores extranjeros constituyeron la mitad de sus transacciones hace un año, pero que ahora la gran mayoría de sus clientes vive en Londres, muchos empleados de bancos de inversión. “La demografía ha cambiado enormemente”, asevera. El acceso a capital también se ha vuelto cada vez más difícil para los compradores extranjeros expuestos a la caída del petróleo, dice Camilla Dell, socia gerente de la agencia de compras Black Brick. Ella señala que los compradores acaudalados de países africanos ricos en petróleo, como Nigeria, han tenido problemas de liquidez en los últimos seis a 12 meses. En el Reino Unido, el cambio en impuestos que entró en vigencia en diciembre de 2014 hace que las casas valoradas en más de 937.000 libras sean más caras para los compradores. Los cargos de impuestos suben de manera escalonada a un máximo de 12% de la porción de las ventas de más de 1,5 millones de libras. El régimen anterior cobraba una tarifa plana según el valor de la casa, y el impuesto subía a 7% en casas de más de 2 millones de libras. El año pasado, para compensar el cambio, algunos vendedores ajustaron sus precios a la baja, dijeron agentes. Los compradores adinerados usualmente pueden costear los cargos, dijo Alex Newall, director gerente de Hanover Private Office. Pero el nuevo impuesto ha hecho que las personas que quieren cambiar de casa a una residencia más grande pospongan sus transacciones y, en cambio, “opten por hacer arreglos o adiciones a sus propiedades existentes”, dijo. Si bien el mercado de lujo del centro de Londres está titubeando, los precios siguen arriba en el resto de la ciudad, en medio de una escasez de vivienda. El inmueble promedio en noviembre se vendió por 506.724 libras, 11,2% más que el año anterior, según registros públicos. Algo que eleva la demanda son los compradores que hace unos años se habrían concentrado exclusivamente en los vecindarios céntricos de lujo. Por ejemplo, algunos compradores adinerados de Medio Oriente han empezado a ver un mejor valor en nuevos proyectos fuera del centro. “Estos clientes ahora están dispuestos a ver 15 kilómetros fuera”, dijo Jo Leverett, jefe de mercados residenciales internacionales de la firma inmobiliaria Cluttons LLP. “Eso es algo nuevo”.

En líneas generales, Londres es hoy una ciudad radicalmente menos asequible. Cuando el banco UBS advirtió en octubre que la ciudad estaba en riesgo de una burbuja inmobiliaria, señaló que las ganancias reales habían caído 7% desde 2007. “Debemos pasar una corrección de precios”, dijo Robert Nichols, director gerente de la firma de bienes raíces londinense Portico. “Cuando no se te ocurre una sola persona que pueda costear vivir en tu calle, sabes que hay algo malo”. Por ahora, las zonas que dependen de los ultra ricos son las que están sufriendo. St. George’s Hill, una comunidad cerrada en los suburbios de Surrey, se hizo popular con los rusos ricos durante el auge. Ahora, alrededor de un cuarto de las más de 400 casas en la zona están a la venta o se alistan para salir al mercado, según Hanover Private Office. El año pasado, solo se vendieron 13 residencias. Rusos adinerados se han replegado del mercado de Londres en medio de sanciones internacionales, la depreciación del rublo y presión política para contener el gasto en el extranjero, dicen agentes que representan a rusos. Saddle Stones, una mansión de seis dormitorios en St. George’s Hill, se puso a la venta en agosto de 2014 por 9,5 millones de libras. Su precio hoy es de 7,5 millones de libras. La casa, que incluye una sala de cine, un ascensor y una piscina, fue diseñada pensando en un comprador ruso, dijo Natalia Rotenberg, fundadora de la firma de diseño NR Group. Rotenburg dijo que las casas de la zona siguen a la venta a pesar de eventos fastuosos para atraer compradores. “Hemos ganado premios por nuestros interiores. Pero aun así no se venden”, dijo Rotenburg en una entrevista en septiembre. Este artículo fue publicado originalmente en The Wall Street Journal .