根据房地产代理及交易平台Redfin今年所做的一项调查，越来越多的买家在未经实地考察的情况下购入房屋。调查显示，35%的受访者在去年对一处未曾参观的住宅物业给出报价。
您可能认为，从未踏足房屋半步便做出投资决策似乎太过冒险，但实际上，详尽的事前调查和专业人士的帮助能够有效规避其中的风险。
科克兰集团(Corcoran Group)纽约经纪人Deanna Kory说："如果亲自看房，您可以凭自己的直觉做出正确的判断。但如果您身处千里之外，您需要在当地寻找值得信赖的专业人士代替自己完成实地考察。"她补充道，"您必须做好针对房源的尽职调查，并在合同范围内最大限度地保护自身权益。"
这包括聘请一位擅长处理此类交易的资深经纪人，以及验房师、律师和会计师等其他专业人士。
此外，买家还可以运用日臻成熟的虚拟化技术，尽量清楚地查看房源和周边环境。
如果提前做好功课并明确自己的期望和目标，买家便能"运筹帷幄之中，决胜千里之外"。
房地产代理公司Compass驻洛杉矶及奥兰治县豪宅业务部执行董事Sally Forster Jones说："浏览物业信息和了解房源价值至关重要，但这也取决于买家的类型。"
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二套房买家不注重亲自看房
大多数未经实地考察便做出置业决策的买家拥有不止一套住房，他们想要寻觅一处度假物业或收益可观的投资型物业。
总部设在迈阿密的房地产经纪公司ONE Sotheby’s International Realty置业顾问Jill Johns解释道，"第二住房的买家认为，他们没有必要像自住业主那样事必躬亲，现场查看房屋状况。他们通常对潜在的购房区域非常熟悉，并能进一步圈定投资区域。"
这些买家可能到访过他们计划购房的地区，并以租金收入为衡量标准，仔细研究了投资型物业能否为其提供良好的回报。
Jones说："其中大部分人将房屋用作额外的居所，而且每年对外出租一段时间。"
Redfin的调查显示，这类投资者普遍来自海外，尤其是在洛杉矶地区。去年在当地购房的受访者中，超过57%的人表示他们在没有亲自看房的情况下给出报价。
她说："海外买家希望在美国特别是洛杉矶有立足之地。他们将购房视为一种投资手段，因此能够保障资金安全的美国成为他们的第一选择。"
这些未经实地考察的买家在选购洛杉矶住宅时并不盲目追求低价，他们反而更加看重具有长期升值潜力的投资型物业。
Jones说："洛杉矶的有些地区一直非常抢手，如贝莱尔和比弗利山庄等。无论市场行情如何，您总能看到络绎不绝的购房者。"
在伦敦，许多"远程购房"的买家来自中国、日本和马来西亚等亚洲国家，他们主要依靠先进的技术手段来获知一处物业的基本情况。
总部设在伦敦的高端地产经纪公司Beauchamp Estates销售谈判代表Marcus O'Brien说："无论是用于自住，还是单纯的房地产投资，他们都有着截然不同的看法。他们手握清晰的 电脑合成图片，并且相当了解物业的周边环境。"
O'Brien补充道，另一些投资者完全专注于物业的创收能力。他说："他们想要知道从出租的角度能够获得多少收益。他们往往不会亲自看房，因为这只是一场规则简单的‘数字游 戏’。"
聘请合适的经纪人至关重要
专家表示，即使是逼真的虚拟看房体验和高清的房源图片，也无法取代值得信赖的当地专业人士，因为他们可以引导身在外地的买家顺利完成这类房地产投资。
Kory说："第一步是聘请一位业绩良好的经纪人。如果您看重物业本身的价值，不妨寻找一位对投资市场了如指掌的专业人士。如果您打算将房屋出租，您需要一位熟悉近期租金 走势的经纪人。"
在选择经纪人时，除了良好的口碑以外，长期从业经历也必不可少，因为您需要与一位掌握目标市场波动规律的专业人士合作。
Kory说："他们应当熟悉近期同类物业的销售情况，以及您看中的这类房屋以往的租金收益表现。"她补充道，"一位优秀的经纪人也应了解该社区的空置率和待售房源，并且能 够通过一种您认可的方式提供相关资讯。"
除了为投资者剖析目标区域的市场行情以外，经验丰富的房地产经纪人可以在客户购房的过程中提供关键指导。
Jones说："经纪人还负责雇佣验房师和其他专业人士仔细勘验房屋。"此外，她指出，"无论国内还是国外买家，他们在购房时将面临大量的税务和法律问题，而这与他们所使用 的实体类型息息相关。"
在这种情况下，一位资深经纪人可以为买家推荐专业的会计师和律师来解决各种问题。
Jones也对此表示认同，对于尚未实地考察的购房者，首选需要聘请一位专业人士。她说："经验丰富的代理人不仅可以为您争取到最优惠的价格，而且他们能够从旁监督指导， 保证整个交易过程顺利进行。"
做好尽职调查确保万无一失
得益于科技的不断发展，如今买家无需踏足房源半步，便能对屋况形成一种强烈的视觉体验。借助FaceTime、Google Earth和虚拟浏览等可视化工具，买家能够远程查看一处物业 的内部空间及其周边环境。
但房地产开发商Ricardo Santa Cruz提醒道，"如果这是一处位置偏僻的物业，而且不属于任何一个规划社区，那么在没有看房的前提下，我会感到非常犹豫。"
他指出，最大的风险在于，仅凭视觉图像可能无法揭露周边环境隐藏的种种问题。例如，您并不清楚附近是否存在有碍观瞻的建筑物，邻居们的为人如何，以及当地能否提供完善 的服务和基础设施。
为了避免令人不快的意外状况，除了获取高质量的视觉图像以外，投资者应委托房地产经纪人或其他值得信赖的人士实地考察房源，并分享他们对在此居住的真实看法。
Kory说："您可以查看户型图或实景视频，但无法判断具体细节，比如落地玻璃大窗能否营造明亮通透的家居环境。"她补充道，"您需要参考其他人给出的意见和感受，并在成交前完成房屋勘验。如果您身在外地，可以雇佣一位验房师或建筑师与经纪人一同检查房屋的方方面面。"
对于那些考虑投资在建新楼盘的买家，上述做法显然行不通。但在这种情况下，买家更容易对最终交付的房屋形成具体的印象。
O'Brien说："随着技术手段的应用和样板间的展示，外加大量的资金投入，即使您暂时看不到最终的成品，也能清楚地知道它会是什么样子。"
与此同时，选购在建楼盘的买家应想方设法了解项目的周边环境。
Santa Cruz建议买家，通过视频、地图和照片等途径研究目标楼盘的区位。目前，他的公司正在墨西哥海滨地区开发建造豪华度假社区Mandarina。
他说："买家应当询问‘该物业距离主干道有多远？周边有哪些建成的基础设施？’等诸如此类的问题。房地产开发商可能会提供精美绝伦的效果图，但有时刻意隐瞒一些对其不利 的事实，比如距楼盘右侧几百呎有一座加油站或其他正在建造的大型公寓项目。"
Santa Cruz补充道，特别是对于那些考虑在偏远地区购置度假住宅的买家，了解周边的基础设施至关重要。
他说："如果不事先打听好具体情况，您可能会在买下一处海滨地块后发现，架设电网的费用与购买宅基地的成本不相上下。"
对于购置二手房的买家，联系城市房产评估办公室大有裨益，因为您可以详细了解物业的历史，它的市场价值如何波动，以及最近一次的评估结果。
除此之外，Johns建议道，"您最好确保合同中注明您享有在规定期限内验房的权利，从而做好额外的尽职调查。"
除了对物业的内部和外部情况进行调查外，投资者还必须弄清楚异地购房所涉及的法律和税务问题，尤其是对于外国买家。
Santa Cruz解释道，以墨西哥为例，该国宪法禁止外国公民在距离海岸线40公里以内的区域拥有土地。但六年前，宪法改革修订了这一延续多年的政策，如今外国人可以通过信 托机构来购买海滨地块。
为了更好地应对这些法律法规限制，买家通常会寻求当地专业人士的帮助。
Jones说："聘请一位稳妥可靠的注册会计师和律师非常重要，因为他们擅长与国际客户打交道，并且十分了解不同所有权类型在法律层面上的差异。"
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首选物业类型取决于多重因素
投资者决定是否购买一处未经考察的房源，取决于他们看中的物业是二手房还是新建住宅。
在伦敦，如果买家没有亲自看房，他们很少会做出置业决策，除非是新开发项目。
O'Brien说："过去的24个月里，只有新建住宅和新楼盘才能让买家心甘情愿地入手，而省略看房的过程。通常，他们支付完房款后，便耐心等待交房。"
但他补充道，就在不久之前，受供应短缺的影响，投资者未经考察直接购买的现象在二手房交易中更为普遍。现如今，由于资本利得税优惠减少和"英国脱欧"决策等一系列政局变 化，市场上出现更多的不确定性。
O'Brien说："目前，房屋供应已经逐步赶上需求，而且在任何优质地段，您总能找到不少待售物业，因此通过承诺直接购房来争取心仪物业的必要性明显减弱。"
再加上购买二手物业的紧迫性有所下降，许多买家发现，投资新楼盘更能保证资金的安全。
Santa Cruz说："就规划社区而言，其背后往往是一家正规的房地产开发商。买家可以提前查看开发商的资料和以往的业绩，以及是否有足够的流动资金来支持整个项目。"他补充道，"当您了解一家开发商及其总体规划，此时做出置业决策要稳妥得多。"
尽管如此，在其他地方，买家对购入未经考察的二手物业更有信心。以迈阿密为例，二手房的成交量明显高于新建住宅。
Johns说："这里的买家会果断购入尚未谋面的二手住宅。"但她也承认，"买家需要花更多的时间进行尽职调查，才能确定这笔交易是否合适。"