详解投资伦敦历史保护建筑的利与弊

伦敦的历史保护建筑为房地产投资者提供了一种不同寻常的机会。它们不仅拥有现代楼宇或其他城市建筑所不具备的精美特征，而且往往承载着一段意义非凡的历史。

房地产代理公司Rokstone伦敦办事处负责人贝基·法特米(Becky Fatemi)说："这类房屋屈指可数，并且被视为世界上最卓越的一些建筑。如今，很少有城市留存着早于18世纪的历史建筑，购买这样一处稀缺物业无异于投资一件艺术珍品。"

尽管如此，只有特定的投资者群体才会被底蕴深厚的古宅所吸引，因为在收获独特美感和历史光环的同时，买家需要额外付出耐心、时间和金钱。

这类物业凭借特殊的建筑和历史意义被登记在册，并且受到法律保护，意味着它们不允许像新开发项目那样随意变更。与此同时，业主必须在专业人士的协助下处理复杂的政府审批流程，从而确保他们在改造的过程中保持房屋的历史价值。

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目前，伦敦分布着600多处历史保护建筑，整个英国有数十万的房屋被纳入法律保护的范畴。历史保护建筑大致分为以下三类：具有非凡意义的一级历史保护建筑(Grade I)，这类物业最为稀少；具有特殊意义的二级历史保护建筑(Grade II)，这类物业最为常见，占全部历史保护建筑的90%以上；以及介于二者之间、获得Grade II*评级的历史保护建筑。根据英格兰历史建筑暨遗迹委员会(Historic Buildings and Monuments Commission for England)的规定，一处物业必须拥有超过30年的房龄才能申报历史保护建筑，其中有部分房屋于18世纪前建成。

尽管历史保护建筑因与众不同的美感而为人称道，并且体现了英国的建筑遗产传承，但这并不能保证它们的投资回报高于其他类型的豪华物业。因此，购买一处历史保护建筑是否为明智之举，答案也许只存在于旁观者的眼中。

购买历史保护建筑有利有弊

哈罗德地产公司(Harrods Estates)销售经理Robert Cox说："从审美的角度来说，历史保护建筑无疑具有巨大的吸引力。它们总是如此令人惊叹，而且拥有充足的室内净高等优点，许多买家都对此感兴趣。但另一方面，房屋的改造受到严格限制。对于那些想要为精美古宅配备媲美新房的现代化设施的买家而言，有时候难以达到他们的期望。"

历史建筑的保护范围通常覆盖整栋房屋，无论是外观，还是内部空间。如果想要变更任何一个部分，业主必须事先获得批准。英格兰历史建筑暨遗迹委员会列出了改造历史保护建筑的详细流程，包括向当地规划部门提出申请，以确保拟定的改造方案不会影响房屋的历史风貌。

这个过程非常复杂，所以业主通常会聘请一位规划顾问来帮助他们掌控整个改造工程。

法特米说："特别是一级保护建筑，未经批准，业主不得改变窗户或颜色，甚至无法更换门把手或楼梯。"

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第一太平戴维斯骑士桥营业部主管诺尔•德•凯泽尔(Noel De Keyzer)说："实际上，历史保护建筑与类似面积的房屋的翻修成本基本相同，区别在于改造工程取得规划许可所需的时间长短。"

历史保护建筑伴随的潜在障碍令部分投资者望而却步，尤其是缺乏对伦敦物业深入了解的海外买家，而且他们没有时间来应对繁琐的政府审批流程。

高端地产经纪公司Beauchamp Estates销售谈判带代表Marcus O’Brien说："过去，当房源不太充足的时候，许多买家会考虑购置历史保护建筑。但如今，大批资金宽裕、但时间有限的海外投资者并不愿意为此费时费力。"

当然，特定的投资者群体会被历史保护建筑所吸引，他们渴望拥有一处充满英伦风情、具有历史光环的独特物业，而这在其他地方难得一遇。除此之外，历史保护建筑的另一个优势在于，这种历史氛围并不局限于房屋本身，而是延伸到周围社区。

德•凯泽尔说："伦敦建筑遗产的性质意味着，如果一栋房屋被评为保护建筑，那么整条街道、甚至是周边街区都有可能被列入历史遗迹或加以保护。从这个意义上讲，历史建筑的标签不仅可以保护单一房屋的传承价值，而且有助于维持整个社区的历史氛围。"

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升值潜力取决于地段等因素

鉴于历史保护建筑的特殊性，潜在买家可能会认为，这类物业的投资回报要高于新开发项目。

但数据显示，只有特定时期建造的房屋才比其他物业更具价值。根据2017年第四季度公布的第一太平戴维斯伦敦高端物业指数(Savills Prime London Index)，二手豪宅的平均价格为每平方呎1200英镑（折合1671美元）。指数显示，乔治亚式住宅取得最高溢价，每平方呎价格比平均水平高出26.6%。相比之下，爱德华时期的房屋通常以低于均值4.1%的价格出售。

实际上，历史保护建筑本身并不一定意味着更高的房屋价值，潜在买家还会考量物业的其他方面。

Cox说："基本上，房价总是由地理位置所决定。如果一栋房屋被列入历史保护建筑，它不会因此变得更加畅销，但势必会引起更多人的兴趣。"

第一太平戴维斯马里波恩营业部经纪人Alex Ross同样认为，历史魅力与中心位置的结合最有可能赢得潜在买家的关注。

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寻找历史与现代之间的平衡

投资者偶尔有机会买到兼具历史意义和现代设施的优质物业，并且享有自由改造的权利，而不受政府的监管和限制。

O’Brien指出，Oceanic House便是其中一个例子。这栋二级历史保护建筑曾是运营泰坦尼克号等巨轮的白星航运公司(White Star Line)的总部大楼，后来被改造成包含六套豪华公寓和一套复式公寓的住宅项目。

他说："如今，上层仍保留着舷窗造型的窗户，而且楼内依然能感受到历史气息，但室内装潢全部采用现代风格。"

由于后衰退时期的住房短缺，这一转变源自一项政府举措，即通过改造原有商用空间创造更多的住宅单元。

Cox称，如此一来可谓是"两全其美"。

然而，这类物业非常少见，因为许多历史建筑的内部空间有限，无法像Oceanic House那样进行住宅改造。

对于渴望拥有独特物业、但对历史保护建筑的投资前景感到畏缩的买家而言，他们大可以鼓足勇气，因为伦敦拥有众多未被列入保护建筑的历史住宅可供挑选。

Cox说："伦敦市中心的大部分地段属于保护区，包括梅费尔和贝尔格莱维亚等。无论是否被列入保护建筑，当地的绝大多数物业均为历史住宅，这对海外买家具有一定的吸引力。"