2016年英国房地产市场展望

除了狂吃肉馅饼、花街(Quality Street)或者大半盒Hotel Chocolat Winter Sleekster巧克力，圣诞节还有一个习俗，那就是探讨在新的一年里，英国房地产市场的走向如何。人们会就房价、购房出租以及房源供应不足等问题发表自己的看法。如果您想事先做好准备，下文就几个可能提出的问题给出了答案。 2016年房价的走势如何？ 几乎所有的知名行业专家都认为房价势必上涨，他们预测涨幅将达3.5%到6%。一些人甚至私下里承认，他们可能低估了市场的上扬势头。一年之前，几位权威人士预测2015年房价下跌，但随着价格不断走高，他们不得不作出更正。受在售房源短缺的影响，房价将被不断抬高，这在过去几个月内已成为主导趋势。房源短缺是因为英国人没有能力或者不愿意搬家。由于人们选择留在原处的同时还想要改善居住条件，预计在大部分城郊街道的会出现更多修建工程。 专家普遍认为，房价上涨趋势将持续到2017年或更久，意味着到2020年，房价在现有水平的基础上可能增长20%。根据英国国家统计署(Office for National Statistics)的数据，英国房屋均价料将从28万7000英镑飚升至34万4400英镑。房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)估计，英国东南部的房价涨幅可能比现今高出26.4%。与此同时，英国房地产代理商协会(National Association of Estate Agents)认为，截至2025年，伦敦房价可能翻倍，并且房屋均价将逼近100万英镑。对于首次购房者来说，这实在不算是圣诞佳音。 租金的走势如何？ 房地产代理公司Your Move and Reeds Rains的指数显示，今年租金平均上涨4%，而伦敦地区的租金则猛增8.9%。仲量联行预测，2016年英国租金的平均涨幅为4.5%。到2020年，房客可能需要多支付20%的租金。 更多阅读：欧盟前景不明 英国房市近期受影响人们为何不搬家？ 高昂的印花税是阻碍人们搬家的因素之一，令想要购买标价百万英镑以上住宅的人们犹豫不前。除此之外，另一大因素是负担能力测试，无论抵押贷款借款人经济能力如何，他们必须通过该项测试才能拿到贷款。 在某些中产阶级的聚会上，人们对买房抱怨最多的有以下方面。举例来说，一处标价150万英镑的房屋，购房者需要缴纳9万3750英镑的印花税，比前任政府税制规定的金额多出1万8750英镑。困扰人们的还有繁琐的贷款申请流程， 似乎把所有借款人都看作是不计后果的败家子。而令投资者郁闷的是，从4月份开始将征收出租房和二手房的附加印花税， 届时每个税级将加收3%的税款。 新屋建设热潮会缓解房屋供应短缺吗？ 政府已经承诺一年内交付20万套新建房屋，这一轮建设热潮应该可以增加住房供应并为房市降温。然而，没有预测者相信该目标能够实现，最乐观的看法认为英国一年内最多新建15万套住宅。仲量联行表示，由于“资源限制”，预计房建行业不会发生“有实际意义的变化”。建筑商无法找到足够的砖匠和其他建筑工人，而地方规划部门也因裁员而人手不足。莱坊国际(Knight Frank)所做的调查显示，当被问到如何改善房屋交付时，82%的建筑商指出需要更多的规划师。然而，2016年大规模招募专业人才似乎不太可能。 难道房价还未超出普通人的负担能力？ 专家强调，负担能力势必会抑制房价上涨。哈里法克斯银行(Halifax)表示，作为衡量负担能力的重要指标，房价收入比已达到了5.49，远高于长期（1983年至2015年）均值4.14。这是造成许多人选择成为长期租户的因素之一，而政府出台的各项促进买房的举措不太可能扭转该趋势。 目前，对于可以获得抵押贷款的幸运儿来说，有许多廉价融资可供选择。储蓄和贷款分析机构Moneyfacts指出，2014年12月，两年期贷款的平均利率为3.2%，而现在同类型贷款的利率仅为2.5%。在新的一年里，预计将会达成更多划算交易。因过去18个月内发生了多次虚假预警，购房者已做好准备迎接将在2016年落实的基准利率上调。 幸运的是，英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)已经承诺不会采取利率震动策略，意味着多数房主有能力应付利率上调。 购房出租前景如何？ 政府在2016年及此后将出台多项旨在打消购房出租热情的举措，对此，房东们预计会继续采取新对策。4月份，他们将面临被征收附加印花税，几个月后，英国央行将进一步限制其借款能力。此外，从2017年4月开始，购房出租投资者此前享受的按揭利息免税优惠将被取消。2015年，房东在曼彻斯特和利物浦等北部城市获得的收益较高，因此这一购买模式将会持续。 一些背负沉重贷款的房东意识到，他们的收益将会因免税的取消而大为缩水，并且他们怀疑是否能够获得低息贷款，因此有可能退出该行业。尽管如此，其他人认为顾客群在不断壮大——仅在英国，个人租赁就为500万个家庭提供住宿，并且没有迹象表明客户群体的人数在减少。 更多阅读：英国公寓市场的超长蜜月期热门地段有哪些？ 根据房地产网站Rightmove 12月份的检索数据，在伦敦以外地区找房子的买家（和房客）首先会选择布里斯托尔和剑桥，进一步表明英国西南部和东部的市场将继续表现强劲。自住业主和投资者会在北部城市和伦敦东部各区寻觅机会，因为这些地区的房价更便宜。专家认为，在伦敦市中心以及房价较高的城郊地区，房市降温趋势不会提前结束。 交通改善成为所有地区关注的重点。值得注意的是，高速铁路2号线覆盖的伯明翰大部分地区以及东西走向的伦敦横贯铁路(Crossrail Route)车站附近的房屋正日渐紧俏。这条快速交通线将于2018年开通，伯克郡(Berkshire)梅登黑德镇(Maidenhead)是其中一站。近一年来，该地区房屋的平均要价已经从44万7824英镑飙升至52万1962英镑。同样地，此前房价一直落后于其他地区的苏格兰佩思郡预计将成为大热门。 越来越多的家庭选择将房子卖掉，然后在家庭住宅稀缺的地区租房居住——该策略被认为是搬进梦想之家的方法之一。如果您采取现金购房，卖家会为您“开绿灯”。 权威机构如何预测房价走势？ 巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)预测，房价涨幅将达到4.4%。但如果英国央行2017年才上调基准利率，则2016年和2017年的房价涨幅可能分别高达6.7%和11.5%。房价螺旋上升将迫使央行收紧抵押贷款。2016年至2020年期间，英国东南和西南地区的房价可能领涨。 英国经济与商业研究中心(CEBR)估计，2016年房价将上涨3.5%。该咨询机构认为，市场中在售房源短缺的原因在于，提高居住水平——从一卧公寓搬到三卧家庭住宅——需要的成本过高。 哈里法克斯银行预测，2016年房价将平均上涨4%到6%。该银行认为，住房建设水平将继续处于低位。然而，从中期来看，新屋供应将有所提升，从而抑制房价上涨。 房地产代理公司汉普顿国际(Hamptons International)预测房价涨幅为4%。在附加印花税于4月份生效前，房东会争先购买房屋。除豪宅市场以外，其他市场的房价将继续走高。 本文初刊于《泰晤士报》。 更多阅读：2016年美国豪宅市场展望