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退欧带来汇率利好 中国买家乘机抄底英伦

英镑大跌为买家带来‘大折扣’。

2013年,中国平安保险集团买下了伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。

GETTY IMAGES
2013年,中国平安保险集团买下了伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。
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有迹象表明,在退欧后英镑大跌等诸多诱因的综合作用下,中国投资者继续抢购英国的住宅物业和商用物业。

英国宣布退出欧盟导致英镑汇率遭受重挫。房地产专业人士发现,伦敦豪华住宅和商业建筑的潜在买家也因此忽略了围绕"退欧"的不确定性。

中国房地产门户网站居外网英国、欧洲和中东地区业务总裁伯尼·莫里斯(Bernie Morris)说:"最近几个月,房地产市场遭遇退欧公投在内的许多阻力。尽管如此,英镑贬值恰逢其时,因为夏天到了,中国人要来了。"

莫里斯称,在6月23日退欧公投结束的几周之后,潜在中国买家的咨询数量比2016年均值高出30%到40%。

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他在其邮件评论中指出,这些人并非"一时冲动",而是在寻找时机抄底,并且对英国房地产市场的长期前景抱有信心。

房地产投资和开发集团Affinity Global Real Estate海外投资分支机构Affinity Sunny Way驻伦敦总经理David Wei表示,吸引大批中国投资者来英国置业的因素包括优良的教育体系、伦敦作为全球主流金融中心的地位,以及公认的较其他欧盟国家更高的安全水平等。

Wei在他位于伦敦高档社区梅菲尔(Mayfair)的办公室接受采访时说:"近期公布的数据显示,中国游客的数量大增10%,而其中许多人前来置业。"

他补充道,"一些涉及中国在英房地产投资的公司变得非常忙碌,而且他们不得不雇佣更多的员工来处理业务。"

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投资回报率

较低的借贷利率是吸引买家的因素之一。英国的基准利率七年来一直保持在0.5%的历史最低水平。如今,英格兰银行(Bank of England)两周前公布的激进的货币刺激计划,基准利率已经被进一步下调至0.25%。

另一个具有吸引力的考量是租赁物业的总投资回报率(ROI)。在线房地产和借贷平台LendInvest的数据显示,2010年至2016年,大伦敦区(Greater London)的平均投资回报率介于15.7%到18.9%之间。

据房地产服务提供商第一太平戴维斯(Savills),上述因素或许可以解释:为什么过去18个月内,中国/亚太地区投资者在伦敦新建住宅买家中的占比高达23%。这使得他们与中东及北非的买家一同成为最大的海外投资者群体。

然而,近期的吸引力来自汇率。6月23日退欧公投后的短短几天内,英镑兑人民币汇率暴跌近12%。虽然随后有所回升,但未能达到公投当日1:9.88左右的水平。

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Wei说:"英镑贬值了10%,这对许多中国人而言是个大利好。"

莫里斯也认为,在英镑兑美元和人民币汇率大跌的推动下,外界对英国房地产市场的兴趣"显著增加"。

英镑贬值对处于高价位的房地产市场有所助益。国家统计局的数据显示,今年5月,英国的平均房价为21万1230英镑(折合27万8837美元),与去年同期相比增长8.1%,而伦敦的平均房价多出一倍不止,高达47万2000英镑。

Wei说:"一些豪华物业——如售价超过100万英镑的单卧公寓——的销售略有放缓,但中国买家对这些类型物业青睐有加。"

根据商业地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)上周公布的数据,除住宅物业以外,2016年上半年,伦敦中心区的零售物业销售额约为10亿英镑,远远超过近年来的同期均值7亿英镑。此外,CBRE预计,8月份的交易额可达4亿5000万英镑。

英国保诚集团(Prudential)子公司瀚亚投资(Eastspring Investments)驻香港投资组合经理Ken Wong说:"即使在英镑大跌之前,中国资金已经外流,因为人民币开始贬值。在这种情况下,有相当一部分富人想在海外投资,而许多大陆居民选择在伦敦置业。"

资产安全性胜于价格因素

Wong称,价格并不代表一切。他指出,置业不同于在牛津街(Oxford Street)或邦德街(Bond Street)等伦敦热门的商业街购物。

Wong说:"只有存在实际市场时,中国房地产投资者才会看涨行情。当市场上出现积极情绪时,他们就会蜂拥而至。"

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Wong发现,在英国退欧已成定局之后,投资者真正关注的是英国企稳的迹象,如新任首相特雷莎·梅(Theresa May)领导的政府能否顺利运转。

他解释称,"投资者在海德公园(Hyde Park)购买公寓的同时,他们必须确保投资的安全性。"

因此,在退欧公投导致英镑大幅贬值,进而引发投资者对房产价值缩水的担忧之后,安全性已成为关注的焦点。

英国几家商业地产基金在退欧公投后暂停了赎回服务。随着令人惊愕的公投结果导致市场焦虑情绪不断累积,投资者急于回笼资金。然而,为了归还资金,这几家商业地产基金不得不廉价抛售手中持有的物业。

CBRE上周表示,今年7月,英国商业地产的市值下跌3.3%,原因在于退欧公投对资本价值增长造成负面影响的预期已经兑现。资本价值是指在估价当日房屋的价格。

有迹象表明,早在退欧公投举行之前,人们已开始对房地产市场采取更为谨慎的态度。居外网的一项调查显示,51%的房地产投资者和关注中国人在英投资的业内人士表示会等到结果公布后再作打算。

据皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors),在退欧公投前夕,新买家的咨询量也跌至六年来的最低水平。今年6月份的这项调查还发现,绝大多数房地产业内人士预测未来12个月内房屋销量将有所下降——这是四年来市场前景首次转向负面。除此之外,房源供应也遭遇史上最大跌幅。

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未来收益良好

Wei并不认为英国退欧的前景是造成近来市场放缓的主要原因。他将这一变化归结于今年4月1日生效的"印花税"新政。根据规定,二套房屋和租赁物业买家需要在现行税率的基础上,额外缴纳3%的附加印花税。

他说:"尽管如此,我接触过的许多购买酒店和办公楼的中国投资者仍对英国经济抱有信心。他们表示,如今手握10%的优惠,未来将获得丰厚的回报。"

最近备受瞩目的商业地产交易之一是,今年7月,中国房地产大亨张松桥掌控的渝太地产集团宣布将以4200万英镑收购一家Travelodge连锁酒店。

Wei最近在上议院(或者称作英国议会二院)谈及中国人在英投资的事宜,反映出房地产市场对英国经济的重要性,以及海外买家发挥的作用。

他说:"如今,英国宣布退出欧盟,毫无疑问将蒙受巨大损失。但我们认为,这将使英中双方的关系更为稳固。"他还指出,在公投结束后,新任英国财政大臣菲利普·哈蒙德(Philip Hammond)立即出访中国。哈蒙德此举意在试探与世界第二大经济体达成新型自由贸易协议的前景。

Wei说:"中国政府邀请英国的青年领袖前来探讨未来业务发展,因此可以看出,两国政府正在努力增进双边关系。"