选购度假物业应因地制宜 投资潜力非首要考量因素

每年夏天，美国几大度假胜地会吸引大批高净值人士，包括纽约长岛东部的汉普顿、马萨诸塞州南塔克特和科罗拉多州阿斯彭，以及横跨内华达州和加利福尼亚州的太浩湖(Lake Tahoe)等。

如今，一些地方在冬季也越来越受欢迎，无论是怀俄明州滑雪小镇杰克逊霍尔(Jackson Hole)，还是以阳光和沙滩著称的夏威夷，亦或淡季休闲胜地科德角(Cape Cod)。

尽管许多家庭愿意每周花上至少1万美元租赁一栋独户住宅，但也有不少人决定在当地安营扎寨，购买属于自己的度假物业。这类度假物业通常是买家的第三或第四住宅，因位置的不同，售价可能低至500万美元左右，或高达4000多万美元。

专家表示，他们的初衷往往是想要打造一处世代传承的家族度假寓所，而非从财富增值或购房出租等投资的角度出发。

道格拉斯·艾丽曼地产公司驻阿斯彭经纪人Brittanie Rockhill说："人们购买度假物业不是为了获得租金收入或实现资产升值，而是出于非货币因素，比如旅行时可以省去打包或运输行李的麻烦。"

她补充道，"这些买家追求的是说走就走的旅行。他们会说，‘这个周末我们全家去度假，’然后随时准备出发。对于他们而言，时间才是最宝贵的资源。"

除了拥有一处可随时前往的家庭度假寓所以外，部分潜在买家决定购置度假物业的另一大原因是，他们希望选择一个退休后的养老胜地，然后每年到那里生活一段时间。

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这两大动因并不局限于高净值人士。根据2017年美国房地产商协会的《投资和度假物业买家调查》(Investment and Vacation Home Buyers Survey)，42%的度假物业买家将房产作为家庭寓所，而18%的买家是提前为退休生活做准备。该项调查覆盖了2016年美国所有的房屋交易，包括72万1000笔度假物业交易。

合适地点的完美度假住宅

无论在哪里，大多数选购度假物业买家都需要花点时间才能找到理想的地点，如城镇、社区或度假区。据专业人士，如果他们很多年未曾去过度假胜地，那么这一过程可能持续几个季度。

房地产代理公司Jackson Hole Sotheby's International Realty合伙经纪人Tom Evans说："即使你看中了某个地区，也最好先租房居住，以便了解今后的生活环境。"

柯克兰集团(Corcoran Group)驻汉普顿经纪人Peter Huffine称，他经常根据买家主要居所的位置，帮助他们挑选合适的度假物业。

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Huffine举例说，如果买家平日住在曼哈顿的公寓，那么他们可能想要一处附带土地和游泳池、甚至是网球场或马场的物业。在这种情况下，布里奇汉普顿(Bridgehampton)和沃特米尔(Water Mill)都是不错的选择，可以与他们都市生活方式形成互补。

鉴于有些买家已经在韦斯特切斯特县(Westchester County)或康涅狄格州拥有豪华大宅或宏大庄园，他们可能想在蒙托克或阿默甘西特选购一处海滨物业。

他说："每个人似乎都有他们最喜欢的城镇，"并补充道，他们在哪里买房取决于该地区和度假物业与他们的当前住所之间的差异。

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马萨诸塞州科德角地区分布着普罗温斯敦(Provincetown)、查塔姆(Chatham)、海恩尼斯(Hyannis)和法尔茅斯(Falmouth)等十几个海滨城镇，以及一些独立岛屿，如南塔克特岛（海岸线较长，更加悠闲）和玛莎葡萄园岛（林地较多，更加奢华）。当地经纪人表示，大多数客户在做出购买决策之前已有心仪的置业目的地。

房地产代理公司The Matel Group at William Raveis R.E.总裁Jonathan Matel称，在科德角，你会发现许多人想要住在海滨地区，并体验划船和烧烤等"肯尼迪式"度假生活，但他们又不愿意离开大陆前往相对封闭的海岛。除此之外，许多买家希望可以全年使用他们的度假物业，而不仅仅是夏季高峰期。

南塔克特岛房地产代理公司Hunter, Reed and Company首席经纪人Steve DiFrancesco说："就海岛社区而言，南塔克特岛和玛莎葡萄园岛最受欢迎。"他指出，自从在南塔克特岛置业以来，他只去过距南塔克特湾(Nantucket Sound)约30英里的玛莎葡萄园岛一次。

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DiFrancesco说："如果你对海岛比较陌生，而且没有固定的度假目的地，不妨尝试在不同的地点租房居住，从而更好地了解这些地区。"据他介绍，在8月，一处价值1000万美元的度假物业的租金将高达每周2万美元到2万5000美元。

房地产代理公司Luxury Big Island by Harold Clarke总裁兼首席经纪人哈罗德·克拉克(Harold Clarke)称，在夏威夷大岛，越来越多的高净值人士被未经开发的原始风光和自然环境所吸引，而这些在考艾岛和欧湖岛等其他岛屿并不多见。买家必须从几个选项中挑出最适合自己的度假胜地。

例如，霍阿拉拉(Hualalai)建有一座四季酒店，业主可以使用齐全的配套设施。相比之下，Kukio更加安静、私密，但没有五星级酒店配套。克拉克说："每个度假胜地都有自己的特色。"

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他补充道，一旦买家敲定位置和物业类型，他们会立即出手。克拉克说："这些买家想要下飞机后马上前往自己的度假屋，而不必担心高昂的租金。"他指出，这类租赁物业的费用高达每晚1万美元。

但在其他市场，等待心仪的房产挂牌上市可能需要一些时日，尤其当买家求购最抢手的滨水物业，或者价位适中且拎包入住的豪华大宅。

Huffine称，在汉普顿，"买家往往对难得一遇的稀缺物业情有独钟。"

他们想要购买那些似乎从未有人居住的新屋，而且乐于在找到理想的物业之前租房居住。

Matel称，在科德角，他建议许多买家选择一处需要些许整修的二手物业，而不要花大价钱购买可拎包入住的精装住宅。

他说："大多数人希望找到一处可世代传承的度假物业。"Matel补充道，购买并翻修一处黄金地段的房屋更具升值潜力和投资价值。他说："目前，我的很多业务是帮助促成这类交易。"

他补充道，一旦买家敲定位置和物业类型，他们会立即出手。克拉克说："这些买家想要下飞机后马上前往自己的度假屋，而不必担心高昂的租金。"他指出，这类租赁物业的费用高达每晚1万美元。

但在其他市场，等待心仪的房产挂牌上市可能需要一些时日，尤其当买家求购最抢手的滨水物业，或者价位适中且拎包入住的豪华大宅。

Huffine称，在汉普顿，"买家往往对难得一遇的稀缺物业情有独钟。"

他们想要购买那些似乎从未有人居住的新屋，而且乐于在找到理想的物业之前租房居住。

Matel称，在科德角，他建议许多买家选择一处需要些许整修的二手物业，而不要花大价钱购买可拎包入住的精装住宅。

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他说："大多数人希望找到一处可世代传承的度假物业。"Matel补充道，购买并翻修一处黄金地段的房屋更具升值潜力和投资价值。他说："目前，我的很多业务是帮助促成这类交易。"

多数买家全现金买房并放弃租金收入

DiFrancesco称，由于大部分买家以现金购买度假物业，而且只有考虑到节税才会选择融资，有些人必须等到套现机会才能支付房款，如出售部分业务或者转让股权等。

另一些人会慎重考虑他们的购买时机，从而充分利用退休可能带来的税收优惠。

Evans说："例如，在杰克逊霍尔，许多买家决定在退休前一到两年购买度假物业，以便利用‘最优惠的税收条件’。"

他补充道，"怀俄明州没有州所得税、公司所得税和股票资本利得税，而且我们是允许成立朝代信托的六个州之一。如果你想要保护自己努力赚得的收入，这里是个不错的选择。"

Jackson Hole Sotheby's International Realty合伙经纪人Jake Kilgrow称，在怀俄明州置业也不需要缴纳转让税，但在其他适合冬季滑雪和夏季活动的度假胜地，如特莱瑞德(Telluride)和阿斯彭，物业转让税为总房款的3%。与此同时，物业税要比纽约州和加州低得多。

总部设在太浩湖的房地产代理公司Oliver Luxury Real Estate合伙经纪人David Gemme称，类似于怀俄明州，内华达州也出台了一些税收优惠政策，这就是为什么许多快到退休年龄的买家愿意迁居内华达州，而非加州。

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这些高净值人士买到理想物业之后，大都不会将其对外出租。他们宁愿聘请一位物业经理帮他们打理空置的房屋，如此一来他们可以随时随地前来度假。

DiFrancesco称，如果他们决定出租度假物业，许多地区拥有稳健的市场，业主可以利用一两个月的租金收入支付全年的管理成本，包括维修费、物业税和保险，然后在剩下10个月里尽情享受度假生活。

Rockhill称，在阿斯彭，业主通常倾向于按周出租，因为他们无法忍受一整月都无法前去度假。尽管如此，考虑到阿斯彭和科罗拉多州的短租税率总计11.3%，有时候房东也希望签订月租合同，因为租金超过30天可以享受免税优惠。她说："这时候，业主就需要权衡利弊。"

如果想在阿斯彭置业，潜在买家还需要考虑另一大因素：每月的租金水平波动明显，淡季时急剧下跌，节假日周末大幅攀升，但此时大多数业主会想要留作自用。这一规律也适用于其他季节性市场，即短暂的旺季过后需求骤降。

Rockhill称，这意味着，你可能无法通过租金收入获得良好的投资回报，但一处度假物业在未来几年或几十年的升值潜力仍非常强劲。