El dilema del mercado de lujo de Yakarta: demasiada demanda

YAKARTA–El segmento de lujo de esta ciudad podría haberse enfriado un poco, pero está lejos de apagarse. Yakarta fue el mercado de residencias de alta gama más prometedor del mundo en 2012 y 2013, según el Índice de Ciudades Prime del Mundo de Knight Frank. Los precios de propiedades de este nivel en Yakarta se apreciaron un sorprendente 37,7% en 2013, y a pesar de un crecimiento menor de 11,2% en 2014, la ciudad siguió siendo la de mayor crecimiento en Asia. Yakarta superó con creces otros mercados regionales clave en 2014, como Tokio (8,1%), Hong Kong (1,1%), Beijing (-0,5%) y Singapur (-12,4%). El crecimiento es impulsado en parte por el hecho de que los precios de propiedades de lujo en Yakarta, a pesar de su ascenso, son menores que otros mercados asiáticos. Dinna Muskita, gerente general de Plaza Indonesia Realty, ha sido testigo ocular del crecimiento del mercado de lujo de Jakarta. En 2006, algunos calificaron a la urbanizadora de “loca” cdo”. Las personas me decían: “¿E”loccuando lanzó el proyecto residencial de lujo Keraton Residence, ofreciendo cada uno de los 54 departamentos de 400 metros cuadrados por US$1,6 millones. Fiel a su nombre, Keraton, que significa “palacio” en indonesio, es un edificio ornamentado en una zona codiciada del centro de Yakarta, con vistas de la ciudad, un servicio de amo de llaves las 24 horas del día y acceso a un helipuerto en una torre de oficinas vecina. Cada una de las unidades fueron vendidas completamente vacías para que fueran decoradas al gusto del comprador. “El apartamento más caro en esa época se vendía por US$2.000 el metro cuadrado”, dijo. Las personas le decían: “¿Estás loca?”, contó Muskita a Mansion Global. El precio de los departamentos de Keraton era el doble: US$4.000 por metro cuadrado. Casi una década después, la apuesta de Plaza Indonesia al mercado de bienes raíces en Yakarta ha más que rendido. Hoy en día, los departamentos pueden venderse en alrededor de US$12.000 por metro cuadrado, lo que los convierte en los más caros de la ciudad. Yakarta, la economía más grande del Sudeste de Asia, tradicionalmente no ha sido asociada con casas de lujo, a diferencia de la isla turística indonesia de Bali, o la ciudad-estado vecina de Singapur. Pero Indonesia ha disfrutado de un auge económico sostenido en años recientes, lo que ha ayudado a alimentar el mercado de propiedades de lujo en la extensa capital, una ciudad de más de 10 millones de habitantes. Aun así, el mercado de lujo de Yakarta enfrenta varios retos. Los analistas dicen que en 2014 los precios crecieron a un menor ritmo que en el año previo, debido principalmente a la larga temporada de elecciones de Indonesia, que impulsó a los compradores a optar por aguardar con cautela el desarrollo del mercado. Además, un endurecimiento de la política monetaria pesó sobre el mercado. El banco central de Indonesia elevó agresivamente las tasas a partir de mediados de 2013 con el objetivo de salvaguardar la economía conforme inversionistas extranjeros retiraban fondos. Sin embargo, la medida ha sido responsabilizada por la desaceleración. Yakarta también enfrenta una escasez de oferta. “Las propiedades de lujo son un mercado de nicho. Los departamentos de lujo no están ampliamente disponibles”, dijo Ferry Salanto, director asociado de Colliers International Indonesia. Los departamentos de ultra lujo representan apenas menos de 1% de todas las 151.564 unidades disponibles en el mercado general de inmuebles, según Salanto. (Estos departamentos de lujo usualmente se venden por alrededor de US$4.630 por metro cuadrado). Se espera que alrededor de 853 nuevas unidades de cinco proyectos de lujo que están en desarrollo ingresen al mercado entre este año y 2018, dijo. Por su parte, Hasan Padmuji, director asociado de Knight Frank Indonesia, prevé que los precios subirán alrededor de 20% este año. “Habrá algunos retos en el corto plazo, pero a largo plazo Indonesia es un mercado con mucho potencial”, dijo. Otros desafíos incluyen la falta de terrenos disponibles en el distrito empresarial, así como la propuesta del gobierno de elevar los impuestos a las propiedades, dijo. Padmuji confía en la promesa del nuevo gobierno de aliviar las restricciones sobre la propiedad de viviendas por parte de extranjeros, lo que impulsaría la demanda. De todos modos, advirtió que el cambio podría no entrar en vigor en el futuro inmediato conforme el presidente, Joko Widodo, se concentra en políticas internas y en mejorar la infraestructura del país. Salanto, de Colliers International, dijo que el mercado seguramente se recuperará después de un débil 2014, ya que los compradores están animados por la caída en los precios de las propiedades de lujo. El sólido mercado de alquileres de este segmento ofrece otro canal de ventas para los compradores de casa. “Yakarta es un mercado atractivo en términos de precio con un rendimiento de alquiler de alrededor de 6% a 8%, que es más alto que el 3% o 4% en Singapur o Hong Kong”, dijo.